每經記者  徐奎松

話題緣起

        12月7日閉幕的中央經濟工作會議提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

        12月9日的國務院常務會議提出終止二手房營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。

        12月14日的國務院常務會議明確提出要遏制房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。

        12月17日，財政部和國土部等五部委聯手出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，其中規(guī)定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

        與此同時，有媒體披露，根據學者測算，2009年信貸總量的30％進入房地產業(yè)；而大型房企的圈錢、圈地的氣魄，更是令人吃驚。因此，2009年的中國房地產業(yè)創(chuàng)造出驚天奇跡：房價越高售量越多；上半年是房地產商使盡手段蠱惑人心，下半年是投資者瘋狂搶房；天量信貸將地方政府、房地產商、銀行和投機者連成“四位一體”。未來如何化解信貸風險？《每日經濟新聞》邀請了兩位資深專家為您解析。

靠樓市拉升  經濟風險大

        NBD：兩位專家好！12月17日財政部等五部委出臺的  《進一步加強土地出讓收支管理的通知》以及最近一段時間針對房地產市場的一系列政策，引起社會對房地產業(yè)的熱烈討論。臨近年底，作為宏觀調控，你們怎么看五部委出臺的《通知》？

        曹建海：《通知》的目的很明確，是壓低拿地價格，控制拿地規(guī)模。在我看來，唯一能盡快達到目的的，是將土地出讓金一次性繳清。

        袁鋼明：現在之所以把房地產炒得十分火熱，價格高得離奇，很大程度上說明開發(fā)商太有錢了，而把錢用在土地上是最安全、最保險的。所以，開發(fā)商拼命圈地。唯一解決的辦法，是控制房價不再上漲，土地圈占率才會下降。

        NBD：房地產商圈地氣候是如何形成的？

        曹建海：根據國家統(tǒng)計局公布的數據，今年的9.2萬億信貸中，1~11月，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源48170億元，國內貸款8994億元，個人按揭貸款也超過7000億元，加上形形色色的貸款，以各種方式流入房地產，預計占總量的30％以上。

        根據有關測算，今年有4.8萬億的信貸流進房地產業(yè)，房地產商又普遍地采用多種杠桿的方式，有的繼續(xù)采用貸款，還有就是在資本市場進行融資。

        去年全球金融危機爆發(fā)后，中國的地方政府把2007年底出臺的土地出讓金收緊性政策放開，今年初，有些房地產商拿地還上繳15%的地款，之后，有的就完全不付款了。地方政府也不著急，所以，房地產商在這種極度寬松的政策下，用很大的金融杠桿撬動了更大的地產規(guī)模。

        袁鋼明：借助了經濟刺激政策、寬松的貨幣政策以及年初給予的很多的優(yōu)惠政策，房地產業(yè)火爆了一把，而經濟回升很大程度上是依靠房地產的拉動。但是，這種回升帶有很大的風險，現在已經體現出來了，這種回升不像工業(yè)回升那樣安全，房地產的回升本身就帶有很強的投機性和冒險性。所以，我們要依靠房地產拉動經濟，在房產繁榮到一定程度，就得想辦法控制，否則得不償失。

        NBD：日前，建設部召集了200多名副市長共商房地產大計，主題是壓低房價嗎？

        曹建海：建設部召集了200多名副市長開會，預計內容是不要讓房價漲得太快。這顯然沒有抓住乃至解決目前最主要的問題。目前老百姓的意愿是希望房價能夠理性回落，而且是回落到大家都能買得起的水平，一個家庭年收入的6倍能買得起一套房子，這是一個比較合理的基數。

        袁鋼明：今年年初房價下跌時，為了抑制經濟低迷，特別是通過鼓勵住房需求政策活躍房地產市場，以拉動GDP，確保完成保八任務，這些政策是應該的。但是，自6月份之后，在房價回升的同時，住房供給需求一路上飚。整個下半年，根本分不清哪些是真正的購房需求，哪些是購房投機。

        現在很多人買房不是為了居住，而是為了投資和投機。有個調查說，有70％的人對當前的價格不滿意，有30％的人很滿意。在我看來，這就很奇怪了，房價已經高得離譜，為什么還有30％的人希望房價上漲？我想，這部分人手里應該有投資房和投機房，他們買房是為了等升值而不是為了居住。由此可以判斷，房地產市場目前的投機概率大概應該在30％左右。

        30％的投機率已經很高了，但是昨天王石說，據調查，有些城市的樓盤，投機性達到了三分之二。在國際上，最高的投機性才是10％，到了20％就越過風險線，我國30％的投機性是什么概念已經沒有恰當詞匯描述了。用房地產拉動經濟增長的政策沒錯，但是，忽略投機拉動經濟增長，可能就要出問題。日本泡沫經濟的崩潰，就是前車之鑒。

