每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

在近日的上海消保委的通氣會上，有兩起二手房銷售作為實際案例，被市消保委專門提出來點名批評。

而“巧”的是，這兩起讓購房人利益蒙受巨大損失的案件，都和作為居間方的上海鏈家有關(guān)。

故事不長，卻很離奇...

案件一、房子被抵押，準(zhǔn)業(yè)主不知道！

今年1月，上海市民莊先生給兒子買了一套婚房，到鏈家門店簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)商價格370萬，定金為人民幣80萬元。但莊先生在交了定金之后卻被告知，出賣方在售房過程中，由于要購買另一套房子資金不足，所以向他人借了錢，而莊先生所購房屋早前已作為這筆借貸的抵押物。更離譜的是，借錢給賣房人的，正是上海鏈家的一個經(jīng)紀(jì)人。

要知道，上家是在2015年12月30日向鏈家借錢的，而經(jīng)鏈家介紹將上家的房產(chǎn)賣給莊先生（下家），這事發(fā)生在今年。也就是說，鏈家在張先生付定金之前，明知道房子已作抵押，卻隱瞞了這一事實。甚至在買賣的全過程中，鏈家作為始終知情人，沒有透露絲毫真相給購房人。

得知真相的莊先生要求鏈家解除房屋的抵押，卻被告知上家沒錢償還欠款，必須先將這套房屋賣掉，才有足夠資金解除抵押。所以鏈家建議莊先生先幫上家還清這筆欠款。莊先生怎么可能同意？！雙方因此僵持了很長一段時間。最后不得已，莊先生不買房了，要求鏈家還清80萬元的定金，但鏈家還是不同意。

還有一個細(xì)節(jié)是，鏈家非但沒有披露事實，也掩蓋了這個房屋是抵押給鏈家員工的這一事實。有法律人士認(rèn)為這是鏈家抓了規(guī)則的漏洞：

銀行監(jiān)管要求，企業(yè)向個人借款需要具備相關(guān)資質(zhì)，但如果是個人間的借款，只要不超過法律規(guī)定的貸款利息合理上限，也是被允許的。所以鏈家用的是個體經(jīng)紀(jì)人的身份給賣房人借款，而非企業(yè)身份，避免了業(yè)務(wù)風(fēng)險和法律責(zé)任（但據(jù)知情人稱，整個交易過程中鏈家基本是按“以公司名義對外放貸”的流程在操作）。

案件二、房子被查封，這回鏈家居然也不知道！

和莊先生一樣，購房人黃先生也在不清楚房屋條件的情況下交了定金，之后才被鏈家告知該房屋除了貸款還有抵押。但黃先生的情況陷得更深，因為當(dāng)時無路可退的黃先生硬著頭皮簽下了房屋購買合同，并交了剩余的近7成共計280萬的房款，也同意了合同上“該款必須用于先償還銀行和個人抵押”的規(guī)定。

但即使這樣還有意外。當(dāng)黃先生把錢分兩批，第一批打到房東的帳號之后，發(fā)現(xiàn)房東根本沒有把這個錢還抵押，而是挪做他用。這就造成了280萬無法彌補銀行和個人的全部抵押貸款。而此時，鏈家方面則認(rèn)為問題不大，相關(guān)貸款部的人員簽訂了三方協(xié)議，墊資110萬把這個交易繼續(xù)交易下去。

原本到了這里黃先生認(rèn)為交易可以正常進(jìn)行了，但緊接著，噩夢降臨，黃先生發(fā)現(xiàn)，2015年11月2號，11月10號，12月10號，該房產(chǎn)分別被浦東人民法院和市二中院查封，因為售賣方經(jīng)營失敗曾欠了相關(guān)銀行1.5億信用貸款。

“當(dāng)初鏈家在給黃先生推薦房源，并沒有認(rèn)真查詢房屋的相關(guān)情況，也不知曉房屋被法院查封的事實，甚至還讓購房人交了7成房款來解除房屋抵押。是非常嚴(yán)重的失責(zé)。”業(yè)內(nèi)人士表示，還應(yīng)該注意購房人有一項重大損失是時間成本，上海房價持續(xù)瘋漲，多耽擱一天，消費者就多一天損失。

還有一個重點是，在整個交易過程中，鏈家方面始終沒有走正常流程。按正常流程，消費者在交定金的時就已經(jīng)進(jìn)入到網(wǎng)簽程序，鏈家應(yīng)該把房屋拿去交易中心登記，待審核通過房屋才可以正常交易。如果房屋存在查封、抵押等問題，交易中心審核那步是能夠查出來，而且房屋也無資格進(jìn)行正常交易。

也就是，在交易過程中，如果鏈家做了該做的事，盡了應(yīng)盡的責(zé)任，就不可能出現(xiàn)，自己和黃先生對房屋情況不知情、黃先生無奈購買非正常購房、售房人擅自將黃先生的購房資金挪作他用等一系列囧事。

?法律人士解析：

法律人士指出，兩起案件的核心問題在于抵押狀況如何產(chǎn)生。如果是業(yè)主本身故意做了抵押，那肯定是產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，但如果是中介機構(gòu)做了抵押，就應(yīng)該向房屋購買人披露信息，如果產(chǎn)權(quán)人抵押給了第三方?jīng)]有關(guān)系的人，但房屋抵押給了居間人，明知該情況，卻沒有向購房人披露，就是有違規(guī)則的。

此外，兩起案件中，賣方都曾向鏈家尋求貸款并進(jìn)行房屋抵押，而在其后的交易中，這些抵押都影響到了房屋的交易，都有損消費者的權(quán)益。

“這兩起案例中鏈家為了牟取自身利益，擅自違規(guī)操作，延誤了買家的購房時機，造成了其實際損失，導(dǎo)致房屋無法成交。”該法律人士表示，法律對于中介機構(gòu)的責(zé)任和義務(wù)非常明確。第一，必須如實披露交易的所有信息，不僅僅是房屋產(chǎn)權(quán)狀況，買賣雙方情況也要有所披露；此外，中介機構(gòu)不能做有損雙方交易的行為。

?鏈家回應(yīng)：

對此，鏈家方面回應(yīng)稱：對于客戶莊先生反饋的案源，我司對客戶支付的80萬定金已先行給予全額墊付，并已與客戶聯(lián)系此方案的具體落實。買賣雙方的解約事宜及違約責(zé)任的認(rèn)定工作，也將和業(yè)主客戶進(jìn)一步溝通，通過合法程序解決。

對于客戶黃先生反饋的案源，涉及房源已于2016年2月19日完成交易過戶手續(xù)，后續(xù)我司將于客戶黃先生持續(xù)保持溝通，對交房等后續(xù)工作給予持續(xù)認(rèn)真的服務(wù)。

無論如何，這一事件都提醒購房人和房東，只要付首付，就一定要求中介必須立即去交易中心過戶。不要聽信中介說什么可代辦，不要怕麻煩，這樣才能保證資產(chǎn)的絕對安全！

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波

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