每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

鑫苑服務(wù)（HK01895，股價0.870港元，市值4.94億港元）復牌又向前進了一步。

3月13日，已停牌16個月的鑫苑服務(wù)補發(fā)2022年業(yè)績報告及2023年中期報告，完成了復牌指引中的重要一步。

財報顯示，2022年鑫苑服務(wù)實現(xiàn)總收益約6.87億元，同比下降約10.9%；毛利約2.29億元，同比下降約13.9%；公司擁有人應占虧損約3.34億元，與2021年的公司擁有人應占溢利約1.23億元相比，由盈轉(zhuǎn)虧。

2023年上半年，鑫苑服務(wù)的業(yè)績下降趨勢仍在繼續(xù)。2023年中期報告顯示，截至2023年6月30日，鑫苑服務(wù)實現(xiàn)總收益3.348億元，同比下降約6.0%；毛利1.263億元，同比下降約7.2%；公司擁有人應占溢利約4072.5萬元，同比下降約37.23%。

圖片來源：鑫苑服務(wù)2022年業(yè)績報告

主要業(yè)績指標持續(xù)下降

細分業(yè)務(wù)領(lǐng)域來看，鑫苑服務(wù)的主要收入包括物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、增值服務(wù)、交付前及咨詢服務(wù)和物業(yè)工程服務(wù)。

其中，作為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)2023年上半年的收入約為2.52億元，同比微降1.56%，業(yè)務(wù)占比較去年同期提升了3.3個百分點，達到75.3%。同時，毛利率也由2022年同期的31.9%提升至2023年的35.5%。

但增值服務(wù)的毛利率則由2022年同期的64.3%下降約3.0個百分點至為61.3%；下降幅度最大的是交付前及咨詢服務(wù)，毛利率由51.5%下降約38.3個百分點至13.2%。對此，鑫苑服務(wù)解釋稱，這是由于車位等資產(chǎn)協(xié)銷業(yè)務(wù)減少，而該業(yè)務(wù)毛利率相對較高。

需要指出的是，鑫苑服務(wù)在2023年半年報中指出，未來將持續(xù)聚焦于大物管領(lǐng)域，以數(shù)據(jù)驅(qū)動運營，將科技與業(yè)務(wù)深度融合，通過數(shù)字孿生打造數(shù)字化賦能物業(yè)的新場景，圍繞管理服務(wù)、場景服務(wù)、場景科技三大發(fā)展曲線持續(xù)升級。

圖片來源：鑫苑服務(wù)2023年中期報告

據(jù)鑫苑服務(wù)披露，其在上市之初募集的1.97億元款項中，有約2960萬元用于升級及發(fā)展自有信息技術(shù)及智慧系統(tǒng)，其中已有約1180萬元用于硬體端（即伺服器、即時監(jiān)控設(shè)備以及管理 中心）的建設(shè)。截至2023年6月底，尚有1780萬元款項未動用。

鑫苑服務(wù)在半年報中透露，預計將于2023年9月30日或之前悉數(shù)動用上述款項，將完成內(nèi)部ERP升級、HER建設(shè)、業(yè)財一體化的全面貫通等核心系統(tǒng)建設(shè)，資料中臺、物聯(lián)平臺將全面建設(shè)完成。

事實上，作為一家脫胎于河南本土房企鑫苑置業(yè)的物企，鑫苑服務(wù)與多數(shù)母公司分拆上市型物企一致，在業(yè)務(wù)上存在對關(guān)聯(lián)方的高度依賴。

如在主營業(yè)務(wù)收入方面，2023年上半年，鑫苑服務(wù)第三方物業(yè)開發(fā)的收入占比出現(xiàn)了下滑，并且在管面積也同步下降。

其中，由鑫苑置業(yè)開發(fā)的物業(yè)收入約1.93億元，收入占比從2022年的71.1%上升至76.5%；由第三方開發(fā)的物業(yè)收入為0.59億元，收入占比則降至23.5%。而在2019-2021年，鑫苑置業(yè)開發(fā)的物業(yè)收入占比分別為81.5%、73.5%、66%。

