新華社杭州3月26日專電題：多地出臺(tái)“微刺激”政策 “后限購(gòu)時(shí)代”如何穩(wěn)定住房消費(fèi)？

新華社記者

回購(gòu)商品房、調(diào)高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、為房企“減壓”……為穩(wěn)定住房消費(fèi)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，各地相繼出臺(tái)了“微刺激”政策。分析人士認(rèn)為，樓市政策將會(huì)逐漸有利于百姓消費(fèi)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)后市或?qū)⒂|底反彈，但去庫(kù)存仍是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

各地出臺(tái)穩(wěn)消費(fèi)政策“大同小異”

一段時(shí)間以來，為提振樓市，加快去庫(kù)存，各地相繼推出臺(tái)“微刺激”政策，其中，調(diào)整公積金政策、政府回購(gòu)、貨幣補(bǔ)貼是主要的手段。

福建省3月20日出臺(tái)《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》，明確對(duì)首次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%；北京的國(guó)管公積金貸款賬戶余額劃定線則由2萬元調(diào)高至5萬元，貸款最低額相應(yīng)升高；安徽從去年9月1日起，允許公積金省內(nèi)異地貸款買房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來，福州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長(zhǎng)春、成都等30多個(gè)城市對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。

3月中旬，寧波市政府審議并原則通過《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導(dǎo)意見》，明確提出貨幣安置及“收購(gòu)市場(chǎng)房源以籌集保障性住房”。鄂爾多斯(10.68, 0.03, 0.28%)市去年下半年也出臺(tái)政策，決定3年內(nèi)不再新建商品房，同時(shí)鼓勵(lì)國(guó)有大型企業(yè)、重大項(xiàng)目建設(shè)單位團(tuán)購(gòu)，并回購(gòu)商品房用以城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房。

早在2014年11月，沈陽市就出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，購(gòu)房者最多可享受150元每平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼；紹興市今年初出臺(tái)政策，購(gòu)房者無論購(gòu)買新建或存量房都將獲得房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼。以貨幣補(bǔ)貼拉動(dòng)住房消費(fèi)正被越來越多城市采用。

“微刺激”或促后市觸底企穩(wěn)

隨著地方穩(wěn)定樓市政策的出臺(tái)，以及降息、降準(zhǔn)影響，樓市下行開始減速。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，3月下半月市場(chǎng)有望告別簽約淡季，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市的3月市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯環(huán)比大幅上漲，同比將有一定程度上漲。據(jù)中原地產(chǎn)研報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市成交回升明顯，3月上半月環(huán)比增幅達(dá)33%。杭州城區(qū)2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已達(dá)6000多套，環(huán)比上升近100%。

上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]預(yù)計(jì)，二季度是房?jī)r(jià)的一個(gè)拐點(diǎn)。他說，從去年12月開始，一線城市的房?jī)r(jià)，總體來看已經(jīng)止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地產(chǎn)周期中的特有現(xiàn)象：一線城市率先反彈，其后二線跟進(jìn)。“總體看，預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)將于二季度止跌。”

快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明表示，地方“微刺激”政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但后續(xù)作為空間仍然很大。雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，因地制宜、分城施策的關(guān)鍵是對(duì)區(qū)域樓市情況進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，要把握供地節(jié)奏，不可再任性“賣地”。

穩(wěn)定樓市還有哪些“工具”可用？

“后限購(gòu)時(shí)代”樓市市場(chǎng)化特征漸趨明顯，區(qū)域走勢(shì)分化加劇。從各地傳出的信息看，今年政府工作報(bào)告明確“穩(wěn)定住房消費(fèi)”“因地施策”“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”后，多地政府都在籌劃新的樓市政策出臺(tái)。

為保持樓市整體平穩(wěn)，還有哪些“工具”可用？

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示：“‘落實(shí)地方政府主體責(zé)任’意味著賦予地方政府更多自主權(quán)，讓地方政府可以動(dòng)用稅收減免、普通房制定標(biāo)準(zhǔn)等措施來進(jìn)行樓市調(diào)控。”各地采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，甚至契稅優(yōu)惠乃至退稅等政策，均可刺激當(dāng)?shù)氐淖≌M(fèi)。

也有業(yè)內(nèi)人士建議，地方可放開高端住宅項(xiàng)目的預(yù)售證管理，高端樓盤的集中入市或可激活當(dāng)?shù)馗纳菩托枨螅瑥亩鴰?dòng)市場(chǎng)成交量的活躍度。

對(duì)于庫(kù)存較高的城市，可嘗試把存量房轉(zhuǎn)化為公租房和安置房，但這一建議在實(shí)際操作過程中還存在一定難度。比如房源如何定價(jià)，收購(gòu)資金從哪來。不過，有業(yè)內(nèi)人士建議政府可出面承租存量房，再轉(zhuǎn)租給租客更具操作性。即由政府搭建平臺(tái)，為供需雙方提供保障。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，還可采取鼓勵(lì)人才購(gòu)房等措施，將戶籍制度與購(gòu)買房產(chǎn)直接結(jié)合以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升。去年廣州重新啟動(dòng)了本科學(xué)歷入戶措施，外來人才租房滿一年可申請(qǐng)入戶。

上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，因城施策，也意味著接下來地方出臺(tái)樓市調(diào)控政策的差異性會(huì)比較大。如福建會(huì)否結(jié)合自貿(mào)區(qū)的建設(shè)，出臺(tái)支持臺(tái)商購(gòu)房的政策等。對(duì)于依然實(shí)行限購(gòu)政策的城市來說，也可適當(dāng)放寬社保繳費(fèi)政策來“曲線”放松限購(gòu)，擴(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍。

有房企人士表示，在樓市調(diào)控“去行政化”和“趨市場(chǎng)化”的背景下，后續(xù)的樓市政策應(yīng)該在鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)理性、成熟發(fā)展的同時(shí)，更著重于維護(hù)樓市合理的消費(fèi)需求，尤其加大對(duì)于自住型、改善型購(gòu)房者的金融支持。(記者王政、呂昂、董建國(guó)、郭圻)(完)