縱使行業(yè)疾風(fēng)起，頭部房企依然保持穩(wěn)健。近日，中國金茂發(fā)布2024年財報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入590.53億元，所有者應(yīng)占溢利10.65億元，同比實現(xiàn)扭虧為盈。

報告期內(nèi)，中國金茂抓住市場窗口期，全力沖刺項目簽約回款，行業(yè)地位穩(wěn)中有進(jìn)。公司在城市及物業(yè)開發(fā)方面，累計簽約銷售金額約983億元，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊；回款金額970億元，回款率達(dá)到99%，銷售毛利率同比提升3個百分點。

2024年房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢，中國金茂堅持并高效執(zhí)行公司發(fā)展戰(zhàn)略，財務(wù)狀況整體穩(wěn)健運營，“三道紅線”指標(biāo)維持全部綠檔，境內(nèi)新增融資平均成本2.87%，平均融資成本、債務(wù)總額同比下降至較低水平。年度每股基本盈利為5.19分，同比增長110%。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國金茂背靠母公司中國中化，現(xiàn)金流總體充裕，融資成本具備央企優(yōu)勢，加之在一線和核心二線城市獲取的項目增多，公司處在企穩(wěn)回升、正向循環(huán)的發(fā)展道路上。

銷售回款，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊

2024年，房地產(chǎn)市場仍然承壓，全年新建商品房銷售額較上年下降17.1%，百強(qiáng)房企銷售操盤規(guī)模同比降低28.1%。中國金茂堅持“深耕聚焦、提質(zhì)增效”的戰(zhàn)略主旨，將“盤活存量”提上重點工作日程，并交出一份不錯的成績單。

報告期內(nèi)，中國金茂簽約銷售額約983億元，行業(yè)排名較上年提升一位至第12位，繼續(xù)位列行業(yè)第一梯隊；公司所有者應(yīng)占溢利10.65億元，同比增長115%；若扣除投資物業(yè)公平值虧損，所有者應(yīng)占溢利為13.33億元，同比增長120%。

從各項業(yè)務(wù)分布來看，公司共計持有的城市運營、物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)、酒店經(jīng)營項目數(shù)量397個。

青島萬麗酒店&源宿酒店樓體實景圖

其中，城市運營及物業(yè)開發(fā)銷售實現(xiàn)收入約493.02億元，占收入總額的82%；商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入約16.97億元，占收入總額的3%；酒店經(jīng)營收入約16.99億元，占收入總額的3%；金茂服務(wù)收入約29.66億元，占收入總額的5%，較上年增長10%。

由于綠色建筑科技收入增長，金茂大廈88層觀光廳、綠色建筑科技、樓宇裝修等地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入比上年增長8%。

與此同時，值得一提的是，中國金茂通過旗下優(yōu)質(zhì)成熟的資產(chǎn)打造的不動產(chǎn)公募REITs華夏金茂商業(yè)REIT，作為國內(nèi)首批消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在2024年3月成功上市，項目運營逆勢提升，上市以來完成三次超預(yù)期分紅。

中國金茂方面表示，公司堅持業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，建立開發(fā)業(yè)務(wù)高質(zhì)量優(yōu)勢，通過簽約回款、現(xiàn)金管控、降本控費、價值創(chuàng)造，實現(xiàn)了自我造血與修復(fù)，支撐經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)達(dá)成。一方面將工作重點轉(zhuǎn)向“盤活存量”，加快資金回流與結(jié)構(gòu)優(yōu)化；另一方面做優(yōu)增量，通過快周轉(zhuǎn)，迅速回流資金并投入再生產(chǎn)，實現(xiàn)“一年一熟”，支撐未來持續(xù)發(fā)展。審視一年以來戰(zhàn)略實踐成效，公司戰(zhàn)略方向正確、戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行有效，核心業(yè)績穩(wěn)中向好，找到了跨越行業(yè)周期、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的打法。

提質(zhì)增效，融資成本維持低位

梳理2024年財報，中國金茂的業(yè)績增長離不開持續(xù)強(qiáng)化精益管理，公司的管理費用、銷售及營銷開支、融資成本等各項指標(biāo)均得到有效控制，而集采使用率提升到了93.5%。

