每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

這已是融創(chuàng)服務(wù)（HK01516，股價(jià)1.72港元，市值52.58億港元）連續(xù)三年虧損。

融創(chuàng)服務(wù)3月25日發(fā)布的2024年度業(yè)績報(bào)告顯示，去年公司實(shí)現(xiàn)收入同比減少0.57%至69.7億元（人民幣，下同），毛利同比減少8.4%至約15.27億元，毛利率下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至約21.9%，公司擁有人應(yīng)占虧損約為4.51億元。

融創(chuàng)服務(wù)解釋稱，虧損主要由于年內(nèi)集團(tuán)出于謹(jǐn)慎性考慮，對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)一步計(jì)提了減值撥備所致。報(bào)告期內(nèi)，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備于2024年度進(jìn)一步計(jì)提約7.63億元，累計(jì)計(jì)提約26.95億元；計(jì)提減值撥備后的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)余額約為5.91億元，其中無擔(dān)保的金額約為1.81億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2022年以來，融創(chuàng)服務(wù)的營業(yè)收入已連續(xù)三年下降，近三年歸母凈虧損數(shù)值分別為4.82億元、4.35億元、4.51億元。

對關(guān)聯(lián)方依賴降低

年報(bào)顯示，2024年融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約69.7億元，同比基本持平；毛利約15.27億元，同比減少約8.4%；毛利率約為21.9%，較2023年（23.8%）減少1.9%。

截至報(bào)告期末，融創(chuàng)服務(wù)在管面積從2.7億平方米提升至2.9億平方米，同比增長約7.4%；在管業(yè)主戶數(shù)約為170萬戶，同比增長約8%；項(xiàng)目續(xù)約率增加4個(gè)百分點(diǎn)至約95%，在管項(xiàng)目飽和收入中住宅業(yè)態(tài)的占比提升至約84%，來自住宅業(yè)態(tài)基礎(chǔ)物管收入達(dá)52.39億元，同比增長11.6%，凈增5.44億元。

“住宅業(yè)態(tài)基礎(chǔ)物管收入的增長，主要得益于融創(chuàng)服務(wù)在中高端住宅方面的服務(wù)優(yōu)勢。”中物智庫高級研究員宋子謙分析指出，去年融創(chuàng)服務(wù)憑借在中高端住宅方面的服務(wù)優(yōu)勢，拓展了多個(gè)高端住宅項(xiàng)目，如在上海拓展的某高端住宅項(xiàng)目，年化飽和收入高達(dá)5000萬元。

作為營收的絕對主力，融創(chuàng)服務(wù)的物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)同比增長3.6%至約63.79億元，占總營收的91.5%。但社區(qū)生活服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)收入同比均出現(xiàn)下滑，其中社區(qū)生活服務(wù)收入同比減少6.5%至約4.42億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入同比大幅減少61%至約1.46億元。

融創(chuàng)服務(wù)解釋稱，主要是由于地產(chǎn)行業(yè)未有明顯改善，業(yè)務(wù)量收縮，同時(shí)集團(tuán)基于市場化原則對該業(yè)務(wù)持續(xù)進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致收入持續(xù)減少。

值得一提的是，在融創(chuàng)服務(wù)的收入構(gòu)成中，來自第三方的收入占比持續(xù)提高，約68.01億元，占比達(dá)97.6%，對關(guān)聯(lián)方依賴進(jìn)一步降低。

“2024年，融創(chuàng)服務(wù)將與關(guān)聯(lián)方有關(guān)的收入壓降了70.6%，關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入僅占總收入的2.4%。”宋子謙表示，未來融創(chuàng)服務(wù)源自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款也不會有太大增長。

另一個(gè)較為明顯的數(shù)據(jù)變化是現(xiàn)金流。截至2024年末，融創(chuàng)服務(wù)的可用資金為40.69億元，較2023年12月31日的約44.36億元減少約3.67億元。

雖然利潤表現(xiàn)持續(xù)虧損，但融創(chuàng)服務(wù)再次大手筆分紅。年報(bào)顯示，董事會建議截至2024年12月31日止年度宣派末期股息每股14.3分，合計(jì)約4.37億元，約為公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤的55%。“過去三年一直是按照核心凈利潤的55%的水平來分紅，未來三年也會繼續(xù)維持不低于核心凈利潤55%的分紅比例。”

繼續(xù)大額減值撥備

雖然近兩年來融創(chuàng)服務(wù)一直試圖擺脫來自關(guān)聯(lián)方的影響，但從結(jié)果來看，關(guān)聯(lián)方依然影響著融創(chuàng)服務(wù)。

2024年，融創(chuàng)服務(wù)凈虧損約為4.33億元，公司擁有人應(yīng)占虧損約為4.51億元。而2023年，該數(shù)值分別為虧損約3.93億元、4.35億元。

