每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上海市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地之后的幾周內(nèi)起起伏伏。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，8月28日至9月3日一周，上海新房成交面積27.71萬(wàn)平方米，環(huán)比增加113.98%；經(jīng)過(guò)新政的強(qiáng)脈沖之后，9月4日-9月10日一周，新房成交僅5.66萬(wàn)平方米，環(huán)比減少近80%；新政后的第三周，環(huán)比再次增加了53%。

對(duì)于這三周的市場(chǎng)反應(yīng)，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，四個(gè)一線城市全部落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)信心提振作用也非常大，效果立竿見(jiàn)影。新房市場(chǎng)反應(yīng)比二手房強(qiáng)烈，尤其是500萬(wàn)-700萬(wàn)元的首次改善產(chǎn)品帶看、下定等改善最明顯。三周之后雖然新增來(lái)客數(shù)量過(guò)了高峰期并且出現(xiàn)回落，但絕對(duì)量仍要高于政策落地前，說(shuō)明政策還在發(fā)揮效力。

上海唐鎮(zhèn)板塊某新盤(pán)售樓處 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

豪宅從“躲著賣(mài)”到“求聯(lián)絡(luò)”

“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政出臺(tái)前一日，上海第八次以集中批量供應(yīng)的方式推出26個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目、共8444套房源，距離上一次集中推盤(pán)不足一個(gè)月。

9月1日，上海官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，市場(chǎng)一度情緒亢奮。但很快，第八批入市新盤(pán)認(rèn)購(gòu)率讓大家發(fā)現(xiàn)：原來(lái)別人和自己一樣在觀望。

每經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，已認(rèn)購(gòu)的23個(gè)項(xiàng)目中，位于浦東張江板塊的中建御華園等2個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)售罄，中建御華園147套房源吸引了313人組客戶搖號(hào)，入圍分?jǐn)?shù)達(dá)到了87分高分；位于青浦的華發(fā)蟠龍四季，推出409套房源，總認(rèn)購(gòu)戶達(dá)到1220組，同樣觸發(fā)積分。

被戲稱為上海“宇宙中心”的唐鎮(zhèn)板塊，新政以來(lái)，浦發(fā)唐城置業(yè)顧問(wèn)小楊已經(jīng)賣(mài)掉了七八套新房。他告訴記者，項(xiàng)目是7月份開(kāi)盤(pán)的，推盤(pán)300套，兩個(gè)月不到去化了兩百多套，新政之后客戶到訪突然增多了，銷(xiāo)量也好了。但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，新政后第三周，雙休日的售樓處只有零星一兩組客戶，樣板房區(qū)域也空空蕩蕩，幾乎沒(méi)什么人參觀。

以往火熱的市中心豪宅，分化也越發(fā)加劇。

9月25日，上海徐匯區(qū)網(wǎng)紅熱門(mén)樓盤(pán)云錦東方三期二批次加的105套房源，在當(dāng)日下午搖號(hào)至244號(hào)左右時(shí)全部售罄，單套最高總價(jià)9618萬(wàn)元。值得留意的是，該項(xiàng)目入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)118.32分，是上海市實(shí)行積分制度以來(lái)首個(gè)滿分盤(pán)。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，云錦東方將成為上海新房市場(chǎng)回暖的風(fēng)向標(biāo)。“一是，政策層面對(duì)于高端樓盤(pán)尤其是高積分的高端樓盤(pán)已不再限制，允許高端樓盤(pán)推售了；二是，云錦東方的熱銷(xiāo)為9月的上海樓市加了把油，預(yù)示新房市場(chǎng)也會(huì)加速回暖。”

而剛剛結(jié)束認(rèn)籌的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)14萬(wàn)+豪宅海玥黃浦源也發(fā)布公告，本次認(rèn)購(gòu)比例小于2.5:1，不進(jìn)行積分排序。市場(chǎng)最火熱的時(shí)候，上海豪宅都是“躲著賣(mài)、藏著賣(mài)”，甚至難覓售樓處的蹤影，如今，置業(yè)顧問(wèn)卻在蓄客階段主動(dòng)在社交平臺(tái)推廣自己的聯(lián)系方式，求聯(lián)絡(luò)。

“不要積分不限售，你來(lái)了就有機(jī)會(huì)上車(chē)。”海明黃浦源銷(xiāo)售安晴在視頻里如是說(shuō)。

上海市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺地塊的中海海上合集二期，單價(jià)12.1萬(wàn)元/平方米，也在新政后發(fā)起了認(rèn)籌，一期開(kāi)盤(pán)售罄的情況下，二期盡管認(rèn)籌良好，但也只觸發(fā)了搖號(hào)，并沒(méi)有觸發(fā)積分。

“從目前一手商品住宅成交量來(lái)看，9月成交量有望達(dá)到80萬(wàn)平方米，明顯高于8月份63.23萬(wàn)平方米。隨著第八批次、九批次成交并網(wǎng)簽，預(yù)期10月份維持80萬(wàn)-90萬(wàn)平方米沒(méi)有什么問(wèn)題。而到了年底最后兩個(gè)沖刺年度業(yè)績(jī)的階段，上海樓市成交量起碼不會(huì)低于10月份的成交量，甚至來(lái)一個(gè)成交量翹尾的行情也是可以期待的。”張宏偉提出。

