每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月29日，在萬科2023年業(yè)績發(fā)布會上，以萬科董事會主席郁亮為首的萬科管理層，一一回應了近期萬科在資本市場的系列傳聞以及萬科如何有效地“活下去”。

一直以來的“好學生”萬科也不可避免被卷入行業(yè)漩渦，2023年的年度業(yè)績報告凸顯了這家龍頭房企正在遭遇的壓力和挑戰(zhàn)。

2023年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4,657.4億元，同比下降7.6%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.8%，較2022年下降4.5個百分點。

利潤承壓的同時，萬科資金存量、現(xiàn)金短債比等指標出現(xiàn)下行。

對于萬科未來是否有信心“活下去”的問題，郁亮在業(yè)績會上表態(tài)，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。

行業(yè)前景依然廣闊

從2023年開始，郁亮對房地產(chǎn)市場的判斷一直都是超跌。

去年8月的中期業(yè)績會上，郁亮在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者關于房地產(chǎn)市場形勢的提問時就表示，整體市場目前處在膠著狀態(tài)，因為低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。對于現(xiàn)階段的市場，顯然超跌了。

今天（3月29日）的業(yè)績會上，郁亮重申“市場短期顯然是超跌了”這一觀點，“目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復。盡管行業(yè)已經(jīng)不可能回到過去的高點，但是行業(yè)前景依然廣闊”。

萬科聯(lián)席總裁、萬物云董事長朱保全在回答每經(jīng)記者提問時也表示，不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務量的下降是整體趨勢，但空間仍然有。

從政策對經(jīng)營貸的支持、對REITs的發(fā)行支持來看，接下來不動產(chǎn)運營會進入一個特別重要的階段。隨著不動產(chǎn)進入運營階段，服務的基因就變成一個企業(yè)特別重要的比較因子，未來業(yè)主會選擇更好的服務單位。

萬科融資面臨三大挑戰(zhàn)

萬科總裁祝九勝也回應了近期關于萬科評級下降、銀團貸款、銀行展期等傳聞。

他表示，公司短期碰到了一些挑戰(zhàn)和壓力，我們也在不斷復盤，迭代經(jīng)驗。公司的能力和基本面還是沒有發(fā)生根本性變化，相信只要能力再生，不會有太大的問題。評級下降肯定是有影響的，但目前看來這影響是相對有限的。

祝九勝補充道，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發(fā)展，共同控制風險。這個時候像我們這種類型的企業(yè)怎么有效活下去，怎么保持現(xiàn)金流的平衡，銀行也給了很多建議。

“銀行家的關注就三點，去年錢流去哪里了、支持的資產(chǎn)項目在哪里、經(jīng)營性現(xiàn)金流夠不夠。這三個問題回答得好，融資的渠道，銀行支持的態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。”

祝九勝坦言，當下萬科的融資還處于正常狀態(tài)，客觀說有壓力，但這一關一定能闖過去。

目前萬科融資面臨三方面挑戰(zhàn)：

一是開發(fā)業(yè)務收支不平衡。開發(fā)業(yè)務的銷售不斷下降，但在高交付量下工程款支出仍然較高，這使得開發(fā)業(yè)務收支遭遇不平衡或者說剪刀差。

二是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn)。從融資從總對總轉(zhuǎn)成項目制，過往90%都是信用融資，80%的融資是總部單一融資團隊就能完成，現(xiàn)在則要落實到每個項目上。轉(zhuǎn)到項目貸款后，按工程進度才能提款，導致總部現(xiàn)金流略顯不足或現(xiàn)金流儲備被消耗，對萬科來說存在適應性挑戰(zhàn)。

三是整個經(jīng)營性業(yè)務的布局帶來的挑戰(zhàn)。目前萬科經(jīng)營性業(yè)務的收益率不足以覆蓋整體上利率的爬坡狀態(tài)。

這使得萬科遇到了三個剪刀差，不過萬科也有應對策略。

祝九勝指出，對于銷售規(guī)模的下滑，可以用經(jīng)營性業(yè)務的收益去平衡。融資方面，銀行給予萬科1-3年的寬限期。金融機構總對總的這扇窗被關上的同時也開了兩扇窗：一是房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，俗稱“項目白名單”；二是經(jīng)營性業(yè)務貸款。

截至2024年3月末，萬科已在22個城市上報住建融資協(xié)調(diào)機制白名單項目42個，涉及新增融資169.5億元，后續(xù)將組織各個城市按照要求積極申報。經(jīng)營性業(yè)務貸款方面，今年前3個月，萬科新增大約100億元。

上市以來首次不分紅，郁亮月薪1萬

此前市場一直討論深鐵集團以及相關國資企業(yè)對萬科都還未有實際支持，這也是導致資本市場對萬科信心降低的一個因素。

對此，萬科董秘朱旭在業(yè)績會上回應稱，在去年11月6日的金融機構交流溝通會上，深圳國資做出了非常積極的表態(tài)，對穩(wěn)定市場信心起到了非常關鍵的作用。那次會議以后，也是在深圳國資的大力協(xié)調(diào)下采取了四大類措施。

一是幫助萬科處置流動性比較低的不動產(chǎn)和長期股權投資；二是以市場化方式來認購萬科旗下印力的消費基礎設施REIT；三是通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動了多個項目的合作；四是國資也在積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。

“目前這些項目有的已經(jīng)完成，有的已經(jīng)支付誠意金，還有的正在逐步落地過程之中。這些項目如果全部落地完成，預計可以幫助萬科釋放流動性百億元規(guī)模以上。”

郁亮指出，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法，將經(jīng)營性不動產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯赢a(chǎn)，補充現(xiàn)金流。今后，將以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上。

他同時提到，今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是為這項非常重要的工作創(chuàng)造條件。

而根據(jù)萬科此前披露，3月28日起，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自愿領取月薪稅前1萬元。

郁亮表示，過去一年，盡管房地產(chǎn)市場下行，萬科業(yè)務仍取得了一定進展，開發(fā)業(yè)務銷售跑贏大勢并維持行業(yè)頭部，完成28.9萬套交付且客戶滿意度高，投資能力、產(chǎn)品能力也得到了顯著提升。經(jīng)營服務業(yè)務保持了穩(wěn)定增長，經(jīng)營性業(yè)務形成了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，全年大宗交易完成了123億元。REITs也取得突破性進展，萬科可能成為唯一一家同時在三個領域發(fā)行REITs的公司。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