報告期內(nèi)，銷售成本約504.56億元，較上年減少12.93億元；銷售和營銷開支為22.88億元，較上年29.63億元減少23%；管理費用為29.17億元，較上年38.69億元降低25%；財務(wù)費用為25.3億元，較上年30.1億元減少16%；其他費用及損失凈額為較上年同比降低63%。

主營業(yè)務(wù)城市運營與物業(yè)開發(fā)分部的毛利率增長，致使整體銷售毛利率提升至15%，較上年增長3個百分點。

對于降本增效方面，中國金茂方面介紹，公司全年落實費用管控專班機(jī)制，強(qiáng)化了目標(biāo)牽引和組織保障，推動信息化建設(shè)多維度分析，并且從上而下對標(biāo)尋找差距，進(jìn)行分級分類精準(zhǔn)管控。

在組織優(yōu)化、人效層面，強(qiáng)化總部運營管控及管理穿透，其中開發(fā)單位在管理主體個數(shù)持續(xù)壓降的基礎(chǔ)上，將三級架構(gòu)調(diào)整為二級架構(gòu)，助推重點城市做大做優(yōu)。這種情況下，通過層級優(yōu)化，增強(qiáng)了組織敏捷度，決策效率和質(zhì)量得到進(jìn)一步提高。

中國金茂持續(xù)暢通融資渠道，成功發(fā)行多筆低利率債券，綜合融資成本持續(xù)降低，項目融資維持極低水平，財務(wù)狀況整體穩(wěn)健，“三道紅線”維持全部綠檔。公司持續(xù)優(yōu)化境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，平均融資成本、債務(wù)總額同比下降，境內(nèi)新增融資平均成本2.87%，維持較低水平；債務(wù)到期結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期占比下降至18%，外幣債務(wù)占比降低至25%。

2024年2月，中國金茂發(fā)行第三期金茂大廈CMBS35億元，票面利率3.20%；2024年6月發(fā)行銀行間市場中期票據(jù)30億元，票面利率2.80%；2024年8月發(fā)行銀行間市場中期票據(jù)20億元，票面利率2.8%。截至2024年末，公司利息開支總額為68.83億元，較上年減少16%。

核心布局，未來發(fā)展韌勁增強(qiáng)

民生證券研報認(rèn)為，報告期內(nèi)，中國金茂的歸母凈利潤10.65億元，較上年-68.97億元的歸母凈利潤回正，隨著公司在一線和核心二線城市獲取的項目越來越多，憑借“金玉滿堂”的產(chǎn)品力公司或?qū)⒃阡N售端逐漸發(fā)力。

2024年內(nèi)，中國金茂累計獲取優(yōu)質(zhì)項目22個，項目總土地款333億元，權(quán)益土地款202億元，新增土儲計容面積202萬平方米。其中，一二線城市貨值占比99%，“府系”“璞系”項目貨值占比65%。2025年，公司繼續(xù)發(fā)力，1~2月新增土地款投資189億元，核心城市投資占比進(jìn)一步提升。

截至2024年底，金茂未售貨值約2800億元，貨值可充分支撐未來經(jīng)營需要，63%集中在華北及華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，87%位于一二線城市，未售貨值結(jié)構(gòu)較好。

另外，在商業(yè)地產(chǎn)方面，公司聚焦精品項目持有，優(yōu)化商業(yè)項目的管理機(jī)制和管理團(tuán)隊，為REITs平臺不斷儲備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。報告期內(nèi)，鷺江豐茂里、寧波金茂廣場綜合體、青島萬麗、天津南塔寫字樓、長沙金茂大廈等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目順利開業(yè)。

中國金茂董事長陶天海表示，短期來看，經(jīng)濟(jì)全面回暖與市場信心恢復(fù)需要一定周期，行業(yè)將處于筑底過程中。公司將堅定“盤活存量、做優(yōu)增量”策略不動搖，著力推進(jìn)“六力三比”主題年工作，系統(tǒng)提升全鏈競爭力，以破常規(guī)思維、非常規(guī)之舉、超常規(guī)成效，推動企業(yè)跨越行業(yè)周期、實現(xiàn)更高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

文/史現(xiàn)

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