每經(jīng)評論員 薛暉

11月18日，京滬兩地先后發(fā)布樓市新政，宣布自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。其中，個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。此前，兩地購買140平方米以上住宅，按持有年限不同，分別征契稅1.5%至3%不等。

140平方米以上的非普通住宅契稅高，這是因?yàn)樵谶^去相當(dāng)長的一段時(shí)間里，為促進(jìn)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，房地產(chǎn)政策主要以滿足居民基本居住需求為主，并不鼓勵開發(fā)過多大戶型住宅。

所謂“滿足基本居住需求”，就是讓三口或四口之家擁有一套小于90平方米的住宅。因此，各地大都出臺了所謂的 “70/90”政策，即新建住宅小區(qū)里90平方米以內(nèi)的住宅要達(dá)到70%以上。

除了在新建小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)層面上有所限制，對140平方米以上住宅征收更高的契稅等則是另一種限制。

但經(jīng)過了多年的城鎮(zhèn)化發(fā)展，截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過40平方米?？梢哉f，城鎮(zhèn)居民基本居住需求已經(jīng)得到滿足。接下來，應(yīng)該向改善型需求發(fā)展。這時(shí)候，如果延續(xù)之前的限制措施，就會抑制改善型住房需求。實(shí)際上，此前多地已取消“70/90”限制，為開發(fā)商興建大戶型住宅掃除了政策障礙。

政策的調(diào)整，某種程度上也代表了房企的訴求。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，市場的一個重要變化就是，剛需的市場比例下降而改善型需求比例上升。因此，房企開始更多地瞄準(zhǔn)改善型住宅市場，有意愿推出大戶型產(chǎn)品。

也許有人認(rèn)為，大戶型的買家不會在意一兩個百分點(diǎn)的契稅降幅。實(shí)則不然，因?yàn)楦纳菩涂蛻粢徶眯路繒r(shí)，往往要賣掉舊房。如果舊房子本身就超過140平方米，就需要接盤人承擔(dān)這筆契稅。在京滬等地，這類住宅平均房款都在2000萬元，1%的契稅都有20萬元。如果降了契稅，就可能讓交易更容易達(dá)成，房主就可以順利進(jìn)行下一步的改善型置換。

除了以上理由，還應(yīng)看到，房地產(chǎn)的改善型需求得到重視，是一種觀念的升級。

此前房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思路是“普惠”，就是讓盡可能多的家庭有能力有意愿買房。但對少數(shù)更有購買力的家庭非但鼓勵不足，且有所限制。此輪新政的推出，表明監(jiān)管對這類需求和市場開始重視了。

不過，目前仍有一些阻礙改善型購房需求的限制未能破除。例如，不少城市住宅用地仍有容積率限制，不允許開發(fā)容積率低于1的產(chǎn)品，而容積率低正是改善型住宅的重要特征。此外，目前房地產(chǎn)交易仍有20%的差額增值稅，這也是阻礙二手房交易的一個堵點(diǎn)。如果打通這個堵點(diǎn)，二手房交易將會更順暢，會有更多業(yè)主愿意交易，也會有更多改善型需求得以釋放。從這些角度看，政策優(yōu)化仍有空間。