每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

寒冬已至，北京的豪宅市場(chǎng)卻一片火熱。

近日，位于北京西三環(huán)的懋源·釣云臺(tái)迎來(lái)首次開(kāi)盤，當(dāng)天共實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)7億元。據(jù)悉，當(dāng)天開(kāi)盤的房源已售罄，每平米成交均價(jià)接近8萬(wàn)元。

不僅如此，中原地產(chǎn)研究部提供數(shù)據(jù)，截至12月14日前，2015年北京10萬(wàn)+頂豪成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達(dá)到了225套，而在2014年全年，北京10萬(wàn)+頂豪僅成交24套。照此計(jì)算，今年北京10萬(wàn)+頂豪成交套數(shù)已是去年近10倍。

北京豪宅成交火爆

從北京10萬(wàn)+項(xiàng)目的成交總面積和成交總額來(lái)看，今年都接近去年的十倍。2014年北京10萬(wàn)+項(xiàng)目的總成交面積為1.22萬(wàn)平米，今年（截至12月14日）北京10萬(wàn)+項(xiàng)目的總成交面積為10.81萬(wàn)平米；2014年北京10萬(wàn)+項(xiàng)目的總成交金額為13.96億元，今年（截至12月14日）北京10萬(wàn)+項(xiàng)目的總成交金額為120.76億元。

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6萬(wàn)+的豪宅簽約也達(dá)到了1956套，年內(nèi)或?qū)v史首次超過(guò)2000套?？們r(jià)1000萬(wàn)以上的商品房住宅簽約達(dá)到了3092套，同比上漲也達(dá)到了46%。

一位金融人士認(rèn)為，因?yàn)槟壳百Y產(chǎn)荒，大量貨幣找不到出口。只能追求比較供給稀缺的金融資產(chǎn)，而京滬地產(chǎn)就屬于這一類。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，雖然限購(gòu)沒(méi)有放開(kāi)，但對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，越來(lái)越包容。北京高端住宅的限價(jià)也已經(jīng)放開(kāi)，這就導(dǎo)致了購(gòu)買力的釋放。另外，高端人群的資產(chǎn)比較豐厚，所以看到了寬松貨幣下的高端住宅升值潛力。M2的巨大增量使得貨幣泛濫，負(fù)利率時(shí)代又使得錢不值錢，高端住宅理所當(dāng)然的成為保值增值的工具。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，北京豪宅市場(chǎng)熱銷的原因有兩個(gè)：一是北京土地市場(chǎng)的多個(gè)“地王”出現(xiàn)，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升的預(yù)期；另外一個(gè)是對(duì)人民幣可能貶值帶來(lái)的擔(dān)憂，購(gòu)買固定資產(chǎn)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。在這種背景下，購(gòu)買一些稀缺高端住宅的想法會(huì)更加強(qiáng)烈。

都是地王惹的禍？

業(yè)內(nèi)多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，北京頻出的“地王”，促成了房?jī)r(jià)的看漲預(yù)期。

2015年截至日前，北京土地市場(chǎng)成交100宗地塊，合計(jì)成交金額高達(dá)1920.77億，同時(shí)也突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億的歷史年度紀(jì)錄。

而其土地瘋狂背后的原因是，在眾多房企的爭(zhēng)搶下，北京已經(jīng)普遍出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的現(xiàn)象。雖然高價(jià)地并不能完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多地集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。

上述機(jī)構(gòu)稱，北京年內(nèi)合計(jì)成交100宗地，高達(dá)25宗樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊，未來(lái)都將是高端項(xiàng)目。截至今年底，北京市還有7宗土地待字閨中，分別位于通州區(qū)、懷柔區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)以及順義區(qū)，總起價(jià)67.75億元。即使全部底價(jià)成交，今年北京市賣地收入也可高達(dá)1988.52億元，而只要稍稍溢價(jià)，全年土地金就可以超越2000億元的大關(guān)。

但陳晟認(rèn)為，頂級(jí)豪宅的市場(chǎng)熱度在明年或會(huì)下降，特別是在北京、上海、深圳等城市而言，購(gòu)買力的快速上漲，會(huì)導(dǎo)致來(lái)年購(gòu)買力的透支。另外整個(gè)高端市場(chǎng)的成交不應(yīng)該超過(guò)整個(gè)住宅成交的10%，如果超過(guò)了這個(gè)市場(chǎng)可能有不健康狀態(tài)，甚至?xí)鹫槍?duì)性的相應(yīng)調(diào)整。

歐陽(yáng)捷說(shuō)，地王項(xiàng)目還往往伴隨著保障房、拆遷房配建，在容積率、景觀等指標(biāo)約束下，這樣的產(chǎn)品更加難于把控。如果做不出高溢價(jià)，拿地王的開(kāi)發(fā)商未來(lái)盈利前景未卜，剩下的就只是為人作嫁衣，給周邊樓盤開(kāi)發(fā)商和居民業(yè)主抬轎子了。