每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“市場積累的反彈力量和政策支持給恢復(fù)提供了一定動力，但短期恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，建議地方政府在供給端有更積極的落地舉措。”

10月20日，萬科媒體交流會上，對于外界普遍關(guān)心的市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，住房需求從“有沒有”走向“好不好“的階段。未來住宅建設(shè)的中樞值是10億-12億平方米，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平顯然超跌了。

在兩年前的交流會上，郁亮對房地產(chǎn)行業(yè)的感悟與看法是16個字——尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會。但他在本次交流會上坦言，目前行業(yè)內(nèi)大家都很煎熬，壓力都很大，都不容易。

郁亮在媒體會上 企業(yè)供圖

不能指望政策一招解決所有問題

關(guān)于市場是否存在供給過剩的問題，郁亮認(rèn)為，主要城市當(dāng)前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮(zhèn)平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應(yīng)是不充分的。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積38.6平方米，折成使用面積只相當(dāng)于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達(dá)到配備電梯的基本門檻。

從城市人口增長、改善、更新的需求來看，郁亮預(yù)計，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億-12億平方米。由此來看，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，距離中樞值有較大差距。他認(rèn)為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。

在8月份的中期業(yè)績會上，郁亮曾表示，當(dāng)前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億，今年預(yù)計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米，國內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%，到2030年預(yù)計達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，保守估計，未來10億-12億平方米的新開工面積是有保障的。

在本次交流會現(xiàn)場談及短期市場表現(xiàn)時，郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——8月以來，政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求，已顯現(xiàn)出一定效果；9月，一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%；10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。他認(rèn)為，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復(fù)提供了一定動力。

“不能指望政策一招解決所有問題。”在郁亮看來，市場短期恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，建議各地因城施策，結(jié)合本地市場情況做出更及時的調(diào)整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措。例如，對于庫存過多的地區(qū)，暫時放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏，而對于過去規(guī)劃用途存在偏差的土地和房產(chǎn)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)，做市場更需要的產(chǎn)品，這些都是地方政府權(quán)限內(nèi)可考慮的舉措。

在8月的中期業(yè)績會上，郁亮就呼吁過，希望已出臺的政策盡快落地實(shí)施，推動市場恢復(fù)到健康合理的水平，因為市場已經(jīng)超跌。

此后一段時間，相關(guān)部門及各地確已相繼落實(shí)重大的房地產(chǎn)政策，但市場反應(yīng)還有待觀察。郁亮在本次交流會上表示，目前市場情緒還是比較悲觀的，還有一部分原因是房屋過剩論和政策無用這兩種聲音影響了市場情緒。

“政策不是萬能的，但絕不是沒用的。比如看9月份數(shù)據(jù)，銷售有好轉(zhuǎn)，那是因為市場本質(zhì)修復(fù)力量跟政策發(fā)力來共同發(fā)力、共同作用的結(jié)果。”

對于當(dāng)下樓市的階段，郁亮說，好比馬拉松“撞墻”。地產(chǎn)行業(yè)要從過去傳統(tǒng)階段向新發(fā)展階段邁進(jìn)，每個企業(yè)不管怎么樣，無論愿意不愿意、是否準(zhǔn)備好了，都要相信新發(fā)展階段都將進(jìn)入循環(huán)。

郁亮表示，市場短期存壓力，長期要有信心。

“小錢、慢錢、辛苦錢”

針對開發(fā)業(yè)務(wù)，萬科一直認(rèn)為，現(xiàn)階段是企業(yè)苦練基本功的時候。在開發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬科近年還在持續(xù)探索經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)一直被郁亮形容是“賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢”。

在本次交流會上，物業(yè)、物流、泊寓等萬科目前已經(jīng)跑出行業(yè)領(lǐng)先成績的經(jīng)營類業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也進(jìn)行了業(yè)務(wù)分享。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海表示，當(dāng)前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。今天客戶對產(chǎn)品功能要求高，看重包括戶型、室內(nèi)裝標(biāo)、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的綜合體驗，企業(yè)的操盤及格線標(biāo)準(zhǔn)從60分提高到80分，企業(yè)需要從單項冠軍變成投資研判、客戶洞察、產(chǎn)品定位、操盤效率等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的全能高手。

張海認(rèn)為，當(dāng)前階段首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業(yè)務(wù)和管理的基本動作練扎實(shí)，就能產(chǎn)生新的價值。所謂基本功，首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交到客戶手中。截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個批次實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”。與此同時，萬科今年在全國360個項目舉辦了7267次工地開放行動，邀請7.1萬余戶準(zhǔn)業(yè)主參與房屋查驗和公共區(qū)域建設(shè)。

萬科集團(tuán)聯(lián)席總裁、萬物云董事長朱保全則表示，萬物云“蝶城戰(zhàn)略”進(jìn)展順利且效果顯現(xiàn)，萬科物業(yè)借助蝶城進(jìn)入家裝市場，“研選家”業(yè)務(wù)快速增長。

對于行業(yè)前景，朱保全表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正處于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和大消費(fèi)服務(wù)行業(yè)的交匯點(diǎn)，需厘清自身定位且增強(qiáng)獨(dú)立性，在居住消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域布局高增長業(yè)務(wù)。朱保全預(yù)測行業(yè)將出現(xiàn)“五化”趨勢，即崗位物聯(lián)網(wǎng)化、作業(yè)流程化與機(jī)械化、服務(wù)AI化以及管理報告數(shù)據(jù)化。

萬緯物流首席合伙人、董事長張旭表示，萬科旗下萬緯物流目前已服務(wù)全球超1600家企業(yè)，是目前中國冷鏈行業(yè)唯一能服務(wù)7個不同行業(yè)的多溫區(qū)供應(yīng)鏈服務(wù)商。

而在集中式公寓領(lǐng)域，萬科泊寓繼續(xù)保持了規(guī)模和效率的領(lǐng)先，更重要的是，通過長期的精益運(yùn)營，在開業(yè)規(guī)模和收入實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長的同時，自今年6月起，泊寓已實(shí)現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月實(shí)現(xiàn)了累計權(quán)益凈利潤回正，預(yù)計今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利。

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