每經(jīng)編輯 孫志成    

近日，多個城市紛紛發(fā)布階段性取消首套房商貸利率下限通知。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括福州、南昌、濟寧、贛州、青島、煙臺等多個城市在內，自4月起階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“不設下限意味著可以突破差別化住房信貸政策。對于最低首套房利率的規(guī)定，就是可以突破LPR-20。”

圖片來源：視覺中國（圖文無關）

多地宣布取消首套房商貸利率下限

4月2日，福州市階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。在本政策范圍內，商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則確定新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。政策自4月3日起實施。

4月1日起，青島階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。本次調整適用于青島市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的借款人，可按新政策執(zhí)行。

據(jù)廣州日報4月2日報道，從4月1日起，潮州、汕尾市將階段性取消轄區(qū)首套房貸利率下限，實際利率由商業(yè)銀行按照市場化、法制化原則，與借款人自主協(xié)商確定。至此，廣東省已有15個城市取消首套房貸利率下限。

此外，煙臺、濟寧、九江、贛州、新余等城市也在最近宣布階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

2024年以來，不少城市樓市仍處于底部，且房地產政策以寬松為主，對于需求層面的刺激仍在繼續(xù)，因此利率下限的階段性取消成為地方挖掘住房需求的有力手段之一。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，重點100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2023年同期下降約四成。

多位分析師表示，近期多個城市政策的放松，是以降成本來提振預期，對于二季度市場復蘇有進一步的促進作用，也將對房企銷售產生積極影響。

對于差別化住房信貸政策來說，人民銀行、銀保監(jiān)會曾于2022年多次發(fā)文指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。對于新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

目前，最新一期5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個基點，首套房貸利率可以達到3.75%，此次多個城市將下限取消，利率下調的空間更大。

房貸利率走低，銀行息差壓力大

據(jù)第一財經(jīng)，進入2024年，隨著LPR（貸款市場報價利率）下調，房貸利率重新定價及多地動態(tài)調整房貸利率政策，全國房貸利率呈現(xiàn)走低趨勢。

據(jù)南方都市報，貝殼研究院監(jiān)測顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。3月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。3月銀行平均放款周期為22天，維持較快放款速度。

分能級統(tǒng)計，2024年3月一線城市首二套平均房貸利率分別為3.88%、4.29%，二線城市首二套利率分別為3.61%、4.17%，三四線城市首二套利率分別為3.57%、4.15%。各能級城市首二套平均房貸利率均與上月持平。

據(jù)第一財經(jīng)，多位銀行人士表示，當前，首套及二套房貸利率都處于歷史低位，商業(yè)銀行凈息差將持續(xù)承壓。“全國房貸利率步入‘3’時代，凈息差繼續(xù)走窄，銀行經(jīng)營壓力會更大。”某股份行人士對記者說，房貸利率動態(tài)調整是房地產政策“因城施策”的重要一環(huán)，房貸利率下限取消，意味著銀行、客戶能自主協(xié)商房貸利率水平，給銀行提出了新的挑戰(zhàn)。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2023年末，商業(yè)銀行凈息差下滑至1.69%，首次跌破1.7%關口。

利差走窄背后一大原因是存貸款利率非對稱性走低。從2023年全年表現(xiàn)來看，貸款利率下降速度快于存款利率。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月貸款加權平均利率3.83%，季度環(huán)比下行31bp；個人住房貸款新投放利率3.97%，環(huán)比下降5bp。在貸款利率已走至新低的背景下，央行2月超預期調降5年期LPR 25個bp，為LPR改革以來最大降幅。而對比去年3次下調存款利率，調整幅度約在10~30個bp之間。

據(jù)中國證券報，作為反映商業(yè)銀行盈利能力的主要指標，凈息差向來受到市場關注。國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤3月透露，目前，貸款利率已降至歷史低位，銀行凈息差也降到了二十年來最低水平。

國家金融監(jiān)督管理總局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，銀行業(yè)凈息差為1.69%，較當年三季度末下降了0.04個百分點。其中，大型商業(yè)銀行凈息差降至1.62%。

國有六大銀行的2023年報顯示，六家銀行凈息差均出現(xiàn)不同程度同比下降。其中，郵儲銀行是唯一一家凈息差超過2%的國有大行，為2.01%，較上年下降19個基點。工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行凈息差分別為1.61%、1.70%、1.60%、1.59%、1.28%，分別比上年下降31個、31個、30個、16個、20個基點。

郵儲銀行、中國銀行利息凈收入保持正增長，其余四大行利息凈收入均有所下降。2023年，中國銀行實現(xiàn)利息凈收入4665.45億元，同比增長1.58%；郵儲銀行實現(xiàn)利息凈收入2818.03億元，同比增長3.00%；工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、交通銀行的利息凈收入分別同比下降5.30%、4.11%、3.10%、3.39%。

近日在多家銀行舉行的2023年業(yè)績發(fā)布會上，均強調了息差經(jīng)營的關鍵性。興業(yè)銀行高管稱，將保息差作為2024年經(jīng)營的關鍵抓手，在資產端要加大對于資產的投放，今年將投放5000億元的貸款指標，在負債端加強對存款利率的控制。平安銀行管理層亦稱，該行為保息差做了很多高息差的產品，今年平安銀行對公業(yè)務的壓力在存款，零售業(yè)務的壓力在貸款。

3月22日，中信銀行2023年業(yè)績會上，中信銀行行長劉成曾表示：2024年將繼續(xù)把穩(wěn)息差放在突出重要的位置，堅持做好量價平衡，把息差進一步穩(wěn)住。

3月28日，工商銀行2023年度業(yè)績發(fā)布會上，工商銀行董事長廖林指出，當前該行面臨的最大競爭壓力源自低息差和科技變革。

3月28日，農業(yè)銀行2023年度業(yè)績發(fā)布會上，農業(yè)銀行董事長谷澍表示，農行將從資產和負債兩端綜合施策，努力將凈息差保持在合理區(qū)間。

編輯|孫志成 杜恒峰

校對|陳柯名

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