每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

3月28日，易居中國召集了上海近百家房地產(chǎn)商的營銷操盤手開閉門會議，會議內(nèi)容是如何應(yīng)對當(dāng)前市場成交相對低迷的壓力。《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，期間，克爾瑞信息集團副總裁于丹丹給出的上海房地產(chǎn)庫存去化周期數(shù)據(jù)，讓在場的諸多開發(fā)商營銷操盤手感到憂心忡忡。

此前，諸多房地產(chǎn)商內(nèi)部下達的銷售目標都在去年的基礎(chǔ)上更進一步，然而，一季度的商品住宅成交量和成交金額，卻讓很多開發(fā)商感到了“寒意”。

根據(jù)德佑地產(chǎn)、佑威等多家房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1、2月份上海的商品住宅成交量均較去年同期下滑2成～3成，3月前23天的成交量，也比去年3月份105.62萬平方米有兩成左右的縮水。根據(jù)中房信研究總監(jiān)薛建雄的大概預(yù)計，一季度上海商品住宅成交量大概下跌了兩成。

樓市春寒

事實上，這一波樓市“倒春寒”，在上海大部分開發(fā)商的預(yù)料中。

今年初，上海一部分銀行收緊住房按揭貸款，有開發(fā)商表示，今年上海的商品住宅成交量會低于去年。原因很簡單，去年是從2010年開始壓抑了三年的需求集中釋放的成果。當(dāng)這些需求被集中釋放后，新產(chǎn)生的需求不可能再達到去年那樣的量。

旭輝集團董事長林中告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，過去十年的房地產(chǎn)市場每三年就是一個周期，向下的時間分別是2005年、2008年和2011年，今年恰恰是第四個三年周期將要結(jié)束的時間點。

“房地產(chǎn)的小年”，這是很多地產(chǎn)商對今年樓市的評價。已經(jīng)過去的三個月，似乎證明了這一觀點。不僅上海商品住宅成交量出現(xiàn)了下滑，杭州、常州等地還出現(xiàn)了新房價格的下調(diào)，一些開發(fā)商甚至推出了分期付首付等方式來拉動銷售。

于丹丹介紹，今年春節(jié)以后，有一批上海人赴澳洲等海外市場置業(yè)，這些人群是上海中高端市場的主力購房者，他們的離開無疑加大了部分樓盤的銷售難度。

根據(jù)她展示的數(shù)據(jù)，目前上海市場的主要購買力仍然是剛需購房者，正是這一人群的支撐，上海住房市場才沒有出現(xiàn)大面積的成交下滑。

危中有機

即便市場出現(xiàn)了下滑，由于年初公司就已經(jīng)決定銷售規(guī)模進一步增長，不少開發(fā)商依然給上海地區(qū)的營銷負責(zé)人定出了較高的銷售目標。

“不要拼指標。”面對低迷的市場，于丹丹給開發(fā)商們開出了 “藥方”，其中之一就是對銷售目標的調(diào)整。她說，很多企業(yè)依然按照去年的銷售情況給營銷部門定指標。她發(fā)現(xiàn)正是很多企業(yè)不合理的銷售指標，令開發(fā)商錯失了很多的機會。

于丹丹說的拼指標現(xiàn)象，實際上在去年就已有顯現(xiàn)。然而，當(dāng)這些公司回過頭看項目的利潤率，卻發(fā)現(xiàn)為了沖刺銷售目標，企業(yè)犧牲了相當(dāng)大的利潤率。

世茂集團副主席許世壇就告訴過《每日經(jīng)濟新聞》記者，去年沒賣的房子放到今年賣之后，項目的銷售溢價普遍增加了5％～20％。

今年的市場形勢極可能比去年要差一些，不過，于丹丹說，今年同樣也是部分銷售規(guī)模排在后面的開發(fā)商提高市場份額、大量挖人、彎道超車的機會。對于行業(yè)來說，今年將是個格局變動比較大的年份。