每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

零公攤、贈送面積、得房率超100%??今年以來，多地樓市推出的“第四代住宅”引發(fā)市場關注。

近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》（以下簡稱《導則》）。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區(qū)內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，對購房者而言，新政策將帶來更高質量的居住環(huán)境。

每經(jīng)記者注意到，隨著第四代住宅陸續(xù)在各地面市，或將實現(xiàn)以供給激活需求的目的。如今年以來，湖北上市的部分新樓盤在戶型設計與品質方面有明顯提高，高品質住宅出現(xiàn)銷售“日光”的案例，起到了市場風向標的作用。

來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)

多項住宅設計規(guī)則被突破

《導則》一經(jīng)發(fā)布，便在北京新房市場引起較大反響。

每經(jīng)記者注意到，《導則》首次提出鼓勵在住宅底層設置視線通透、空間開敞的架空層，作為居民公共活動、交往空間使用，架空面積可不計入容積率。

同時，鼓勵綜合考慮北方氣候特點、區(qū)域環(huán)境特征、建筑高度等因素，打造設計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺，鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。鼓勵通過屋頂綠化、垂直綠化等形式實現(xiàn)多層次立體綠化；鼓勵通過在陽臺預設種植槽、種植箱、種植池、預留上下水條件等措施，提高室內外綠化環(huán)境品質。

而且，在不影響居民生活品質的前提下，住宅小區(qū)還可在場地內設置有蓋且不封閉的風雨連廊，用于連接相互獨立的建筑物或將建筑物與社區(qū)出入口、小區(qū)內廣場、游園、涼亭等公共空間相互銜接，方便居民休閑與出行。

來源：《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》

一家頭部房企北京公司相關人士向每經(jīng)記者介紹，此次《導則》內容對開發(fā)企業(yè)來說具有積極意義，相當于在建筑報規(guī)方面放松了管理尺度，能夠讓房子的得房率和小區(qū)業(yè)態(tài)得到提升。“開發(fā)商為了提升小區(qū)自身的產(chǎn)品力，早就有爭取設計架空層、風雨連廊和開敞陽臺，一直沒有被允許，此次《導則》終于在很多方面有所突破，對新開發(fā)的項目銷售也有幫助。”

值得一提的是，據(jù)公開資料，北京的華潤幸福里、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區(qū)，此前就曾出現(xiàn)風雨連廊被拆除的情況，大興的招商璽多次報規(guī)風雨連廊才獲得審批。

北京另一家房企內部人士告訴每經(jīng)記者：“鼓勵連廊還是挺好的。很多項目都連著門口的大堂做一部分，有儀式感，或者小區(qū)點狀分布的避雨防曬的涼亭，沒法讓每個單元都能連入。畢竟連廊太多交叉密布，基本都會切斷景觀整體性。可以形成完整連廊的是中式四合院。”

不過該人士也認為，因為天氣原因，北方很多小區(qū)購房者更愿意封陽臺。“開敞陽臺的后期管理是挑戰(zhàn)，北方風沙天氣多，灰塵大，希望封陽臺的業(yè)主不在少數(shù)，但封陽臺會影響外立面美觀度，現(xiàn)在就有小區(qū)業(yè)主因為封陽臺樣式和品質而顯得五花八門。”

“新規(guī)旨在提升住宅舒適性”

“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。政策鼓勵的架空層設計和風雨連廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面積。這些措施不僅提升了住宅的功能性和舒適性，還通過政策規(guī)范促進了住宅設計的創(chuàng)新和發(fā)展。”

柏文喜認為，對購房者而言，新政策也將帶來更高質量的居住環(huán)境。“購房者可以期待擁有更多公共活動空間、改善的社區(qū)環(huán)境以及更舒適的居住體驗。例如，架空層設計將提供室內外融合的共享綠色公共空間，風雨連廊將方便居民休閑與出行。這些變化將直接影響購房者的居住體驗和生活質量。”

來源：《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》

值得注意的是，克而瑞近期發(fā)布了《2024年度中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100》榜單，克而瑞集團CEO張燕提到，榜單中統(tǒng)計的100個熱銷項目中，通過提升產(chǎn)品力創(chuàng)造出溢價，成為產(chǎn)品設計最突出的特點。“產(chǎn)品卷在哪里？首先是‘高贈送’，這得益于設計規(guī)范調整、第四代住宅落地，熱銷項目得房率一再提升。十大入圍項目平均得房率92.5%，遠超過往。”

事實上，今年9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》的實施意見發(fā)布，其中提及，健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用；優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。

彼時業(yè)內就曾預測，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則即包括一是出讓低密度地塊（容積率在2以下），二是優(yōu)化用地建設規(guī)則，比如打造第四代住宅（庭院入戶、花園入戶、大飄窗和大陽臺、降低公攤等）、明確高度限制等。

在柏文喜看來，除了新建的住區(qū)項目，北京也應重視對已建成的既有住宅和老舊小區(qū)的改造和品質提升，充分利用存量空間資源。此外，建議加強對新的“設計導則”的宣貫，轉變陳舊的設計觀念和粗放的設計習慣，基于設計、建造和運維全過程視角，通過建筑師負責制機制，為北京成就更多高質量居住建筑。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴每經(jīng)記者，北京此次對住宅設計的調整，包括架空層、公共空間、風雨連廊，以及設置開敞陽臺等，在北京過去的建筑里面是非常少見的，這種創(chuàng)新空間在北京地區(qū)的需求其實是很大的。“比如這種開敞的陽臺設計確實能夠提高得房率，其實也相當于變相降低了房價，同時房屋使用功能又有創(chuàng)新和改進，這對于購房者來說都是好事。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