每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在經(jīng)歷了七次樓市打新失利之后，1997年出生的上海姑娘金婷（化名），終于在上半年買(mǎi)到了陸家嘴濱江一套新房，成為千萬(wàn)豪宅小區(qū)的212位新業(yè)主之一。

“是從投資角度考慮而買(mǎi)的。”7月30日，金婷直言不諱地對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，過(guò)去幾年都在看上海豪宅項(xiàng)目，從資產(chǎn)保值增值角度來(lái)說(shuō)，（我認(rèn)為）沒(méi)有比這個(gè)樓盤(pán)更好的標(biāo)的了。

據(jù)克而瑞，上半年，上海總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元的高端住宅共成交1544套，成交規(guī)模是近10年來(lái)最高，為同期北京、廣州和深圳該總價(jià)段成交之和的2.6倍。

另?yè)?jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)，即將到來(lái)的8月將有6個(gè)新項(xiàng)目入市，其中3個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)了17萬(wàn)元/平方米，1個(gè)超10萬(wàn)元/平方米。

據(jù)融創(chuàng)華東區(qū)域一位負(fù)責(zé)人介紹，從公司項(xiàng)目入市情況來(lái)看，買(mǎi)家在向年輕化趨勢(shì)發(fā)展，“一部分‘90后’開(kāi)始買(mǎi)豪宅。”

套均半個(gè)億，目標(biāo)“開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)”

新入市的6個(gè)新盤(pán)分布在黃浦、浦東和普陀三個(gè)區(qū)，共計(jì)561套房源，其中位于黃浦區(qū)董家渡的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、老西門(mén)的錦園和浦東前灘的綠城百合園，銷售均價(jià)達(dá)到17.1萬(wàn)元/平方米左右。

這是繼中海順昌玖里之后，黃浦區(qū)再次出現(xiàn)均價(jià)17萬(wàn)元/平方米以上的新盤(pán)。而且，相較于上半年露香園和綠城外灘蘭庭入市均價(jià)16.3萬(wàn)元/平方米，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院一期16.8萬(wàn)元/平方米，上海內(nèi)環(huán)豪宅還在漲價(jià)。

7月29日下午5時(shí)許，在黃浦區(qū)融創(chuàng)外灘壹號(hào)院營(yíng)銷中心，銷售人員陪同兩位購(gòu)房者在沙盤(pán)前介紹細(xì)節(jié)，另有一組購(gòu)房者乘車去參觀實(shí)體樣板間。

上海某新盤(pán)營(yíng)銷中心 每經(jīng)記者 劉頌輝

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院是上海內(nèi)環(huán)的頂級(jí)豪宅之一，臨近董家渡金融城和外灘金融中心BFC，周邊學(xué)校、商業(yè)和醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，與陸家嘴隔江相望。

此次融創(chuàng)外灘壹號(hào)院為二期加推的110套房源，戶型面積255~500平方米不等，套均總價(jià)5200萬(wàn)元左右。

上述融創(chuàng)中國(guó)華東區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目開(kāi)放樣板間兩個(gè)星期以來(lái)，已累計(jì)接待500~600組購(gòu)房者。“我們預(yù)計(jì)8月初領(lǐng)取預(yù)售證后，還會(huì)有人來(lái)看房，目標(biāo)是開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)。”

與融創(chuàng)外灘壹號(hào)院相距不到兩公里的錦園，也是上海老城廂將要入市的高端項(xiàng)目，距離翠湖天地、中海順昌玖里不遠(yuǎn)。站在復(fù)興東路與肇方弄交叉口，可以看到該項(xiàng)目還未有建筑主體。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)，該項(xiàng)目將推出33套房源，戶型面積267～908平方米。

公開(kāi)資料顯示，上述兩處高端項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)順利入市并不容易。

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院，最早由泛?？毓捎?002年摘得董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)舊改地塊，后出售給融創(chuàng)。2022年底，融創(chuàng)與中國(guó)華融等達(dá)成合作，融資金額120億元。

錦園則是由上海本土企業(yè)亞龍投資在2004年摘得的住宅項(xiàng)目，因拆遷任務(wù)重被新湖中寶以11.9億元價(jià)格接手。期間，融創(chuàng)曾斥資38億元收購(gòu)亞龍項(xiàng)目50%權(quán)益，與新湖中寶聯(lián)手開(kāi)發(fā)。

