每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

越秀地產（HK00123，股價5.140港元，市值206.91億港元）又在廣州拿地了，不過這次拿的是經過調規(guī)后的地塊。

12月23日，廣州市海珠區(qū)大干圍AH101533地塊出讓，由越秀地產旗下的新秀房地產開發(fā)有限公司以底價20.23億元競得，成交樓面價33501元/平方米，扣除配建后的實際樓面價約為36308元/平方米。

《每日經濟新聞》記者注意到，越秀地產此次競得的該地塊原為商業(yè)用地，一個多月前由廣州市土地開發(fā)中心向越秀地產以現(xiàn)金補償15.29億元收儲，經過調規(guī)，該地塊性質正式變更為二類居住用地。此次越秀地產以加價5億元的代價，又重新拍回了該宗地塊。

“這是廣州市政府盤活存量用地的一種創(chuàng)新手段，旨在解決土地市場供需不匹配的問題。”華南好地研究院院長宣燁鋒當日在接受每經記者采訪時表示，今年供需矛盾突出，企業(yè)想要中心城區(qū)的好地塊，但政府儲備用地中沒有成熟的地塊可供應，只能把存量用地收儲后再調規(guī)出讓。

加價5億元拍回調規(guī)地塊

出讓公告顯示，海珠區(qū)大干圍AH101533地塊面積為15489平方米，容積率4.2，計容總建面60398平方米，起拍總價為20.23億元，名義起拍樓面價約3.35萬元/平方米。倘若扣除配建的社區(qū)衛(wèi)生服務站、社區(qū)少年宮等十幾處共建配套后，實際可售樓面價接近3.6萬元/平方米。

來源：廣州公共資源交易中心

值得注意的是，原廣州大干圍地塊包含編號為AH101533及AH101534的兩幅地塊，此前規(guī)劃用途包括零售商業(yè)、商務金融以及批發(fā)市場，其使用權歸屬于越秀地產的非全資附屬公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司。

11月13日，越秀地產公告披露，其非全資附屬公司佰城投資與廣州市土地開發(fā)中心訂立的大干圍土地收儲協(xié)議。根據該協(xié)議，佰城投資同意將位于廣州大干圍地塊的土地使用權交由廣州市土地開發(fā)中心進行收儲，收儲代價約為15.29億元，將以現(xiàn)金形式進行補償。此后，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布了地塊調規(guī)，上述地塊由商業(yè)用地調整成二類居住用地，容積率從8.03/7.38調整成4.2，建筑密度也下降至35%。

在此之前，廣州當?shù)卣呀浺严蛟叫闶栈囟嘧谖撮_發(fā)地塊。

9月2日，越秀地產公告稱，暨南大學北側地塊二土地的土地使用權將交由廣州市土地開發(fā)中心及番禺區(qū)土地開發(fā)中心收儲，代價為50.03億元，補償方式為土地開發(fā)中心提供等值的應付票據，應付票據可用于在番禺區(qū)收購土地。據悉，該地塊是越秀地產于2021年9月競得，截至目前尚未開發(fā)。

8月30日，越秀地產披露，廣州市土地開發(fā)中心向越秀華城收回廣龍地塊的三幅土地，代價為70億元，補償方式為廣州市土地開發(fā)中心提供等值應付票據，應付票據的價值可用于廣州新出讓的市本級土地。

宣燁鋒表示，這是廣州市政府盤活存量用地的一種創(chuàng)新手段，旨在解決土地市場供需不匹配的問題。以前廣州土地市場太好了，只要是中心區(qū)的宅地都會有競爭，外來企業(yè)想進廣州只能去增城、從化拿地。但過去幾年，政府在做土地收儲、出讓時，缺乏對市場前瞻預判，導致近兩年中心城區(qū)可供的地塊不多。

“今年供需矛盾突出，企業(yè)想要中心城區(qū)的好地塊，但政府儲備用地中沒有成熟的地塊可供應，只能把存量用地再收儲，調規(guī)出讓，即盤活存量用地，又可以增加賣地額。”宣燁鋒補充道。

年末加速“補倉”北上廣

每經記者注意到，包括此次競得的大干圍AH101533地塊在內，今年以來越秀地產在廣州已共競得7宗地塊，均位于中心區(qū)域，總拿地金額達到111.3億元，總建筑面積為32.8萬平方米。

其中，兩周前的12月10日，越秀地產以總價5.96億元競得廣州市越秀區(qū)廣州大道中345號北側AD016619地塊，成交樓面價33082元/平方米，實際樓面價47637元/平方米。

今年9月底，越秀地產還以9.8億元競得位于廣州市白云區(qū)怡新路以南AB3101046地塊，項目占地面積4.7萬平方米，建筑面積6.7萬平方米，折合樓面價2.99萬元/平方米。項目規(guī)劃有3棟住宅共320戶，是超高得房率的三房和四房戶型。該項目12月7日開盤銷售，從項目發(fā)布銷售海報來看，105套房源開盤當日即售罄。

前11月越秀地產拿地金額及新增貨值行業(yè)排名 來源：中指研究院

按照今年越秀地產的拿地銷售節(jié)奏，本月取得的廣州兩宗地塊項目有望在明年一季度末陸續(xù)入市銷售。

每經記者查詢貝殼找房等第三方平臺獲悉，大干圍AH101533地塊周邊目前在售的新房項目包括海珠湖景峰、中海觀雲府等，其均價范圍在4.5萬至11萬元/平方米之間。

“越秀地產最近幾年在廣州拿地是明顯下降的，如果沒有白云、番禺土地置換的票據，拿地金額可能會更少。”宣燁鋒表示，越秀地產拿地高峰期是在2020和2021年，這兩年的涉宅地塊總金額都在250億元以上，之后逐年下降。近兩年廣州新房市場表現(xiàn)不佳，導致企業(yè)回款下降，所以從2021年開始越秀地產的拿地投資是逐年下降的。

不過進入到今年四季度，越秀地產開始走出過往深耕的粵港澳大灣區(qū)，頻繁出現(xiàn)在一線城市土拍現(xiàn)場，以獨立或以聯(lián)合體形式加速拿地，拿地總金額已超過百億元。

在11月27日的上海2024年第七批次集中供地出讓中，浦東新區(qū)新楊思板塊的Z000602單元20B-12地塊經過192輪激烈競價，最終被華潤置地&中能建&越秀地產聯(lián)合體以總價78.969億元競得，溢價率高達40.37%，刷新上海土拍市場溢價率紀錄。

在11月5日的北京土拍上，功德寺棚改項002地塊經過42輪競價后觸頂進入搖號環(huán)節(jié)，最終被越秀地產以63.83億元成功搖中，成交樓面價為71574元/平方米，溢價率15%，銷售指導價達10.5萬元/平方米。10月22日，越秀地產&未來科學城聯(lián)合體以底價25.33億元摘得北京市昌平區(qū)小沙河地塊。

據中指研究院統(tǒng)計，今年前11月，越秀地產以175億元的權益拿地金額行業(yè)排名行業(yè)第九位，以435億元的全口徑新增貨值同樣排名行業(yè)第九位。

銷售方面，據越秀地產12月3日公告，11月公司實現(xiàn)合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為100.21億元，同比下降約15.6%；實現(xiàn)合同銷售面積約為33.46萬平方米，同比上升約0.7%。今年前11月，累計合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為1010.2億元，同比下降約24%；累計合同銷售面積約為343.25萬平方米，同比下降約15.3%。

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封面圖片來源：每經記者 張建 攝