每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

保險資金的成本很低，但開發(fā)商想利用保險資金大規(guī)模開發(fā)，難度卻很大。

根據(jù)保監(jiān)會的有關(guān)規(guī)定，保險資金不能直接開發(fā)房地產(chǎn)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要用保險資金開發(fā)房地產(chǎn)項目，需要通過投資金融產(chǎn)品、項目公司股權(quán)或債權(quán)等方式“繞道”進(jìn)入。

成本優(yōu)勢有限

險資的融資成本并沒有外界認(rèn)為的那么低。以平安產(chǎn)險為例，截至2014年12月31日，平安產(chǎn)險保費(fèi)收入1428.57億元，綜合成本率為95.3%。

資深財經(jīng)評論員黃立沖表示，險資的融資成本只是賬面低，在現(xiàn)有財務(wù)指標(biāo)的規(guī)則下，因為很多保險公司都將保費(fèi)的營銷費(fèi)用算作支出，而沒有算作融資成本。

他認(rèn)為，由于承諾了一定收益的未來回報，而險資投資中很大一部分均是低收益的存款，所以保險公司的投資壓力最大。如果市場放開，它們將迫切希望進(jìn)入高回報項目，偏愛不動產(chǎn)投資。

數(shù)據(jù)顯示，2014年平安集團(tuán)的保險資金投資組合總投資收益為637.29億元，收益率為5.1%?？紤]到保險公司的營銷成本，上述收益率很可能和部分大型地產(chǎn)商的有息融資成本接近。綠地方面就表示，去年公司的所有有息負(fù)債平均成本在6.3%左右。

在較高的融資成本壓力下，很多險資熱衷于不動產(chǎn)投資以獲取穩(wěn)定高回報。

政策有禁區(qū)

近幾年，政策層面上也對險資投資不動產(chǎn)開始放松。

按照去年5月開始實施新的《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》，險資投資不動產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額，合計不高于該公司上季度末總資產(chǎn)額度的30%。

不過，要想通過保險資金解決一部分房地產(chǎn)開發(fā)的融資需要，仍然有很大難度。

保監(jiān)會2010年9月發(fā)布的《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)，以及與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。

投資單一不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于發(fā)行規(guī)模的20%。此外，禁止投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；禁止直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級土地開發(fā)）；禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。

仍有變通方法

雖然政策嚴(yán)格限制保險資金流向房地產(chǎn)開發(fā)，但五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，保險資金還是可以通過信托、資管計劃等通道業(yè)務(wù)“繞道”進(jìn)入。

在廣深等地的拍地現(xiàn)場，時常能看見深圳聯(lián)新投資管理有限公司的身影，這是平安旗下的一家子公司。去年，該公司投資了招商地產(chǎn)的南京項目，平安通過增資入股項目公司并提供股東貸款的方式，合法享有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益。

黃立沖稱，險資可以通過保險公司背書、架設(shè)有限合伙等一系列合法操作，撬動房地產(chǎn)項目。

但在這些項目中，平安不能操盤，只作財務(wù)投資。比如，今年1月，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下北京豐臺區(qū)白盆窯地塊后，首開董事會秘書王怡表示，該項目將由華潤、首開主導(dǎo)，平安只是同股同權(quán)益。

從金融產(chǎn)品過渡也是險資進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)項目的途徑之一。

仍以平安為例，旗下陸金所就是平安間接投資房地產(chǎn)的一個平臺。上海錦天城律師事務(wù)所高級合伙人吳衛(wèi)明撰文稱，陸金所彩虹系列的部分產(chǎn)品，被包裝成了債權(quán)分拆轉(zhuǎn)讓，最終目的就是向社會融資。在這種模式下，可由平安集團(tuán)下屬的兩家公司進(jìn)行對手交易，通過平安銀行的委托貸款，形成合法債權(quán)。然后，債權(quán)人將債權(quán)在陸金所分拆轉(zhuǎn)讓給投資人，如“彩虹-盛銘81A號”產(chǎn)品。