對于虧損原因，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，一是非業(yè)主增值服務(wù)收入及社區(qū)生活服務(wù)收入下降；二是應(yīng)收賬款再次計(jì)提10.87億元，其中包括關(guān)聯(lián)方應(yīng)收7.63億元。

在年報(bào)中，融創(chuàng)服務(wù)也將其虧損主因歸咎于“期內(nèi)集團(tuán)出于謹(jǐn)慎性考慮對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)一步計(jì)提了減值撥備所致”。

2024年，融創(chuàng)服務(wù)的金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為13.88億元，相比2023年的8.5億元大幅增加約63.29%，其中來自于對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的減值是大頭。

具體來看，關(guān)聯(lián)方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為9.535億元（2023年為5.3億元），包含關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損凈額約7.63億元，以及關(guān)聯(lián)方其他應(yīng)收款項(xiàng)減值虧損凈額約1.91億元。同時(shí)，第三方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約為4.35億元。

對于減值撥備的原因，融創(chuàng)服務(wù)解釋，期內(nèi)由于地產(chǎn)行業(yè)市場情況持續(xù)下行導(dǎo)致的關(guān)聯(lián)方回款情況不及預(yù)期，及關(guān)聯(lián)方所提供的還款抵押擔(dān)保物價(jià)值下跌，集團(tuán)出于謹(jǐn)慎性考量，進(jìn)一步對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提了減值撥備。此外，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及新交付項(xiàng)目入住率偏低影響，集團(tuán)第三方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)的回款速度放緩，因而計(jì)提之減值撥備增加。

需要注意的是，在2023年度業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)服務(wù)管理層曾表示“不太會出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國大額計(jì)提減值的情況”，但如今看來，這一預(yù)期并未實(shí)現(xiàn)。但另一方面，來自關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)總額則減少了約1億元至約33.18億元，減值撥備余額降至5.91億元。

“融創(chuàng)服務(wù)的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款已充分計(jì)提，未來將不會對公司利潤產(chǎn)生太大影響。”宋子謙指出，截至2024年底，融創(chuàng)服務(wù)對關(guān)聯(lián)方已計(jì)提約27億元，僅剩余約5.86億元。

物業(yè)費(fèi)收繳率下降

來自于關(guān)聯(lián)方的影響不僅是大額計(jì)提減值，還有運(yùn)營成本。

報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)的毛利率從2023年的23.8%降至20.9%，原因就是其在管物業(yè)項(xiàng)目出保及為提升服務(wù)質(zhì)量而帶來的維修、維護(hù)成本增加所致。

2024年，融創(chuàng)服務(wù)共出資整改541個(gè)項(xiàng)目，投入資金超6000萬元，收繳改善項(xiàng)目超過80%；同時(shí)從技術(shù)、管理、政策三方面推動(dòng)節(jié)能改造，共計(jì)改造264個(gè)項(xiàng)目，單年投入改造資金600萬元。

“雖然公司給出的解釋是，由于在管項(xiàng)目維修、維護(hù)成本增加所致，但主要還是受交付品質(zhì)的影響。”上述分析人士指出，受交付品質(zhì)影響，未來融創(chuàng)服務(wù)在新交付項(xiàng)目上的物業(yè)費(fèi)收繳率將會持續(xù)受到影響，并且在項(xiàng)目上的投入也將繼續(xù)增加，導(dǎo)致住宅物管服務(wù)毛利率持續(xù)下降。另外，融創(chuàng)服務(wù)在重慶有大量的在管項(xiàng)目，受重慶物業(yè)費(fèi)降價(jià)輿情影響，物業(yè)費(fèi)收繳率也受到一定影響。

體現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)收繳情況上來看，近2至3年融創(chuàng)服務(wù)交付項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)收繳率同比下降18%；受限價(jià)政策影響，收繳率同比下降8%。融創(chuàng)服務(wù)管理層坦言，公司現(xiàn)金流最大的一個(gè)壓力就是來自于小業(yè)主物業(yè)費(fèi)的收繳壓力，“但隨著地產(chǎn)交付減少，業(yè)主痛點(diǎn)逐漸解決，收繳將穩(wěn)步恢復(fù)”。

如2024年融創(chuàng)服務(wù)出資整改的項(xiàng)目中，物業(yè)費(fèi)收繳情況得到改善的超過80%；若剔除以上雙重影響后，融創(chuàng)服務(wù)2024年收繳率同比提升2個(gè)百分點(diǎn)至96%。

“2025年，物業(yè)管理行業(yè)將繼續(xù)受到地方政策的影響，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量的需求不會降低，對價(jià)格的訴求依然存在，繳費(fèi)意愿仍然會受到環(huán)境的影響。”融創(chuàng)服務(wù)表示，環(huán)境變化帶來的經(jīng)營壓力是階段性的。公司將持續(xù)聚焦核心業(yè)務(wù)、打造差異化的競爭優(yōu)勢，適應(yīng)行業(yè)環(huán)境新的變化。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