二手房掛牌價(jià)降了500多萬(wàn)

二手房市場(chǎng)則面臨集體降價(jià)的“競(jìng)爭(zhēng)”。

“二手房市場(chǎng)目前還處在博弈階段，大部分是賣(mài)掉手上的二手房后去購(gòu)置新房的人群。”張文靜表示。

記者走訪多家中介時(shí)觀察到，市區(qū)內(nèi)多個(gè)熱門(mén)小區(qū)掛牌單價(jià)已經(jīng)悄然下跌。市區(qū)內(nèi)中環(huán)間90平方米2房2廳掛牌總價(jià)比上半年下跌了100萬(wàn)元不止，郊區(qū)二手房跌幅則更大，青浦白鶴鎮(zhèn)綠地時(shí)代名邸，62平方米左右的次新房成交總價(jià)降至130萬(wàn)元，比最高峰跌去了20萬(wàn)元。

諸葛找房小程序顯示，二手房新增房源數(shù)量仍然在上升，并且掛牌均價(jià)比8月份下降9.64%。按照周度價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，這一下降趨勢(shì)從今年3月開(kāi)始，進(jìn)入下半年降幅則更快。

圖片來(lái)源：諸葛找房

近期的掛牌房源中，降價(jià)房源占絕大多數(shù)。上海21世紀(jì)房產(chǎn)的李小憶告訴記者，“新政以后帶看量多了一些，成交也多一些，但并沒(méi)有大家想象中或期待中那么火爆，房子其實(shí)還是挺難賣(mài)”

膠著，成為現(xiàn)下市場(chǎng)的常態(tài)。

而在二手豪宅市場(chǎng)，“持幣砍價(jià)”已經(jīng)成為準(zhǔn)買(mǎi)家的標(biāo)準(zhǔn)操作，中介遇到買(mǎi)房客戶，則是直接安排車(chē)接車(chē)送。

記者在陪同準(zhǔn)買(mǎi)家余女士看房時(shí)，中介小許向記者展示了世茂濱江一套高層江景房的降價(jià)歷程：2022年6月份掛2600萬(wàn)元，之后一路降價(jià)，到今年8月31日已經(jīng)降了500多萬(wàn)元，現(xiàn)在2030萬(wàn)元。

不過(guò)，在9月11日前后幾天，世茂濱江花園的確成交了3套，其中一套1850萬(wàn)元含車(chē)位，刨去產(chǎn)權(quán)車(chē)位價(jià)值約50萬(wàn)元之外，房?jī)r(jià)大約在1800萬(wàn)元左右。

小許坦言，新政雖然對(duì)老破小貸款有利好，但有個(gè)重要問(wèn)題，拋盤(pán)太多了，二手房日均網(wǎng)簽量明顯提升，但預(yù)期中的新房熱度卻不及8月份。

“意味著‘上車(chē)’門(mén)檻降低了”

在余女士看來(lái)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”意味著“上車(chē)”的門(mén)檻降低了。

“不是貸（款）幾成的問(wèn)題，而是我貸了這些錢(qián)，能不能還得起？貸款7成和5成中間差了300萬(wàn)元，每個(gè)月要額外多出2萬(wàn)塊錢(qián)還貸壓力，所以對(duì)于上海的工薪階層來(lái)說(shuō)，其實(shí)能給到的助力沒(méi)有想象中的那么大。”

對(duì)于余女士提到的問(wèn)題，一位買(mǎi)房人這樣說(shuō)：我自己的解決方案是“降低預(yù)算、不上高額杠桿。”

不過(guò)，在一個(gè)300多人的買(mǎi)房群，大家對(duì)政策工具箱還有更多期待：

“希望放開(kāi)限購(gòu)，取消積分制。”

“影響不大，就等上海放開(kāi)對(duì)非滬籍的限購(gòu)。”

“借了錢(qián)總歸要還的。我希望取消限購(gòu)。”

也有人認(rèn)為，“對(duì)置換群體友好，會(huì)把置換計(jì)劃提前，對(duì)當(dāng)前遇到的困難，無(wú)非就是賣(mài)不掉，放寬心態(tài)，賣(mài)不掉明年再賣(mài)唄。”

有兩個(gè)孩子的何寧告訴記者：“新政還是有特別意義的，我會(huì)賣(mài)了置換成首套首貸，但困難是現(xiàn)在房子感覺(jué)很難賣(mài)出去，沒(méi)辦法，只能告知所有中介慢慢賣(mài)。”

“認(rèn)房不認(rèn)貸受益最大的兩類(lèi)客戶，一個(gè)是過(guò)去在其他城市有過(guò)貸款記錄的上海無(wú)房家庭，另一個(gè)是換房家庭，而這兩類(lèi)需求的特點(diǎn)意味著入市及換房周期需要一個(gè)過(guò)程，疊加網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后，預(yù)計(jì)9月底-10月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)逐步好轉(zhuǎn)。”陳文靜表示。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