文/范小沖

（陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁）

自2010年4月國(guó)家啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，樓市出現(xiàn)大“變天”。

當(dāng)下，轉(zhuǎn)型是所有房企，乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)的必然出路。目前調(diào)控雖然有周期性、依靠行政手段等特點(diǎn)，但可以肯定的是，以前的高增長(zhǎng)模式將一去不返，房地產(chǎn)企業(yè)指望 “回暖”，等待下一個(gè)“春天”的想法是不現(xiàn)實(shí)的，唯有通過(guò)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)來(lái)獲得“涅槃重生”。

調(diào)控：應(yīng)向市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，與宏觀經(jīng)濟(jì)走向關(guān)聯(lián)度極高，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，但調(diào)控的方式方法應(yīng)優(yōu)先考慮市場(chǎng)手段，而非行政手段。目前的樓市調(diào)控主要是應(yīng)急，更多的是利用行政手段，后期難免會(huì)出現(xiàn)一些副作用。另外，目前調(diào)控只盯住房?jī)r(jià)，還未來(lái)得及真正啟動(dòng)深層次的改革，所以可能會(huì)造成今天打壓，明天救市的現(xiàn)象，令房企和購(gòu)房者都無(wú)所適從。所以，目前我們急需建立合理的、長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，走出調(diào)控-反彈-調(diào)控的怪圈。

限購(gòu)是離市場(chǎng)原則最遠(yuǎn)的調(diào)控手段，其出發(fā)點(diǎn)之一是抑制投資投機(jī)性需求。事實(shí)上，這一目標(biāo)完全可以通過(guò)信貸政策手段實(shí)現(xiàn)，比如對(duì)多次購(gòu)房者，通過(guò)提高首付比例、貸款利率的方式進(jìn)行限制，還可以通過(guò)房產(chǎn)稅加大多套房的持有成本。

限價(jià)也是一個(gè)道理，價(jià)格是企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供需情況自主制定的，如果政府來(lái)給它做限制，市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)就徹底失靈了，企業(yè)很難按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)營(yíng)，購(gòu)房者也難以獲得穩(wěn)定的價(jià)格預(yù)期。

實(shí)際上，歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)也有變動(dòng)周期，房?jī)r(jià)下跌政府會(huì)托市，房?jī)r(jià)上漲政府就會(huì)抑制，但主要是靠市場(chǎng)手段去熨平周期。

模式：坐地生財(cái)難再繼續(xù)

房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去的增長(zhǎng)模式就是坐地生財(cái)。

招拍掛之前可以通過(guò)協(xié)議出讓等方式以很少的資金控制土地，然后通過(guò)賣房變現(xiàn)讓土地增值，這可以被稱為“圈地時(shí)代”。而招拍掛之后就是資本時(shí)代：價(jià)高者拿地，要圈地先圈錢，于是房企上市、高價(jià)拿地的現(xiàn)象頻現(xiàn)，這是另一種坐地生財(cái)?shù)哪Ｊ健５@兩種模式盈利的前提都是土地增值預(yù)期，因?yàn)槲覈?guó)不允許土地買賣，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò) “房子”這個(gè)媒介來(lái)讓土地變現(xiàn)、增值。

不過(guò)，這一發(fā)展方式今后恐怕難以為繼，因?yàn)楝F(xiàn)在住宅市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)雙軌制，保障房和商品房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)并行，投資投機(jī)需求受到擠壓，房?jī)r(jià)不會(huì)再像以往那樣穩(wěn)漲不跌。

轉(zhuǎn)型：二三線城市孕育著機(jī)會(huì)

但房地產(chǎn)依然有很大的發(fā)展空間。下一步中國(guó)城市化主戰(zhàn)場(chǎng)將在二三線城市展開(kāi)，城市功能升級(jí)、城市競(jìng)爭(zhēng)加劇，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，孕育著各種機(jī)會(huì)。

轉(zhuǎn)型可能是涅槃重生，也可能是跌落深淵。轉(zhuǎn)型并不是簡(jiǎn)單地安排些資金或者換些項(xiàng)目就以為大功告成了，在一種新的模式下，產(chǎn)品定位、盈利模式、利潤(rùn)來(lái)源、人才準(zhǔn)備、上下游供應(yīng)商和客戶都會(huì)發(fā)生變化，轉(zhuǎn)型之初會(huì)面臨陌生的市場(chǎng)，需要從頭學(xué)習(xí)，資金鏈等方面也會(huì)受到巨大挑戰(zhàn)，但唯有通過(guò)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)才能獲得“涅槃重生”。

從發(fā)展模式上看，今后開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)好的產(chǎn)品（房子）、好的服務(wù)贏得市場(chǎng)，而不是依靠土地升值來(lái)賺取“快錢”。

市場(chǎng)：房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲

房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底企穩(wěn)，未來(lái)將是一個(gè)溫和上漲的過(guò)程。原因有三：中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體增速在減緩，未來(lái)就業(yè)等充滿不確定性，這會(huì)影響購(gòu)房者信心；現(xiàn)在房企還處于去庫(kù)存化階段，很多企業(yè)寧肯低價(jià)拋售房子快速變現(xiàn)，再去土地市場(chǎng)“抄底”；當(dāng)然，最重要的原因是限購(gòu)還在繼續(xù)。