尹中立（社科院金融專(zhuān)家）

        在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，中國(guó)與日本有很多類(lèi)似之處，日本政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)具有十分重要的借鑒意義。

        住房與普通消費(fèi)品的最本質(zhì)區(qū)別，在于它不僅可以滿(mǎn)足人們居住的需要，而且可以成為投資品，可以獲得資本利得。一般商品市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律表現(xiàn)為價(jià)格上升則需求減少，供給曲線(xiàn)與需求曲線(xiàn)存在交叉，有市場(chǎng)的均衡點(diǎn)。但投資品則不然，當(dāng)價(jià)格上漲需求可能會(huì)隨之上升，投資品沒(méi)有市場(chǎng)均衡點(diǎn)。因此，簡(jiǎn)單地用調(diào)控一般消費(fèi)品的方式去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能難以奏效。

        從1985年開(kāi)始，日本的住房?jī)r(jià)格快速上漲，基于住房供給短缺會(huì)推高房?jī)r(jià)的前提假設(shè)，日本政府的應(yīng)對(duì)措施是增加住房供給。方法是擴(kuò)大住房金融公庫(kù)的貸款并降低利率。從1986到1990財(cái)政年度的新住房總量達(dá)到了812.9萬(wàn)套，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。然而，由于投機(jī)性住房投資推高了土地和住房的價(jià)格，泡沫時(shí)期住房供給的增加卻沒(méi)有導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。住房金融公庫(kù)所提供的資金量增加，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫。

        日本通過(guò)增加住房供給的方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)的做法一直持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，即使在泡沫破滅之后，增加住房供給的努力仍然沒(méi)有停止，甚至投入了更多的公共資金。在1992年和1997年，補(bǔ)充貸款的額度有所提高。在1991~1995財(cái)政年度，由住房金融公庫(kù)資助的新開(kāi)工住房達(dá)到了265.3萬(wàn)套，占到新開(kāi)工住房總數(shù)的36.3%。作為泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生和破滅的一項(xiàng)對(duì)策，日本政府仍然很重視住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大。由此產(chǎn)生的結(jié)果是日本的自有住房者深深陷入債務(wù)之中。

        日本的房地產(chǎn)泡沫破滅之后，市場(chǎng)對(duì)住房的需求迅速減少，而供給卻仍然大量增加，加劇了住房?jī)r(jià)格下跌的速度，增加了住房?jī)r(jià)格調(diào)整的時(shí)間，并將很多金融機(jī)構(gòu)拖進(jìn)了不良資產(chǎn)大量增加的深淵。日本政府之所以出現(xiàn)這樣的失誤，最主要的原因在于沒(méi)有區(qū)分資產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律，當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)就簡(jiǎn)單地歸結(jié)為住房供給不足，沒(méi)有充分考慮到投機(jī)的因素。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控上，日本政府沒(méi)有采取針對(duì)性的措施遏制投機(jī)行為，只是一味地在增加住房供給上做文章。

        中國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲了10年，已經(jīng)形成了房?jī)r(jià)只漲不跌的神話(huà)，投機(jī)之風(fēng)日益盛行，投機(jī)需求在住房市場(chǎng)占相當(dāng)?shù)谋壤?，?dǎo)致房?jī)r(jià)隨住房供給的增加而上漲，很容易造成住房供給不足的假象。我們應(yīng)該汲取日本的教訓(xùn)，不能簡(jiǎn)單地在增加供給上做文章，應(yīng)該采取措施遏制投機(jī)性需求。當(dāng)前，我國(guó)政府高度重視保障性住房的建設(shè)，其大思路無(wú)疑是正確的，但若短期內(nèi)力度過(guò)大則需謹(jǐn)訪(fǎng)出現(xiàn)日本式的風(fēng)險(xiǎn)。



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