每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月28日，龍湖集團（HK00960，股價10.340港元，市值712.24億港元）披露2024年度業(yè)績報告并舉行線上業(yè)績會。

年報顯示，2024年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元，股東應(yīng)占溢利104億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達69.7億元，毛利率為16%。

“在目前階段，龍湖要把債務(wù)安全放在第一位，債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資。”龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上表示，近幾年龍湖也保持了一定的投資強度，聚焦一二線核心的城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現(xiàn)把握的項目，同時出清了一些低能級項目。

龍湖集團2024年度業(yè)績會現(xiàn)場 來源：企業(yè)提供

“債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資”

年報顯示，2024年，龍湖集團的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入267.1億元，占總收入比例約21%，而兩年前該項占比為9%。與此同時，該項目業(yè)務(wù)為龍湖集團貢獻了約80億元的核心凈利潤，成為其主要利潤來源。

在回答《每日經(jīng)濟新聞》等媒體關(guān)于未來公司是否會“重運營、輕開發(fā)”的提問時，陳序平指出，在近幾年地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的情況下，運營及服務(wù)航道基本上撐起了整個集團利潤的盤面。“但龍湖實際上是開發(fā)、運營服務(wù)齊頭并進，只是在目前階段，龍湖要把債務(wù)安全放在第一位，債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資。”

“地產(chǎn)開發(fā)的很多現(xiàn)金流要用于償還集團頂層的債務(wù)債券融資，所以就會壓縮投資的頭寸。但公司也保持了一定的投資強度，聚焦一二線核心的城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現(xiàn)把握的項目。同時，我們對一些低能級項目選擇了出清策略。”陳序平強調(diào)，開發(fā)業(yè)務(wù)公司依然會持續(xù)做，“即使到2028年運營及服務(wù)收入占比過半的情況下，開發(fā)業(yè)務(wù)收入仍將是公司最重要的收入組成部分”。

2024年，龍湖集團在北京、上海、杭州、成都等城市共獲得9幅土地，新增土儲總建筑面積為83萬平方米，權(quán)益面積為39萬平方米。截至2024年末，龍湖集團的土地儲備合計達3312萬平方米，權(quán)益面積為2426萬平方米。

對于2025年的投資策略，龍湖集團執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠表示，今年的銷售仍然有很大機會。龍湖的供貨非常充裕，年初存貨達到900多億元，今年預(yù)計會有600億到700億元新增供貨，全年新增供貨預(yù)計將超過1500億元。

“今年一季度已經(jīng)在上海和蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地，接下來公司會在保證償債安全的前提下，再去擇機選擇一些新的土地，并根據(jù)整個市場變化進行彈性供貨。”

關(guān)于未來商業(yè)板塊的增長預(yù)期，龍湖商業(yè)總經(jīng)理包偉表示，2025年，一方面是針對存量項目持續(xù)做好招商調(diào)整和調(diào)改升級動作，保證同店同比大幅增長；另一方面，今年會再開業(yè)一座商場，這也是重要的新增量貢獻，預(yù)計整個航道在2025年能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上增長。

來源：龍湖集團2024年報

“今年是債務(wù)轉(zhuǎn)換最關(guān)鍵的一年”

截至2024年末，龍湖集團的綜合借貸總額為1763.2億元，較去年初下降約163億元；在手現(xiàn)金494.2億元，凈負債率為51.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.63倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為57.2%。

龍湖集團執(zhí)行董事兼CFO趙軼表示，公司信用債融資已降至17%，其中銀行融資占比為83%，對民營企業(yè)而言這是非常健康的融資結(jié)構(gòu)。經(jīng)營性物業(yè)貸今年預(yù)計新增100億元以上，到年底有望實現(xiàn)接近900億元的規(guī)模。“接下來，龍湖會繼續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拉長債務(wù)周期，減少短期債務(wù)。同時，公司會堅決逐年減少外幣債務(wù)的占比。”

公開信息顯示，截至目前，龍湖今年一季度到期的65億元國內(nèi)信用債已提前償還完畢。

“2025年是公司債務(wù)轉(zhuǎn)換最后一年，也是最關(guān)鍵的一年。”陳序平在業(yè)績會上透露，今年龍湖集團還需歸還三筆公開債務(wù)，但已經(jīng)做了有序鋪排：七八月份將到期30多億元的國內(nèi)信用債，現(xiàn)在已在償債賬戶開始存錢，預(yù)計在這兩個月就會將款項存齊；年底85億元海外銀團貸款，從第三季度將開始逐月歸還；今年可能到期的35億元中債增信，公司會提前做經(jīng)營性物業(yè)貸，將其置換出來。

“相信通過這樣的債務(wù)轉(zhuǎn)化，龍湖能夠更加安全。”在提及“謀求新發(fā)展”時，陳序平指出，“在這一輪償債周期下，龍湖的核心資產(chǎn)一個都沒有動，天街項目一個都沒有出售。龍湖的長租公寓和資管航道還在發(fā)展、還在拿項目，也沒有進行低效融資，而是抓住窗口期，為多航道業(yè)務(wù)做一個長期規(guī)劃和發(fā)展。”

龍湖管理層表示，截至2025年底，龍湖集團整體債務(wù)會降到1400億元左右，未來整體的融資和資金管理策略非常堅決：保持負債規(guī)模穩(wěn)步下降，銀行貸款不展期、不逾期，公開市場不違約。

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