每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

解除全域限購一周年之際，東莞樓市各種“蠢蠢欲動”。

近日，有網(wǎng)友在社交平臺分享，其2020年11月在東莞松山湖買了某開發(fā)商一套96平方米的房子，當(dāng)時花了572.6萬元，含稅費600萬元出頭。

“半年沒還月供了，前幾天銀行通知要還月供，否則上法院。已經(jīng)違約，要拍賣那套房子，如果不能抵貸款，還要將本人住的房子一并起訴，都不知道下一步怎么辦。”

其求助稱，“目前已經(jīng)跌至270萬元左右，即使出售成功，扣除首付176萬元，還欠銀行約120萬元，但家中已無余糧，尚一套自住物業(yè)，求助后續(xù)如何合規(guī)處理，保留自住物業(yè)。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者嘗試在社交平臺聯(lián)系該網(wǎng)友，但截至發(fā)稿暫未得到回復(fù)。

0首付或者賺20萬首付？

記者查詢中介網(wǎng)站獲悉，該項目位于松山湖北部，分為一期和二期，目前一期在售二手房房源為234套，二期在售房源約50套，在售房源較多，業(yè)主售房壓力較大。其中，一期在售房源排在前列的“必看好房”中，面積段90-97平方米的三房掛牌價在278萬～328萬元。

中介平臺錄得的近90天內(nèi)僅有3套房源成交，不過帶看量相對火熱，30天內(nèi)有超過250次帶看。

記者從中介人員處獲悉，近期該小區(qū)一套96平方米的房源，成交價為315萬元。該名經(jīng)紀(jì)人稱，價格很低才能成交，以價換量，而高峰時這邊房源價格一度達到6.3萬元/平方米。

對于上述案例，東莞某資深地產(chǎn)從業(yè)人士在接受記者采訪時表示，屬于個例，從地理位置上看，這個盤本來就在松山湖邊上，屬于受市場影響較大的典型樓盤。過去的市場變動中，每次松山湖降價，這個盤都出過案例。

記者在采訪中還獲悉，有中介人員稱有雙證房源，歷史成交價為620萬元，現(xiàn)在價格約360萬元，但銀行評估價可以達到475萬元，兩成首付可貸380萬元。也就是說，買完房子還可以賺20萬元首付。

此外，還有房源目前在售價格為300萬元，但銀行評估價為380萬元，兩成首付可貸300萬元，也就是首付0元就可買到這套房子。

不過多名業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這種評貸方式或存較高風(fēng)險。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受記者采訪時表示，高評高貸的背后往往伴隨著一條龍的灰色鏈條，開發(fā)商、評估公司、中介，甚至有的還可能有銀行人員參與。但這種行為是明令禁止的，是違規(guī)的，嚴(yán)重者可能涉及刑事犯罪。

王玉臣表示，這種做法看起來似乎是幫了購房人，但有很大風(fēng)險。如果選擇這種方式，購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，容易產(chǎn)生商品房糾紛。這種做法可能會伴隨著開發(fā)商或第三方前期的首付墊資，以及后期騙貸，無疑都是違規(guī)的，一旦被發(fā)現(xiàn)，很可能面臨銀行解除按揭貸款合同。

二手房普遍降價，賣房壓力較大

去年12月26日，廣東東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，宣布東莞全市放開限購，除東莞中心城區(qū)4街道、松山湖外，其他區(qū)域二手房暫停限售。

如今全域取消限購已滿一周年，但市場表現(xiàn)難言樂觀和達到預(yù)期。

據(jù)合富研究院統(tǒng)計，新房方面11月成交同環(huán)比跌約4成，需求淡季疊加市場悲觀預(yù)期，成交跌至年內(nèi)第三低；二手房11月成交環(huán)比增近2成，同比微減4%，得益于二手房的拋售潮以及更大的議價空間，成交規(guī)模反超新房，走勢穩(wěn)定。

合富研究院高級分析師、東莞公司發(fā)展研究中心總經(jīng)理李興旺在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，現(xiàn)在二手房普遍降價較多，成交量大也是在業(yè)主方主動降價基礎(chǔ)上進行的，并且當(dāng)下市場業(yè)主掛牌量劇增，賣房競爭壓力較大。

“和全國市場一樣，東莞今年二手房拋售現(xiàn)象較嚴(yán)重，房價普遍回落3成左右。隨著二手房價的大幅調(diào)整，出現(xiàn)少量抄底買家，但數(shù)量很有限。”

值得注意的是，10月后政策趨緩，同時伴隨新房、二手房價格持續(xù)下跌，市民看跌預(yù)期、觀望情緒愈發(fā)濃厚。為激活不同群體的置業(yè)需求以及充分適應(yīng)市場需求，11月東莞住建局又出臺兩項房產(chǎn)新政，放寬“三限房”購買群體以及縮短預(yù)售新房的調(diào)價申報時間，為接下來的“價格戰(zhàn)”做好鋪墊。

李興旺分析認(rèn)為，市場下行期，房產(chǎn)投資需求幾近消失。當(dāng)前樓市最大問題是信心不足，故限購放開對促進成交影響較小。整體來看，今年東莞新房量價均處于超跌狀態(tài)，二手房價格“超跌”現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。鑒于2024年經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇，成交量將有所提升，房價有望止跌，部分超跌的房源將價格回升。

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