截至2023年上半年，鑫苑服務(wù)的合約面積為5280.5萬平方米，在管面積約為3255.8萬平方米，較2022年同期分別降低了17.77%、16.08%。其中，來自鑫苑置業(yè)的在管面積占比為43.23%，較2022年底減少0.23%。

兩次累計停牌已近三年

值得一提的是，自2019年10月11日在港交所成功上市至今的4年半時間里，鑫苑服務(wù)已經(jīng)停牌兩次，停牌累計時間已接近3年，停牌原因皆與關(guān)聯(lián)方有著密切關(guān)系。

據(jù)悉，2020年6月28日至2021年2月24日期間，鑫苑服務(wù)與鑫苑地產(chǎn)進行了數(shù)筆須予公布的款項往來，目的是“增強鑫苑地產(chǎn)控股相關(guān)附屬公司銀行流水”。最終，鑫苑服務(wù)于2022年3月29日才宣布收回款項。

也正是受這些內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易以及2021年年報“難產(chǎn)”等問題影響，鑫苑服務(wù)于2021年4月開始了第一次長達17個月的停牌之旅，這也是港交所停牌最早以及最久的物管企業(yè)。

在此期間，鑫苑服務(wù)曾被聯(lián)交所下了最后通牒：“若其不能按照指引復牌，將在2022年9月30日以后取消其上市地位。”所幸，在截至目前的最后一個月，鑫苑服務(wù)交出了2022年中報并達成了復牌指引，自2022年9月2日起恢復股票買賣。

圖片來源：鑫苑服務(wù)公告

然而復牌才兩個月，2022年11月16日鑫苑服務(wù)再次宣告股票停牌交易，原因同樣是因為母公司。據(jù)彼時公告，鑫苑服務(wù)在進行年末資產(chǎn)審查及制訂預算程序的過程中發(fā)現(xiàn)，其子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共約4.02億元的定期存款已被質(zhì)押，作為控股股東鑫苑地產(chǎn)旗下子公司以及若干并非鑫苑服務(wù)旗下公司的貸款融資抵押品，而且“有關(guān)貸款很可能無法在所示到期日之前償還。”

盡管鑫苑服務(wù)已起訴鑫苑置業(yè)，香港國際仲裁中心也在2023年10月13日作出最終且具法律約束力的仲裁裁決，要求鑫苑置業(yè)賠付包括本金、利息以及因?qū)徍思罢{(diào)查事宜而產(chǎn)生費用合計約4.05億元。但鑫苑置業(yè)已多年虧損且債務(wù)屢屢違約，收回欠款存在較大困難。數(shù)據(jù)顯示，合并利潤表范圍內(nèi)2022年鑫苑置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入53.89億元，同比下滑4.48%；凈利潤虧損6.24億元；合并負債表范圍內(nèi)2022年其總負債383.16億元，負債率86.94%。但同期公司現(xiàn)金余額只有23.17億元，同比下滑15.49%。

于是，鑫苑置業(yè)選擇了以資抵賬，將多個附屬公司打包并成立了北京鑫苑弘晟商業(yè)管理有限公司（以下簡稱鑫苑弘晟），將鑫苑弘晟100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了鑫苑服務(wù)，來結(jié)清部分仲裁裁決。此后，又將6間會所的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給了鑫苑服務(wù)，為期30年，償還3048.49萬元的仲裁款項。至此，被質(zhì)押的約4.02億元定期存款已經(jīng)通過仲裁償付完畢。

鑫苑服務(wù)2月15日發(fā)布的復牌最新進展 圖片來源：鑫苑服務(wù)公告

如今，隨著兩份業(yè)績報的補發(fā)，鑫苑服務(wù)滿足了其中一項要求，離復牌更進一步。但規(guī)范母公司與鑫苑置業(yè)的關(guān)聯(lián)交易仍是鑫苑物業(yè)今后不得不重視的問題。

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