過(guò)去都說(shuō)二手房是樓市“晴雨表”，但近一年以來(lái)，二手房已經(jīng)成為一手房的擂臺(tái)對(duì)手。

先看一組數(shù)據(jù)對(duì)比，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合各方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：今年3月，合肥二手網(wǎng)簽6894套，新房備案1402套，二手是新房的4.9倍；南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍；深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍。

頭部房企都已經(jīng)感受到來(lái)自二手房的壓力，如華潤(rùn)置地副總裁陳偉所說(shuō)，“目前市場(chǎng)還是存在庫(kù)存依然比較高、客戶(hù)短期信心還不穩(wěn)定、二手房持續(xù)分流一手房的壓力等挑戰(zhàn)”。

無(wú)論是從供應(yīng)還是成交層面，二手房都已經(jīng)成為當(dāng)下市場(chǎng)的頂流。當(dāng)然，二手房成交量是以持續(xù)不斷的降價(jià)換來(lái)的，但即便如此，多地的二手房掛牌量仍創(chuàng)新高。一手總體成交雖不及二手，但多地依靠核心區(qū)新盤(pán)托住了區(qū)域均價(jià)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)消失，二手房和新房形成全面競(jìng)爭(zhēng)，且后者越來(lái)越力不從心，表現(xiàn)在當(dāng)年新推盤(pán)去化率較低，一直在賣(mài)“舊庫(kù)存”。

而剛需、剛改體量是有限的，支付能力也很有限，當(dāng)?shù)蛢r(jià)房源消化完畢，市場(chǎng)又回到低位徘徊和陰跌的過(guò)程。因此，調(diào)控必須轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)。

一線城市“老破小”價(jià)格泡沫從58%跌到5%

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2024年3月，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1379萬(wàn)平方米，同比下降49%。從房企業(yè)績(jī)看，百?gòu)?qiáng)房企1-3月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7792.4億元，同比降幅47.5%。

圖片全國(guó)19城二手住宅成交套數(shù)同比增速（對(duì)比2021年以來(lái)的月度均值）

多地二手房市場(chǎng)成交量則呈現(xiàn)出“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)，3月北上深二手房成交量均為去年4月以來(lái)單月最高水平，合肥二手房成交創(chuàng)近兩年的新高，天津、青島二手住房交易量也創(chuàng)下一年來(lái)新高。

成交速度還是趕不上供應(yīng)速度。

每經(jīng)記者據(jù)鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，多地二手房掛牌量再創(chuàng)新高，重慶已超過(guò)27萬(wàn)套，天津突破19萬(wàn)套，蘇州約17.78萬(wàn)套，北京約14.7萬(wàn)套。

去年3月底，在鏈家平臺(tái)，重慶二手房掛牌量為19.4萬(wàn)套，同比增加約1.6萬(wàn)套。而截至今年4月9日，重慶二手房掛牌量已高達(dá)27.2萬(wàn)套，同比增加約7.8萬(wàn)套，增幅是去年的4.8倍。

4月9日，合肥資深房地產(chǎn)從業(yè)人士、城市風(fēng)暴主理人蔡旭告訴每經(jīng)記者，3月合肥二手房成交的房源7成左右都是總價(jià)200萬(wàn)元內(nèi)的房子，大多數(shù)還是剛需在買(mǎi)。二手房?jī)r(jià)格去年跌了很多，今年前三個(gè)月還在繼續(xù)跌。現(xiàn)在處于明顯的以?xún)r(jià)換量時(shí)期，去年同期二手成交均價(jià)還是18900元/平方米，今年只有15900元/平方米，換算下來(lái)100平方米的房子跌了整整30萬(wàn)元。

相較新房，二手房的成交優(yōu)勢(shì)在于議價(jià)空間大且自由。

武漢一家中介機(jī)構(gòu)中層人士告訴記者，今年以來(lái)，二手房買(mǎi)家開(kāi)口砍價(jià)就是8折、7.5折，價(jià)格掛高了的房源連瀏覽量都很少。比如，一套位于漢陽(yáng)的鐘家村片區(qū)二手房，開(kāi)始掛牌125萬(wàn)元，根本沒(méi)帶看，調(diào)整到115萬(wàn)元后才有人看，看了以后對(duì)方直接砍價(jià)到100萬(wàn)元。

