每經(jīng)記者  張瑋  發(fā)自北京

        近日，銀監(jiān)會向各地銀監(jiān)局及信托公司內(nèi)部下發(fā)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡稱《通知》），要求各家信托公司立刻對房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查，同時(shí)，要求各銀監(jiān)局工作人員逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，銀監(jiān)會要求，各銀監(jiān)局于12月20日前將對房地產(chǎn)信托的核查及處理結(jié)果書面上報(bào)銀監(jiān)會。對執(zhí)行不力的銀監(jiān)局，銀監(jiān)會還將通報(bào)批評，并視情況追究相關(guān)責(zé)任。

自查+銀監(jiān)局核查

        《通知》稱，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)近來增長迅速，個(gè)別信托公司開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)不夠?qū)徤?；下發(fā)這紙文件的目的，則是為有效落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，從而提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

        根據(jù)《通知》，銀監(jiān)會要求，在信托公司自查的基礎(chǔ)上，“各銀監(jiān)局要加強(qiáng)對轄內(nèi)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，結(jié)合今年開展的專項(xiàng)調(diào)查和壓力測試，在信托公司自查基礎(chǔ)上，逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查。”

        記者了解到，監(jiān)管層要求各信托公司應(yīng)立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況。自查內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金是否達(dá)到國家最低要求等條件。

        同時(shí)，還要求有第一還款來源充足性、可靠性評估，質(zhì)押率等擔(dān)保措施情況及評價(jià)，項(xiàng)目到期償付能力評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等內(nèi)容。值得注意的是，信托公司還需要對自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目評價(jià)體系、風(fēng)險(xiǎn)評估體系以及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等方面進(jìn)行自查。

        特別是對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，監(jiān)管層要求，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別，自查和核查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)立即采取措施責(zé)成信托公司予以糾正，對違規(guī)行為依法查處。

        《通知》強(qiáng)調(diào)稱，各銀監(jiān)局于12月20日前將對房地產(chǎn)信托的核查及處理結(jié)果書面上報(bào)銀監(jiān)會。對執(zhí)行不力的銀監(jiān)局，銀監(jiān)會還將通報(bào)批評，并視情況追究相關(guān)責(zé)任。

房企融資“小道”被收緊

        10月26日，在2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上，銀監(jiān)會主席劉明康重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

        某監(jiān)管層人士指出，房企負(fù)債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企。在60家大型房企集團(tuán)中，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；有64家成員企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過90%。

        中國信托業(yè)協(xié)會此前公布前3季度信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，至9月末，中國累計(jì)新增信托項(xiàng)目金額1.8萬億，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的為0.22萬億，環(huán)比2季度末的0.14萬億增57％，遠(yuǎn)高于整個(gè)行業(yè)環(huán)比26％的增速，房地產(chǎn)信托市場火爆趨勢明顯。

        “為緩解資金壓力，部分房企通過基金募集、境外融資、信托融資等渠道籌集資金，這些融資成本偏高，部分年息甚至在15%以上，而這無異于‘飲鴆止渴’。”上述監(jiān)管層人士指出。

        云南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院發(fā)展研究室主任趙越也發(fā)文表示，隨著管理層對房地產(chǎn)市場的調(diào)控連環(huán)出招，銀行開始嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款。資金緊缺成為房地產(chǎn)行業(yè)不得不再次面對的難題。在資金需求得不到銀行支持的情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就成為了房產(chǎn)公司獲取資金的“新寵”。

        事實(shí)上，當(dāng)資金緊缺成為房地產(chǎn)行業(yè)不得不再次面對的難題時(shí)，房地產(chǎn)信托成為房企融資的重要渠道。2009年底，受銀行信貸額度限制，房地產(chǎn)市場上演了一波信托融資潮，對此銀監(jiān)會就在今年年初向各地銀監(jiān)局和商業(yè)銀行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，重拳收緊房地產(chǎn)信托這一融資“小道”。

        此外，《通知》還要求，各銀監(jiān)局應(yīng)督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對手，合理把握規(guī)模擴(kuò)張，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。



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