每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡

6月10日，陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司宣布，公司全資附屬公司將以1.938億元收購(gòu)一家設(shè)立于云南省麗江市的房地產(chǎn)開發(fā)公司51%股權(quán)，實(shí)際賣方為李亞鵬和北京中書投資控股有限公司以及麗江雪山投資有限責(zé)任公司。該公司名下有一藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目正在開發(fā)中。

前幾年，李亞鵬高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，還宣稱要開發(fā)和運(yùn)營(yíng)不可復(fù)制的體驗(yàn)式文化藝術(shù)商業(yè)地產(chǎn)。但幾年過去了，這個(gè)號(hào)稱總投資35億元的項(xiàng)目卻銷售受困。

作為買方的陽(yáng)光100地產(chǎn)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)則顯得信心滿滿，“我們此次是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合?！彼硎?，之所以選擇和中書合作，是由于該項(xiàng)目先期知名度很高，推廣能力強(qiáng)，但不足的是產(chǎn)品能力和市場(chǎng)推廣能力不夠。

麗江的房子并不好賣

2013年11月，從長(zhǎng)江商學(xué)院畢業(yè)的中書控股董事長(zhǎng)、雪山投資有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)李亞鵬，宣布在麗江開發(fā)雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。新浪房產(chǎn)當(dāng)時(shí)報(bào)道稱：李亞鵬變身開發(fā)商，35億元進(jìn)軍藝術(shù)商業(yè)地產(chǎn)。

一位麗江當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，李亞鵬當(dāng)初經(jīng)營(yíng)的時(shí)候希望通過春秋兩季的亞洲青年藝術(shù)節(jié)來(lái)提振項(xiàng)目的銷售，但是效果不佳。雖然藝術(shù)節(jié)本身“高大上”，但沒有常態(tài)化，而且藝術(shù)節(jié)主要針對(duì)年輕人群，和主力消費(fèi)群體沾不上邊。

據(jù)此前贏商網(wǎng)的報(bào)道，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目一期共130多套別墅，到去年底只售出30%，商業(yè)院落售出十多套。上述業(yè)內(nèi)人士說，麗江沒有統(tǒng)一網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，所以要得到真實(shí)的銷售數(shù)據(jù)，幾乎不可能。

李亞鵬的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)所面臨的銷售困境，只是麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，麗江市2014年全年商品房銷售額28.5億元，下降47.61%。年末待售面積47.48萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了69.15%。

麗江當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)銷售向記者表示，供需的不平衡是造成銷售疲軟的重要原因，因此去年下半年開始，很多開發(fā)商開始連續(xù)降價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士指出，旅游地產(chǎn)的特征決定了其不適合短期開發(fā)。麗江雖然是世界級(jí)旅游城市，但本身空間很小，不適合大規(guī)模開發(fā)住宅建筑，現(xiàn)在開發(fā)商大都急于回籠資金，如果當(dāng)?shù)貎H僅只有旅游資源，城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，人就留不下來(lái)，地方經(jīng)濟(jì)是很難發(fā)展起來(lái)的。

此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段麗江的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)比較粗放，從產(chǎn)品角度看只是單純的住宅。以李亞鵬的藝術(shù)小鎮(zhèn)為例，其產(chǎn)品規(guī)劃上，雖然聚集了很多文化藝術(shù)的理念和主題，包括藝術(shù)節(jié)展館、美術(shù)館、電影院、創(chuàng)意市集和一些特色店鋪，但并沒有和麗江當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

未來(lái)打造旅游綜合體

范小沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，麗江這兩年的旅游市場(chǎng)較之以前有了變化，這里的旅游資源、氣候資源、文化資源非常豐富，是許多文藝界人士的目的地。

據(jù)媒體報(bào)道，李亞鵬一開始借助了圈內(nèi)資源，楊坤、趙薇、李宗盛、謝娜、那英、高圓圓都買了雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的房子?！袄顏嗼i原來(lái)的想法是靠明星、靠朋友圈賣房子，但賣了個(gè)把億之后發(fā)現(xiàn)賣不動(dòng)了。而且該項(xiàng)目當(dāng)初定位上也有問題，文化情結(jié)一旦落到商業(yè)上就脫離了實(shí)際，就會(huì)陷入困境?！狈缎_說，“簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)別墅是初級(jí)度假產(chǎn)品，沒人愿意買。所以我們不光是蓋房子，同時(shí)還要有文化和服務(wù)的植入。”

雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)易手之后將如何打造？范小沖表示，“現(xiàn)在開發(fā)權(quán)和主導(dǎo)權(quán)給了我們，我們將和束河古鎮(zhèn)結(jié)合在一起，既服務(wù)游客，也服務(wù)商家，并滿足實(shí)際招商需求?！狈缎_說，預(yù)計(jì)未來(lái)將打造成一個(gè)旅游綜合體項(xiàng)目，并伴有文化商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn)，由原先的封閉到開放。

業(yè)內(nèi)人士指出，如果沒有吸引消費(fèi)者的元素，李亞鵬失意麗江只是一個(gè)開端，后邊的接盤者也一樣會(huì)迷失方向。

麗江當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士向記者表示，其實(shí)麗江的旅游地產(chǎn)還沒有開始發(fā)展。他認(rèn)為，麗江未來(lái)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商需要對(duì)當(dāng)?shù)丶{西民俗有很深的認(rèn)識(shí)，同時(shí)要充分挖掘民族文化，并展現(xiàn)給世人，從而讓外界融入。