對(duì)于此類經(jīng)歷過(guò)舊改后被盤(pán)活的豪宅項(xiàng)目，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這對(duì)于上海房地產(chǎn)健康發(fā)展有著積極意義，同時(shí)也體現(xiàn)了核心城市優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力。

上半年的豪宅行情“過(guò)去不多見(jiàn)”

上半年，上海豪宅熱銷紀(jì)錄不斷被打破。

3月28日，中海順昌玖里銷售額達(dá)到196.53億元，創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)最高銷售額紀(jì)錄；4月18日，新鴻基地產(chǎn)濱江凱旋門(mén)開(kāi)盤(pán)，212套房源當(dāng)天售罄，攬金70.27億元；4月21日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日售罄，銷售額達(dá)99.97億元。

進(jìn)入6月，均價(jià)14.6萬(wàn)元/平方米的中海領(lǐng)邸玖序認(rèn)購(gòu)率達(dá)到272%，實(shí)現(xiàn)2小時(shí)內(nèi)清盤(pán)。6月27日，中海順昌玖里和恒昌玖里的風(fēng)貌別墅入市，29.8萬(wàn)元/平方米單價(jià)直接刷新上海新房均價(jià)歷史紀(jì)錄。最終，該項(xiàng)目49套平均總價(jià)1.1億元的豪宅也當(dāng)天售空。

在眾多參與豪宅打新的人中，金婷的購(gòu)房經(jīng)歷非常曲折。

她向每經(jīng)記者介紹，其2021年下半年就決定置換，將浦東唐鎮(zhèn)的房子賣(mài)掉后，參與過(guò)靜安天悅、匯元璽等項(xiàng)目打新。然而，在積分滿分的情況下，她七次都因?yàn)檫\(yùn)氣不佳，沒(méi)有輪到選房。

直到今年4月，她終于在濱江凱旋門(mén)買(mǎi)了房，結(jié)束了從老破小到內(nèi)環(huán)內(nèi)濱江豪宅的置換之路。

金婷堅(jiān)持打新，與新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛密不可分。在限價(jià)的情況下，濱江凱旋門(mén)的新房?jī)r(jià)格在17.28萬(wàn)元/平方米左右，而二手房?jī)r(jià)要高出4萬(wàn)～5萬(wàn)元/平方米。

同樣的情況也出現(xiàn)在融創(chuàng)外灘壹號(hào)院，周邊二手房均價(jià)在20萬(wàn)～22萬(wàn)元/平方米。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，今年二季度內(nèi)，上海高端住宅市場(chǎng)迎來(lái)供求放量，多個(gè)高端住宅項(xiàng)目集中入市，積壓的改善型購(gòu)房需求集中釋放。報(bào)告期內(nèi)，高端住宅錄得1786套成交，環(huán)比上升71.6%；9處項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，共計(jì)2019套房源，環(huán)比增長(zhǎng)66.3%，同比增長(zhǎng)45.4%。

“預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)樓市政策將維持寬松，更多支持性政策有望加速落地。高端一手均價(jià)將進(jìn)一步上升，二手價(jià)格跌幅有望繼續(xù)收窄。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示。

“上半年豪宅市場(chǎng)能銷售1500多套，在過(guò)去是不多見(jiàn)的。”華東地區(qū)一家房企的內(nèi)部人士看好當(dāng)前上海豪宅的銷售行情，“上海核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)非常容易去化。”

不過(guò)，其也留意到一個(gè)現(xiàn)象，黃浦區(qū)很多豪宅開(kāi)盤(pán)已不再觸發(fā)積分制。這意味著短期內(nèi)豪宅供應(yīng)量較大，樓盤(pán)的客戶積累量有所衰減。“現(xiàn)在市場(chǎng)好，房企追求的是盡快推盤(pán)入市，實(shí)現(xiàn)資金回籠。”

在每經(jīng)房產(chǎn)日前舉辦的閉門(mén)論壇上，也有房企人士表達(dá)過(guò)同樣的擔(dān)憂。“期待未來(lái)上海適度放寬歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑項(xiàng)目的政策限制，以更好地面對(duì)市場(chǎng)去化壓力。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