上海易居房地產(chǎn)研究院在4月10日的一份報(bào)告中選取了“一線城市老破小類(lèi)型的二手房?jī)r(jià)格”，以此衡量二手房?jī)r(jià)格泡沫。據(jù)其測(cè)算，2019年二手房?jī)r(jià)格泡沫開(kāi)始不斷“吹大”，從20%持續(xù)擴(kuò)大到2021年一季度的歷史高點(diǎn)即58%，隨后該泡沫持續(xù)變小。

而到了今年一季度，該泡沫僅為5%，意味著歷時(shí)三年，一線城市“老破小”二手房?jī)r(jià)格泡沫基本消除，二手房?jī)r(jià)格回歸健康狀態(tài)。這很大程度上也代表了全國(guó)二手房?jī)r(jià)格泡沫的基本消除。

開(kāi)發(fā)商和業(yè)主開(kāi)始成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

多數(shù)城市之所以二手房可以順利交易，通俗來(lái)說(shuō)就是因?yàn)?ldquo;價(jià)格調(diào)整到位了”，尤其是對(duì)于一些學(xué)區(qū)較好、地段不錯(cuò)、戶(hù)型不錯(cuò)的降價(jià)二手房。

相較之下，由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降價(jià)，基本都是以特價(jià)房、送車(chē)位、裝修包等方式進(jìn)行促銷(xiāo)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月百城二手住宅平均價(jià)格為15088元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較2月擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)23個(gè)月環(huán)比下跌；同比跌幅擴(kuò)大至4.80%。二手房?jī)r(jià)格下跌城市已連續(xù)10個(gè)月超90城。

武漢漢口一家房產(chǎn)中介門(mén)店的負(fù)責(zé)人張榮（化名）對(duì)每經(jīng)記者表示，新房對(duì)二手房確實(shí)有擠壓效應(yīng)。武漢有部分客戶(hù)是來(lái)自周邊市縣的，受到當(dāng)?shù)夭糠盅悠诮桓痘驙€尾樓的影響，包括他們?cè)趦?nèi)的不少客戶(hù)目前對(duì)期房信任度較低，還有部分人是認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降，“觀望情緒一天比一天重，我們手上的客戶(hù)基本都覺(jué)得5-6月市場(chǎng)還會(huì)再降一輪。”

過(guò)往二手房普遍都依托周邊新盤(pán)提價(jià)或促成交，如今都在比價(jià)搶同一批客戶(hù)。

廣州天河3月底新開(kāi)的中國(guó)鐵建·招商蛇口西派天河序，開(kāi)盤(pán)價(jià)最低去到6.9萬(wàn)元/平方米，最高約9萬(wàn)元/平方米。這一開(kāi)盤(pán)定價(jià)精準(zhǔn)阻擊周邊二手房，緊鄰該項(xiàng)目的二手房信達(dá)金茂府，2024年以來(lái)成交單價(jià)在7.3萬(wàn)-8.4萬(wàn)元/平方米。

3月以來(lái)，上海、廣州、成都、合肥等地多個(gè)高價(jià)豪宅項(xiàng)目要么開(kāi)盤(pán)售罄，要么去化較高，他們的共同點(diǎn)是都位于核心區(qū)域且開(kāi)盤(pán)定價(jià)較為合理。

記者采訪了解到，廣州海珠區(qū)的中海大境項(xiàng)目成為廣州今年以來(lái)首開(kāi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額第一，從3月28日開(kāi)盤(pán)至4月1日，累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到38億元，成交價(jià)在7萬(wàn)-9.8萬(wàn)元/平方米。

張榮表示，他們門(mén)店代理的新盤(pán)總價(jià)多在400萬(wàn)元以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商在降價(jià)幅度上還是有控制的。比如某華南品牌開(kāi)發(fā)商一個(gè)新盤(pán)前年賣(mài)18000元/平方米左右，現(xiàn)在部分房源低樓層特價(jià)房在15800元/平方米左右。

“其實(shí)降得不算多，還是比較控制的，目前我們代理的項(xiàng)目都沒(méi)有短期降價(jià)幅度特別大的，畢竟如果降太多，對(duì)銷(xiāo)售也不會(huì)有特別大的促進(jìn)。”

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市既有需求不足（支付能力不足）的問(wèn)題，也有供給過(guò)剩（新房+二手房）、供給不匹配需求（主要是新房不匹配需求）等問(wèn)題。調(diào)控必須要轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)。近期，鄭州等城市啟動(dòng)“賣(mài)舊買(mǎi)新”也是這個(gè)思路，對(duì)二手房掛牌的堰塞湖“定向泄洪”，降低二手房跌價(jià)預(yù)期，同時(shí)帶動(dòng)新房銷(xiāo)售。