每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

8月28日，創(chuàng)業(yè)板文科創(chuàng)產業(yè)園區(qū)運營服務商第一股德必集團（SZ300947，股價17.21元，市值26.44億元）披露上半年度報告。

中報顯示，上半年德必集團實現營業(yè)總收入5.23億元，同比增加28.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤延續(xù)上個報告期的下降趨勢，同比下降85.91%，為716.01萬元。

德必集團方面解釋稱，營收增長的主要原因是業(yè)務規(guī)模增長，新項目進入招商運營期，收入逐步釋放，2022年7月及2023年5月并購的武漢誼通及圣博華康項目產生了收入貢獻。利潤方面下降則是因為規(guī)模增長后，新拓項目尚處于爬坡期，收入的增長無法覆蓋相對固定的成本費用。

來源：德必集團2023年中報

營業(yè)成本等多項費用大幅增長

中報顯示，上半年德必集團實現營業(yè)總收入5.23億元，同比增加28.84%。其中以租賃服務、會員及其他服務收入為主，兩項業(yè)務分部實現收入4.23億元、1億元，同比增長30.71%、21.74%。按地區(qū)來看，在上海、北京分別錄得收入3.71億元、0.53億元，分別增長19.38%、減少11.73%。

德必集團的主營業(yè)務是文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新產業(yè)園區(qū)的定位、設計、改造、招商、運營管理和對企業(yè)的深度增值服務?；谥行⌒臀幕瘎?chuàng)意、科技創(chuàng)新企業(yè)的需求，利用自身園區(qū)設計和運營管理能力，對既有建筑進行重新定位與更新改造，為文科創(chuàng)企業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境和深度的專業(yè)化服務。

從數據來看，辦公園區(qū)租賃服務是支撐德必集團發(fā)展的主要業(yè)務，毛利率為38.23%。會員及其他服務作為一項“輔助業(yè)務”，毛利率僅有1.06%。

德必集團方面表示，報告期內，主要采用“承租運營”“參股運營”“受托運營”三種經營模式。未來，將逐步將減少“承租運營”和“參股運營”模式，向以“受托運營”等新模式為主逐步過度。

截至上半年末，德必集團在國內的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、蘇州、長沙、合肥、西安、武漢、徐州等多個城市，以及意大利、美國等海外地區(qū)運營管理近74個文科創(chuàng)產業(yè)園區(qū)，管理面積約133萬平方米。

其中，承租運營園區(qū)65個，運營管理面積約110萬平方米；參股運營園區(qū)6個，運營管理面積約20萬平方米；受托運營園區(qū)3個，運營管理面積約3萬平方米。

來源：德必集團2023年中報

隨著業(yè)務規(guī)模擴大，上半年，德必集團在營業(yè)成本、銷售費用、管理費用、財務費用方面同比均達到兩位數增長。截至上半年末，公司于一年內到期的非流動負債增加至4.17億元。

確保現金流安全之下謹慎開拓市場

近年來，國家對文化創(chuàng)意產業(yè)的重視程度不斷提升，文化創(chuàng)意企業(yè)和科技創(chuàng)新企業(yè)對于文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的需求逐漸增長，越來越多的公司從事文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的運營管理。一線城市辦公樓市場空置率上升，更加劇了文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)市場的競爭。

以德必集團的大本營上海為例，據世邦魏理仕《2023年上半年上海地產市場回顧與展望》，商務園區(qū)寫字樓市場新增供應共錄得5個項目，共計37.1萬平方米，同比增長47%；空置率則上行2.1個百分點至17.9%；整體租金報價累計微跌0.2%至每月每平方米139.5元。

對此，德必集團方面表示，公司將積極面對市場變化，做好行業(yè)及市場研究預測工作，充分考慮市場可能中長期持續(xù)下行的風險因素。在確?，F金流安全的情況下，謹慎進行市場開拓。

“下半年，隨著政策工具的陸續(xù)落地，行業(yè)走勢對德必發(fā)展而言較為樂觀。危中有機，行業(yè)下行周期恰恰是優(yōu)秀企業(yè)低成本擴張的難得機遇，”

德必集團方面表示，公司將利用品牌和規(guī)模優(yōu)勢地位，充分利用經濟下行周期的特點，審慎決策，抓住機遇果斷出擊，進行積極穩(wěn)健的低風險低成本擴張和并購。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG11394638945