每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，截至6月30日，全市場公募REITs上半年的二級(jí)市場業(yè)績已全部出爐。

Wind數(shù)據(jù)顯示，相比去年全年的深度回調(diào)，今年上半年中證REITs收盤指數(shù)同比上漲了4.65%，收于791.60。全市場已上市的37只產(chǎn)品中，同比上漲的達(dá)到了31只、下跌的僅有5只，顯示出整體業(yè)績的逐步修復(fù)。其中，漲幅最大的是今年3月成立的嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT、上半年漲幅超過20%，此外還有多只產(chǎn)品漲幅也超過10%。

還有一個(gè)值得關(guān)注的事件是，6月29日，中金基金發(fā)布了一則關(guān)于旗下中金普洛斯REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營情況的公告，該產(chǎn)品的重要現(xiàn)金流提供方江蘇京迅遞供應(yīng)鏈管理有限公司（以下簡稱江蘇京迅遞）不再續(xù)約以及提前退租。公告提及，退租的部分區(qū)域已有新租戶簽署了合約，而“若本基金在后續(xù)面積到期前，順利完成后續(xù)替換租戶的簽約，則可緩釋本次租戶調(diào)整對(duì)本基金收入的影響”。

業(yè)績逐步修復(fù)，能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT、保障性租賃住房REIT等表現(xiàn)亮眼

在經(jīng)歷了2023年的顯著回調(diào)后，今年上半年公募REITs二級(jí)市場業(yè)績迎來了修復(fù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，去年全年中證REITs收盤指數(shù)下跌了28.26%。而到了今年上半年，該指數(shù)同比上漲4.65%。

全市場已上市的37只產(chǎn)品中，同比上漲的達(dá)到了31只，其中能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT、保障性租賃住房REIT、產(chǎn)業(yè)園REIT等表現(xiàn)都比較突出。

例如，年內(nèi)漲幅最大的產(chǎn)品是今年3月成立的嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT，上半年漲幅達(dá)到23.04%，該產(chǎn)品為能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT。此外，年內(nèi)漲幅依次達(dá)到12.74%和12.18%的中信建投國家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT，也都是能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

保障性租賃住房REIT上半年在二級(jí)市場的表現(xiàn)也十分亮眼，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等產(chǎn)品，年內(nèi)分別上漲了18.64%、18.16%和15.37%。

相比之下，上半年二級(jí)市場下跌的公募REITs僅有5只。其中，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT跌幅最大、達(dá)到13.07%，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT年內(nèi)也分別下跌了3.03%、1.66%，其余兩只產(chǎn)品跌幅在1%以內(nèi)。

平安證券在研報(bào)中指出，投資者追捧保障房、能源等經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)不敏感的REITs板塊，預(yù)計(jì)一級(jí)發(fā)行仍是近期焦點(diǎn)。6月以來，REITs窄幅波動(dòng)，整體呈分化行情，經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)不敏感的能源、保障房板塊受青睞，分別上漲5.36%、3.50%；而經(jīng)濟(jì)周期較為敏感的倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園板塊則分別下跌1.31%、1.11%。這在一級(jí)市場也有所映射，華夏特變電工能源REIT、中信建投明陽智能能源REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)分別為71倍、91倍，而今年以來其他REITs網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)多在兩倍以下。

除此之外，上周還是首批REITs原始權(quán)益人限售份額迎來集中解禁后的首周。本次解禁涉及博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等共5只產(chǎn)品，合計(jì)解禁份額約7.2億份，占5只基金總份額約20%。解禁后市場略有震蕩，但整體運(yùn)行平穩(wěn)。

又有產(chǎn)品遭遇退租問題，將帶來什么影響？

6月29日，中金基金一則關(guān)于旗下中金普洛斯REIT的公告引發(fā)市場熱議。

公告顯示，中金普洛斯REIT持有并運(yùn)營管理10個(gè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)，總可租賃面積約為116.32萬平方米，主要通過基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租賃和物業(yè)管理服務(wù)等獲取經(jīng)營現(xiàn)金流。此次不再續(xù)約及分批退租的江蘇京迅遞承租普洛斯淀山湖物流園區(qū)15.91萬平方米，租賃面積占該基金全部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可租賃面積的13.68%。今年一季度，江蘇京迅遞貢獻(xiàn)租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入約1681.51萬元，約占全部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總收入的14.34%。

根據(jù)江蘇京迅遞與昆山普淀簽署的租賃合同，上述租賃面積將于今年8月31日和2026年9月30日分兩批到期。但因江蘇京迅遞擬調(diào)整其租賃計(jì)劃，2024年8月31日到期租賃面積擬不續(xù)約，并擬提前分批退租其他租賃面積，毫無疑問將對(duì)中金普洛斯REIT的收入產(chǎn)生影響。

公告顯示，針對(duì)租戶退租，基金管理人和外部管理機(jī)構(gòu)也在積極采取應(yīng)對(duì)措施，例如積極推進(jìn)落實(shí)新租約簽署，優(yōu)化各園區(qū)租戶結(jié)構(gòu)、提高收入分散度，持續(xù)擴(kuò)大招商等。目前，江蘇京迅遞6月30日退租的面積8.21萬平方米，昆山普淀已與替換租戶完成租賃合同的簽署；其他面積，基金管理人及外部管理機(jī)構(gòu)也正在與潛在替代租戶進(jìn)行協(xié)商，擬爭取在各租約到期前完成與替換租戶的簽約。

值得一提的是，雖然中金普洛斯REIT發(fā)布公告介紹了退租影響及后續(xù)處理措施，但市場仍然對(duì)此十分關(guān)注。7月1日，該產(chǎn)品二級(jí)市場交易價(jià)格下跌4.5%，創(chuàng)下了近幾個(gè)月來的最大單日跌幅。

一直以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項(xiàng)目出租率以及持久性都是目前各方較為關(guān)注的領(lǐng)域，此前也有多只產(chǎn)品因?yàn)橹匾鈶舻耐俗舛艿經(jīng)_擊。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)每經(jīng)記者指出，在退租“常態(tài)化”的今天，如何保證項(xiàng)目出租率以及盈利持續(xù)性，同時(shí)緩釋單一租戶波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)廣大投資者利益，是擺在每一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs面前的問題。

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