每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李靜瑕 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 李靜瑕 發(fā)自北京

從爆發(fā)式增長到目前的低迷成立數(shù)量，房地產(chǎn)信托似乎正在淡出市場。接下來，房地產(chǎn)信托依然還要接受兌付風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。

信托行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2011年4季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托3704.58億元，其中集合類信托新增2386.89億元，單一類新增1317.68億元。截至2011年末，房地產(chǎn)信托的余額為6882.31億元，相比較2010年，2011年的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模依然處于高位。

進(jìn)入到今年，房地產(chǎn)信托將開始面臨兌付潮，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，更多的信托公司早已經(jīng)采取了應(yīng)對措施。目前，房地產(chǎn)信托的發(fā)行也開始進(jìn)入低迷時(shí)期，對于該業(yè)務(wù)不少信托公司已經(jīng)采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度。

提前應(yīng)對兌付潮

“今年年初，銀監(jiān)局就召集了各家信托公司開了會(huì)，其中還專門指出信托公司要‘保證兌付’。”某信托公司內(nèi)部人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

盡管對于今年房地產(chǎn)信托到期兌付規(guī)模的總額，各個(gè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)并不統(tǒng)一。但是面對房地產(chǎn)信托的兌付，信托公司并不敢怠慢。

上述人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的要求是對每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行審核，提早了解是否會(huì)出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。為了“保證兌付”的要求，據(jù)了解該信托公司已經(jīng)成立了“兌付小組”，由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，對每一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的兌付能力進(jìn)行自查，看房地產(chǎn)企業(yè)第一還款來源是否能夠滿足。

“房地產(chǎn)信托經(jīng)理的壓力現(xiàn)在很大，誰也不敢拿自己的職業(yè)生涯開玩笑。并且現(xiàn)在信托公司還是比較緊張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這一塊，因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)行業(yè)的走勢還不太確定。”該人士稱。

除了自查以外，某些房地產(chǎn)信托項(xiàng)目如果風(fēng)控嚴(yán)格的，在簽訂合同的時(shí)候就存在應(yīng)對兌付風(fēng)險(xiǎn)的條款。據(jù)另外一家信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)人士介紹，對于房地產(chǎn)信托兌付，有的合同就要求提前3個(gè)月或者4個(gè)月開始繳納“兌付保證金”。

“比如說，到期日前的倒數(shù)第三個(gè)月，信托公司會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)交20%的‘兌付保證金’，倒數(shù)第二個(gè)月交50%，最后是100%。這些都會(huì)在合同上寫清楚。”該業(yè)務(wù)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

但是，并不是每個(gè)合同都會(huì)做出這樣的要求。因此，對于每一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的兌付準(zhǔn)備就顯得尤為必要。上述業(yè)務(wù)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年監(jiān)管層就要求信托公司對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兌付進(jìn)行自查，今年只是要加強(qiáng)自查力度。

面對兌付壓力，該業(yè)務(wù)人士顯得并不緊張。他表示，該公司依然在推房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且還比較多。

一位信托行業(yè)研究員對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，信托公司還是有很多渠道去應(yīng)對兌付風(fēng)險(xiǎn)，如果真的出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)無法兌付的風(fēng)險(xiǎn)，信托公司還可以發(fā)行新的產(chǎn)品對其延期，或者是利用自有資金或者大股東來購買。“那些甚至在信托融不到資金的開發(fā)商，有可能會(huì)倒閉，這是市場所擔(dān)憂的。”

上述信托公司內(nèi)部人士稱，由于房地產(chǎn)信托發(fā)行時(shí)期一般在1～2年之間，所以2011年新增的3704.58億元房地產(chǎn)信托的兌付高峰可能在今年下半年和2013年。

2月占比降至個(gè)位數(shù)

“到現(xiàn)在，信托公司對于信托發(fā)行還是很謹(jǐn)慎，甚至發(fā)行保障房信托方面，我們也要求很高，卡得很嚴(yán)。比如說，會(huì)嚴(yán)格區(qū)分經(jīng)適房、廉租房等項(xiàng)目，經(jīng)適房項(xiàng)目還好，其他的可能不太愿意發(fā)，主要是控制兌付風(fēng)險(xiǎn)。”該信托公司內(nèi)部人士稱。

面對兌付的壓力以及政策的限制，房地產(chǎn)信托的成立已經(jīng)進(jìn)入到低迷期，其發(fā)行規(guī)模占比也急速下降到個(gè)位數(shù)。

根據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月份的第一個(gè)周，房地產(chǎn)信托僅成立一款，募集金額也不見之前的大規(guī)模。湖南信托成立的“湘財(cái)盛25號集合資金信托計(jì)劃”，僅募集資金1432萬元，占比僅為1.94%。本月第二周依然僅成立一款房地產(chǎn)信托，募集資金5500萬元，占比僅為2.93%，為本周融資規(guī)模最小的一類。

1月份，盡管房地產(chǎn)信托發(fā)行量并不多，但是其成立規(guī)模的占比依然在10%以上，其中最高也到達(dá)13%。然而2月份的成立規(guī)模占比卻急速下降到了2%、3%左右。

上述研究員分析認(rèn)為，2011年的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模依然較大，主要是因?yàn)槿ツ晟习肽臧l(fā)行較多，去年7月份之后，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量以及發(fā)行規(guī)模，均有下降。今年，房地產(chǎn)信托發(fā)行將會(huì)進(jìn)入到低迷期，信托公司還需要開發(fā)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。