每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

5月24日，廣州市海珠區(qū)鳳陽街鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（以下簡稱鳳和聯(lián)社）發(fā)布公示，《廣州市海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）城中村改造項目實施方案》經(jīng)全體股民表決通過。

這是廣州目前成功落地的投資金額最大的舊改項目，達(dá)304.65億元，實施主體是合生創(chuàng)展集團(tuán)。合生創(chuàng)展很少現(xiàn)身廣州招拍掛市場，但一直不斷開發(fā)、持有中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地段項目，依靠的就是早年“囤地”和獲取舊改項目。它在市場中的形象一直是低調(diào)的“隱形地主”。

合生創(chuàng)展在海珠區(qū)持有的前進(jìn)路改造項目耗時十余年都未開始拆遷動工，相較之下，鳳和（康樂村、鷺江村）城中村改造項目（以下簡稱康鷺舊改項目）近一年在多方推動下進(jìn)度顯著加速。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪康鷺舊改項目采訪了解到，首期復(fù)建安置區(qū)F37地塊拆卸工作目前已完成，可進(jìn)行商品房出售的F42融資地塊已經(jīng)啟動清租。

除了前述兩宗地塊和一些零星的樓棟被圍擋和清退外，每經(jīng)記者看到，康鷺舊改項目目前其他區(qū)域依舊車水馬龍、生活如常。這里一直是廣州有名的“制衣村”，聚集了數(shù)十萬名制衣從業(yè)者。整個項目改造范圍總用地面積為110.25公頃，改造周期預(yù)計10年。

康鷺舊改項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

推進(jìn)進(jìn)度晚于早期合作要求

康鷺舊改項目位于海珠區(qū)中部，北至新港西路，毗鄰中山大學(xué)，南臨新滘西路，東至廣州大道南，西至瑞康路。鳳和（康樂村、鷺江村）片區(qū)改造范圍用地面積為110.18公頃，涉及康樂村、鷺江村2個自然村，總建筑面積330萬平方米，戶籍人口6914人，常住人口約13萬人，人口密度達(dá)到11.96萬人/平方公里。

這里是全國著名的紡織產(chǎn)業(yè)中心，康鷺舊改項目被珠江國際紡織城、中大布匹市場、廣州國際輕紡城等大型專業(yè)紡織市場環(huán)繞。而這一區(qū)域的樓盤、商業(yè)開發(fā)商大多數(shù)是合生系，緊鄰康鷺舊改項目的就有合生創(chuàng)展逸景翠園、合生廣場以及關(guān)聯(lián)公司珠江投資的珠江國際公館、合創(chuàng)中心等。

截至2023年，廣州仍然是合生創(chuàng)展開發(fā)、持有項目最多的城市，其中僅海珠區(qū)的項目占比就有約一半。但在海珠區(qū)的前進(jìn)路改造項目、TIT科貿(mào)園項目，多年都未有實質(zhì)性進(jìn)展。前進(jìn)路項目預(yù)計完工面積被推遲到2026年，TIT科貿(mào)園項目預(yù)計今年會有部分完工。

事實上，合生創(chuàng)展介入康鷺舊改項目已有多年。2019年4月，合生創(chuàng)展就與鳳和聯(lián)社鷺江村、康樂村簽訂舊村改造合作意向協(xié)議，但此后幾年，項目未有太多明顯進(jìn)展，去年才開始加速推進(jìn)。

圖源：廣州海珠區(qū)鳳陽街道辦事處

值得注意的是，2021年1月，康鷺舊改項目公開選擇合作企業(yè)，合生創(chuàng)展無懸念中選。當(dāng)時的合作項目內(nèi)容涉及多項要求，未按約定完成則視為嚴(yán)重違約。其中包括，競得人需要在2022年10月31日前完成首期安置地塊上的房屋拆卸、在2023年9月30日前完成全部安置地塊上的房屋動遷交房、在2023年12月31日前全部安置房開工建設(shè)。

而在2023年12月31日，首期復(fù)建安置區(qū)F37地塊才啟動首拆，今年4月底完成拆卸工作，預(yù)計6月底前開工建設(shè)首期復(fù)建安置房。

每經(jīng)記者在F37地塊看到，目前仍有大型機(jī)器在持續(xù)施工，地塊將提供2棟復(fù)建住宅，總建筑面積8.7萬平方米，其中住宅面積6.35萬平方米，商業(yè)面積2.35平方米，預(yù)計可建成530套復(fù)建安置房。而F37地塊地塊旁邊的其他區(qū)域依舊人來人往，招工、布料運(yùn)送、制衣加工等仍在照常進(jìn)行。

康鷺舊改項目未啟動區(qū)域 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

背后隱現(xiàn)信達(dá)身影

正如一枚硬幣的兩面，城市更新項目既有高利潤率和高貨值的吸引力，卻也伴隨著開發(fā)進(jìn)程緩慢和長周期的挑戰(zhàn)。由于占用資金量大、時間長，引入資金支持和融資地塊快速入市回血對一個舊改項目至關(guān)重要。

康鷺舊改項目采取全面改造方式，以鳳和聯(lián)社為改造主體；以合作改造模式實施更新改造，由合生創(chuàng)展作為實施主體，負(fù)責(zé)具體的實施工作。改造成本304.65億元（含融資地塊預(yù)估土地使用權(quán)出讓金60.93億元），如實際改造成本超出304.65億元，由實施主體自行承擔(dān)超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

負(fù)責(zé)康鷺舊改項目的公司為廣州市天塱投資有限公司，由廣州悅慶投資有限公司（以下簡稱悅慶投資）100%持有。而悅慶投資由合生創(chuàng)展關(guān)聯(lián)公司、中國信達(dá)旗下公司共同持有，持股比例分別為85%、15%，中國信達(dá)在2022年開始成為這家公司的股東方之一。

根據(jù)要求，項目按“先復(fù)建后融資，先集體后私宅”的原則分四期開發(fā)，每一期改造中，復(fù)建安置房、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)先于融資區(qū)完成建設(shè)。根據(jù)融資樓面地價評估結(jié)果，融資住宅樓面地價為27340元/平方米，融資商業(yè)辦公樓面地價為13890元/平方米。

融資區(qū)計算容積率建筑面積為126.18萬平方米，其中融資住宅86.66萬平方米，公建配套9.53萬平方米，融資商業(yè)辦公29.99萬平方米。在首期復(fù)建安置區(qū)F37地塊有進(jìn)展后，合生創(chuàng)展也同步啟動首個融資地塊F42的清租，這也是一期9個啟動地塊中，唯一一個融資地塊。

每經(jīng)記者了解到，融資地塊F42目前還在簽約中，已簽約284宗，完成率約96%。地塊將提供7棟融資住宅，總建筑面積約34.8萬平方米，其中住宅面積約22.96萬平方米，預(yù)計可建成1869套商品房。目前周邊二手房掛牌均價約3.8萬元-6萬元/平方米，但樓齡都已10年以上。

在首期復(fù)建安置區(qū)F37地塊現(xiàn)場，記者獲悉，康鷺舊改項目改造的難點(diǎn)在于外建房現(xiàn)象普遍、小產(chǎn)權(quán)房集中，外地人數(shù)量超過本地村民，租戶、租賃關(guān)系復(fù)雜，同時物業(yè)租賃價值也高。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