每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在官網(wǎng)介紹中，南山控股（SZ002314，股價(jià)2.25元，市值60.93億元）“系一家以現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)物流為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支撐性業(yè)務(wù)，以產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)為培育性業(yè)務(wù)的綜合性上市企業(yè)集團(tuán)。”

雖然對(duì)外強(qiáng)調(diào)倉(cāng)儲(chǔ)物流為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，但拆解過(guò)往年報(bào)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是南山控股營(yíng)收的絕對(duì)主力。年報(bào)顯示，2023年南山控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比超過(guò)60%，達(dá)到62.45%；而倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比僅為15.10%。

值得注意的是，在行業(yè)整體下行之下，2023年南山控股的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額卻逆勢(shì)增長(zhǎng)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額173.7億元，同比增長(zhǎng)15.8%。但即便如此，南山控股的營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)仍雙雙下降。

在4月18日舉行的南山控股業(yè)績(jī)會(huì)上，南山控股董事長(zhǎng)楊國(guó)林在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者身份的提問(wèn)時(shí)表示，凈利潤(rùn)下降主要系經(jīng)減值測(cè)試，公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，計(jì)提減值準(zhǔn)備同比增加。同時(shí)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目計(jì)提的稅費(fèi)增加。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售額逆勢(shì)增長(zhǎng)，營(yíng)收及凈利潤(rùn)雙降

報(bào)告期內(nèi)，南山控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)先后進(jìn)入15個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目68個(gè)，在售項(xiàng)目40個(gè)；累計(jì)可運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（含籌備）20個(gè)，對(duì)外輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輸出項(xiàng)目3個(gè)。

得益于持續(xù)深耕長(zhǎng)三角、成渝等地區(qū)，南山控股2023年房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額173.7億元，同比增長(zhǎng)15.8%；權(quán)益銷(xiāo)售金額121.3億元，同比增長(zhǎng)60.7%；合并報(bào)表范圍內(nèi)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)并表口徑銷(xiāo)售金額96.6億元，同比增長(zhǎng)142.1%。

在克而瑞發(fā)布的《2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》上，南山控股的全口徑銷(xiāo)售額排名為第73位，權(quán)益銷(xiāo)售額排名為第88位。

但即便如此，南山控股的營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)仍雙雙下降。報(bào)告期內(nèi)，南山控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.57億元，同比減少0.77%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.47億元，同比減少78.41%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~57.01億元，同比增加352.62%，

對(duì)于凈利潤(rùn)下滑，楊國(guó)林在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，主要系經(jīng)減值測(cè)試，公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，計(jì)提減值準(zhǔn)備同比增加。同時(shí)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目計(jì)提的稅費(fèi)增加。

“公司2023年度計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備5.93億元，減少2023年度歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)5.88億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備主要涉及武漢、東莞、都江堰地區(qū)部分項(xiàng)目。”楊國(guó)林表示，2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于底部調(diào)整階段，公司基于現(xiàn)有項(xiàng)目銷(xiāo)售情況及市場(chǎng)表現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按照可變現(xiàn)凈值與成本孰低方法進(jìn)行存貨減值測(cè)試。

在拿地方面，南山控股選擇聚焦核心城市，以收定投。2023年全年，南山控股通過(guò)招拍掛方式獲取揚(yáng)州江都、上海嘉定南門(mén)2宗土地，新增優(yōu)質(zhì)貨值約45.6億元，不過(guò)年報(bào)顯示，在南山控股大本營(yíng)粵港澳大灣區(qū)的剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積已經(jīng)為零。

值得一提的是，2023年南山控股在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面強(qiáng)化內(nèi)生資金管控，優(yōu)化債務(wù)久期結(jié)構(gòu)，降低綜合融資成本，南山地產(chǎn)“三道紅線”指標(biāo)維持綠檔。

倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)毛利率近50%，推進(jìn)REITs項(xiàng)目上市

相較于市場(chǎng)化房企，探索地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的多元化發(fā)展，背靠國(guó)資的南山控股某種程度上具有天然優(yōu)勢(shì)，通過(guò)重組布局了物流、地產(chǎn)和產(chǎn)城開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

2015年，南山控股發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)重大資產(chǎn)重組完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成為公司新增主營(yíng)業(yè)務(wù)之一；2018年，南山控股發(fā)行A股股份換股吸收合并深基地重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)實(shí)施完畢，倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)成為公司新增主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。

然而經(jīng)歷多年發(fā)展和資源扶持，被南山控股排在業(yè)務(wù)首位、提列為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)的倉(cāng)儲(chǔ)物流，依舊在行業(yè)二梯隊(duì)徘徊。2023年，南山控股旗下的寶灣物流實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.36億元，同比增長(zhǎng)13.1%，占全年?duì)I收比重約15%，相較2019年、2020年?duì)I收占比有所提升。

南山控股管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，寶灣物流市場(chǎng)份額目前保持在第二梯隊(duì)前列的水平。截至2023年12月底，寶灣物流在全國(guó)范圍內(nèi)擁有或管理82個(gè)智慧物流 園區(qū)，運(yùn)營(yíng)、管理和規(guī)劃在建（含待建項(xiàng)目）倉(cāng)儲(chǔ)面積逾960萬(wàn)平方米。

對(duì)于寶灣物流的營(yíng)收增長(zhǎng)原因，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱(chēng)，主要是原有園區(qū)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以及新園區(qū)投入使用且運(yùn)營(yíng)情況良好，租金收入穩(wěn)步提升。2023年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流11.87億元，同比下降10.4%，剔除政府增值稅留抵退稅款影響后，同比上升30.37%。

記者注意到，雖然倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)和產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比較低，但卻是南山控股利潤(rùn)貢獻(xiàn)的主力。2023年，南山控股的倉(cāng)儲(chǔ)物流實(shí)現(xiàn)毛利率近50%，同比增長(zhǎng)1.6%；產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利率25%，同比下降5.2%。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率僅為16.9%。

值得一提的是，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs在近年來(lái)發(fā)展迅速，成為資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。南山控股也在積極參與REITs市場(chǎng)，南山控股寶灣物流公募REITs項(xiàng)目于2023年12月獲證監(jiān)會(huì)、深交所受理，目前尚在問(wèn)詢(xún)階段。但與同期申報(bào)項(xiàng)目相比，南山控股物流REITs的進(jìn)展似乎未能達(dá)到投資者預(yù)期，如同期申報(bào)的華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs已經(jīng)于4月2日注冊(cè)生效。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者詢(xún)問(wèn)南山控股寶灣物流公募REITs進(jìn)展，及如何以此為基礎(chǔ)為股東創(chuàng)造價(jià)值。南山控股管理層回應(yīng)稱(chēng)，寶灣物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作正按計(jì)劃進(jìn)行中，具體進(jìn)展情況，公司將按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

對(duì)于在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，如何平衡房地產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園以及新能源業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展，以及后期是否會(huì)減少地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，楊國(guó)林在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司已形成以現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)物流為戰(zhàn)略性主業(yè)、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支撐性主業(yè)、以產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)為培育性主業(yè)的發(fā)展布局。“公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是個(gè)系統(tǒng)工程，非一朝一夕可達(dá)，公司將努力平衡好短中長(zhǎng)期利益，在發(fā)展中調(diào)結(jié)構(gòu)，有序推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展和產(chǎn)業(yè)深化轉(zhuǎn)型。”

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