每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“去庫存”依然是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要任務。

自2024年4月30日中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”后，各地陸續(xù)推出“以舊換新”、收儲商品房、“房票”等一系列政策組合拳，從供給和需求兩端助力樓市去庫存。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，重點50城新建商品住宅狹義庫存為31093萬平方米，環(huán)比降1%，同比降11%。不過，包括北京、廣州、南京、武漢等在內(nèi)的多個重點一二線城市，新房去化周期仍超過20個月?？硕鸨硎?，“受供應制約，樓市仍處于去庫存周期”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年政府工作報告再次明確提出“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”。此外，在今年各地方政府工作報告中，至少15個省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關內(nèi)容。其中，廣東、重慶等多地強調(diào)盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優(yōu)化市場供應結(jié)構(gòu)。

50城庫存同比下降11%

當前，房地產(chǎn)行業(yè)已進入新一輪“去庫存”周期。

2024年4月30日召開的中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”，此后出臺的一系列政策基本圍繞樓市“去庫存”目標展開。如2024年5月17日，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持各地收購已建成商品房用于保障性住房；10月17日，財政部明確表態(tài)，將推動利用專項債券收購存量商品房用作保障性住房。與此同時，多地也在控制新房增量，聚焦存量消化。

在“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的政策基調(diào)下，樓市庫存延續(xù)下行走勢?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月末，全國重點50城新建商品住宅狹義庫存僅為31093萬平方米，環(huán)比降1%，同比降11%，較2024年9月最高點下降約2305萬平方米。

具體到城市來看，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個月。其中，武漢新建商品住宅狹義庫存達1479.14萬平方米，廣州為1463.17萬平方米。

新建商品住宅狹義庫存面積最高的是成都，達到2240.67萬平方米。不過，成都庫存面積高企的重要原因在于其郊區(qū)縣項目去化困難，而核心“5+2”主城區(qū)截至今年1月末的新房庫存僅為425萬平方米左右，為2023年1月以來最低值。若按照近3個月新房去化來看，成都核心“5+2”主城區(qū)新房庫存去化周期僅為4.81個月。但結(jié)合全成都去化周期來看，按12個月測算，去化周期則為18.8個月。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年全年成都新建商品住宅成交面積約1308萬平方米。受新政利好，去年四季度翹尾明顯，成交面積達353萬平方米，環(huán)比上漲27%。進入2025年，受核心區(qū)高改項目推動，前兩月成都新建商品住宅成交面積累計已超200萬平方米。尤其是2月共有3個項目開盤推新，開盤總認購率達95.03%，達近一年次高水平。

“由此可見，成都雖然庫存面積相對較高，但從成交量和市場熱度來看，成都（樓市）整體活躍度仍居二線城市前列。”克而瑞集團董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱在報告中表示。

而重點一二線城市中，長春、北京和南寧的去化周期較高，分別為36個月、28.5個月和25.7個月。其中，長春是重點城市中唯一一個去化周期超過30個月的城市，主要受整體銷售下滑且前期供應較大等因素影響；北京庫存面積為1184.77萬平方米，去化周期達28.5個月，主要受郊遠高庫存板塊影響。

“在區(qū)域分化之下，隨著整體市場進一步‘止跌回穩(wěn)’，各城市的低風險板塊有望率先進入平衡發(fā)展的新周期。”克而瑞分析指出，對于那些明顯高庫存的壓力板塊，在化解庫存、穩(wěn)定市場的基礎上，可以引導產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城市整體發(fā)展的良性互動。

從土地端助力去庫存

事實上，近年來從中央到地方政府也在有意識地從控制增量的角度平衡“供求關系”。

2024年5月，自然資源部辦公廳發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，對于庫存壓力大、去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓。同時，下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢。

與此同時，多城放慢了土地出讓步伐。據(jù)克而瑞監(jiān)測，2024年，有10個城市土地成交面積較2023年下降超過200萬平方米，其中上海宅地成交面積更是較2023年減少了512萬平方米；包括深圳、重慶、東莞等7城宅地成交面積不到新房成交規(guī)模的一半，從實質(zhì)上壓降了長期庫存規(guī)模，并推動長期去化周期降低了6個月或更長時間。

記者注意到，近年來全國土地供求規(guī)模持續(xù)下降。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，與2020年高點相比，近四年來土地年成交量已經(jīng)下跌超過六成，2024年土地成交量已經(jīng)和商品房年成交量相近。以重慶為例，2024年市區(qū)僅成交20宗宅地，合計成交建筑面積135萬平方米，僅為新房交易量的四分之一，推動新建商品住宅廣義去化周期下降9個月。

值得一提的是，今年政府工作報告強調(diào)“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”。住建部部長倪虹也表示，今年地方政府專項債安排4.4萬億元，其中一個使用方向就是土地收儲和收購存量商品房。

就在3月11日，自然資源部、財政部聯(lián)合發(fā)布通知，明確地方政府專項債券支持土地儲備，要求各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，確有需求的新增土地儲備項目也應納入土地儲備計劃。存量閑置土地包括企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應未動工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購條件的土地。

“通過土地和房屋去庫存來緩解供求關系，引導市場預期，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，穩(wěn)定之后再謀未來發(fā)展。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至3月10日，全國各地公示的擬使用專項債收回收購存量閑置土地的總量已超300宗，擬收儲價格約500億元，涉及廣東、四川、吉林、江西等省，其中2月底廣東已經(jīng)發(fā)行超300億元專項債用于回收存量閑置土地。

“預計未來各地將加快公示擬使用專項債回收存量閑置土地的地塊清單，并加快專項債發(fā)行節(jié)奏。”中指研究院分析指出，特別是“自審自發(fā)”試點地區(qū)發(fā)債節(jié)奏或更快，進而在推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中逐漸發(fā)揮效用。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張明雙 攝