明年房價回落可能性大

        NBD：決策層應該已經意識到房地產業(yè)的問題，因此，在最近的一段時間，針對房地產市場出臺了一系列的政策，那么，2010年的房地產市場會是怎樣呢？

        曹建海：一些大型國有企業(yè)開始圈地、搶樓宇，一是說明信貸過剩，大部分信貸沒有進入實體經濟，這就說明信貸政策有問題，而且，銀行對資金使用的監(jiān)管也十分不到位；二是也凸顯出國企管理的軟束縛，信貸政策成了廉價政策，賺了是國企的，賠了是銀行的。加上大型國企對市場的影響力比較大，一旦他們瘋狂地進入房地產市場，地價就會迅速上漲。這是最危險的。

        有統(tǒng)計表明，2007年地方政府出讓土地收入1.3萬億，2009年預計至少將達到3.5萬億。由此帶來的問題是，2010年的房價回落的可能性很大，因為目前的房價已經太高了，很多消費者無法進入這個市場。我們說，自2006年以來，房地產調控政策作用不大，就是因為無論怎么調控，房價該漲還是要漲的。但是2010年的房價已經不可能再有上漲空間了，小概率是上漲，大概率是回落。所以，政府出臺控制措施，會起到作用的。

        這樣一來，2009年拿地的企業(yè)或者是購買多處房產者，必然就要深套其中，國企乃至部分央企首先陷入資金鏈的困難，而由于他們的相當一部分資金來自銀行，銀行就會出現呆壞賬的問題。當年很多國企殺到海南，瘋狂炒樓房，很多企業(yè)被套死，最后引起大量壞賬情況，可能會再次上演?，F在，很多城市都在瘋狂地炒地皮、炒樓盤，二三線的城市也參與了。

        宏觀調控應該防止信貸過快增長，我預計這方面很快就會發(fā)生變化，或許明年的第一季度就會出現。如果更快，2010年1月份新的信貸政策就出臺，可能還有對土地政策的調整。明年主要應該控制信貸向房地產的流量，合理疏導信貸流向實體產業(yè)。最大的麻煩就在于，2009年流入股市和樓市的信貸資金被牢牢套住。很多地方政府與房地產商是利益共同體；現在房地產商把大量的信貸風險轉嫁到銀行，那么，房地產商與銀行又是一體；如果把個體炒房者加進去，就是“四位一體”了。

征收物業(yè)稅是個好辦法

        袁鋼明：房地產的繁榮與信貸量有密切的關系，如果房價不上升，即使資金量很大，也不會形成投機炒作風潮。關鍵是，現在對房地產是鼓勵和放松的政策，所以，形成錢跟著政策走。實際上，資金是條件，不是決定性因素，關鍵是目前房地產的投機性太強。從本輪國有企業(yè)大量圈地的情況看，說明國有企業(yè)資金充裕，獲得信貸量很大；二是房地產的盈利前景非?？煽?。兩個因素缺一不可。

        五部委的《通知》規(guī)定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，在我看來，讓房產商繳100％都不是問題。出讓土地具有壟斷優(yōu)勢，打破房地產壟斷，還要中央出臺更務實以及真正具有限制性的措施，比如說，建設保障性住房，讓利百姓；還有，可以規(guī)定凡是拍到了地皮的房產商，每年應該拿出一定比例的土地（比如30％），用于經濟適用房等建設；或者拿出一定比例的利潤投資城市基礎設施建設。如果有這樣一些政策出臺，房產投機性就會大幅度降下來。

        房地產盡管能帶動建筑材料產業(yè)鏈條，但作為宏觀調控部門，不能把拉動經濟的法寶押向房地產，這樣風險太大。房地產如果按照目前的狀態(tài)持續(xù)發(fā)展下去，其帶來的副作用是顯而易見的，核心是房價繼續(xù)上漲到了沒人接手的時候，也就是很多投機性的購房將來賣不出去的時候，銀行貸款在規(guī)定的時間內還不上，那就是房地產泡沫徹底崩潰的時候。房地產市場崩潰了，整個經濟就要完了。

        我們要看清楚目前房地產市場問題的嚴重程度，在拉動經濟持續(xù)增長的同時，已經埋伏下更大的風險隱患。今后，要控制房地產的風險，金融手段和政策手段都要用。金融手段就是提高貸款按揭利率，現在買房子很多是靠貸款，貸款買房可以避免通貨膨脹，按揭后的還貸實際是通脹里的錢。如果利率上漲幅度大于房價上漲幅度，取消7折的貸款優(yōu)惠，占不到便宜，購房量和房價就會落下來。進一步說，用控制貸款手段不管用，也就是失效的情況下，我們可以采取征收物業(yè)稅的辦法。像日本當年面對房地產泡沫極度膨脹的時候，采用別的辦法都不管用，但用了征收物業(yè)稅的辦法，房價立馬就降下來。一旦征收物業(yè)稅，房子空置的比例就會很快下降。

        結束語：兩位專家的分析告訴我們，由信貸拉動的房地產繁榮，某種程度上奠定了2009年經濟回升的基礎。但是，由于天量的信貸滋生了投機性和土地過度圈占，這必將給2010年帶來極大的風險，尤其是資金風險。為此，從某種意義上說，化解信貸風險可能是明年的主題。

　　對話記者

每日經濟新聞記者：徐奎松

　　對話嘉賓

曹建海  社科院工業(yè)經濟研究所研究員袁鋼明  清華大學世界與中國經濟研究

        中心研究員



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