每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-esate-circle）

還記得7月26日中央政治局會(huì)議怎么說的嗎？

“抑制資產(chǎn)泡沫”、“去杠桿”……（可看一眼《警報(bào)！流入樓市的資金即將大幅削減，市場調(diào)整不可避免！》）

與此同時(shí)，根據(jù)一財(cái)?shù)膱?bào)道，《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》已經(jīng)下發(fā)至各銀行，這同樣意味著，史上最嚴(yán)的“銀行理財(cái)監(jiān)管新規(guī)”已箭在弦上。

邦爺似乎已經(jīng)看到很多開發(fā)商哭暈在墻角的情景了——企業(yè)還在，錢卻沒了，嚶嚶嚶～

國家來“去泡沫”了

在這份被披露的《辦法》中，銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)管重點(diǎn)包括：對銀行理財(cái)業(yè)務(wù)分類管理，分為基礎(chǔ)類理財(cái)業(yè)務(wù)和綜合類理財(cái)業(yè)務(wù)；禁止發(fā)行分級(jí)產(chǎn)品；銀行理財(cái)業(yè)務(wù)進(jìn)行限制性投資；銀行理財(cái)計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等。

必須注意到，《辦法》要求資本凈額超過50億的銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品才能投資權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn)，且非標(biāo)資產(chǎn)只能通過信托通道。因?yàn)榈浆F(xiàn)階段中小銀行（諸如城市商業(yè)銀行及部分農(nóng)商行），存在較多的非標(biāo)和權(quán)益配資業(yè)務(wù)，可能會(huì)影響到非標(biāo)資金鏈條。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁就指出，《辦法》的最終目的是為了抑制資產(chǎn)泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。

其實(shí)邦爺發(fā)現(xiàn)，從2008年開始，銀監(jiān)會(huì)就出臺(tái)了好多法律條文來遏制銀行理財(cái)業(yè)務(wù)，其實(shí)也是為了控制銀行風(fēng)險(xiǎn)。

而根據(jù)中信建投的分析，理財(cái)資金投向中20%投向存款、貨基；40%～50%投向債券市場；10%投向權(quán)益，而20%左右投向非標(biāo)資產(chǎn)。權(quán)益類投資規(guī)模預(yù)計(jì)2.5萬億左右；非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計(jì)5萬億。

這意味著，監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)后，權(quán)益投資預(yù)計(jì)減少20%，減少5000億規(guī)模；而非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計(jì)減少20%，減少1萬億，而委外規(guī)模可能繼續(xù)增加。

房地產(chǎn)最先“中招”？

但說到泡沫，目前房地產(chǎn)市場的泡沫明顯比證券市場還大，而房地產(chǎn)主要面臨兩個(gè)問題，一是去三四線城市庫存，二是抑制來自房價(jià)和地價(jià)的泡沫。

為什么房地產(chǎn)泡沫這么大，邦爺認(rèn)為，是杠桿撬動(dòng)的?，F(xiàn)在國家要去杠桿了，房地產(chǎn)想必會(huì)是第一個(gè)遭殃的。

有言論甚至說：說白了，《辦法》就是在抑制開發(fā)商拿高價(jià)地。

怎么說？我們知道開發(fā)商拿地的錢來自多種通道，包括基金資管、證券資管等等。

銀行可以把錢變?yōu)楣蓹?quán)類投資，這其中包括了權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn)，這樣的話資金用途比較靈活，在開發(fā)商拿地前錢就可以進(jìn)入項(xiàng)目公司。“全生命線”的房地產(chǎn)資金需求都可以得到滿足。

如果是通過信托，則需要在拿地后才能獲取資金。

而《辦法》的出現(xiàn)則會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)問題，一是開發(fā)商拿地的資金少了來自銀行的那部分，二是利率變高。

竺勁認(rèn)為，通過資管獲取資金的利率此前在7％～8％之間，但之后債型成本可能會(huì)上升到12%以上。純信托的資金來源多樣，《辦法》會(huì)讓資金來源少了一塊，開發(fā)商如果撇開銀行單獨(dú)募集資金，成本則會(huì)達(dá)到12%以上。

今年上半年，開發(fā)商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行，所以銀行一斷供，中小型開發(fā)商的資金成本變高，輕言拿地將謹(jǐn)慎。

抑制高價(jià)地效果大嗎？

再談到上文提到的“《辦法》就是在抑制開發(fā)商拿高價(jià)地”的說法。

今年上半年，全國50個(gè)主要城市拍出了200多個(gè)“高價(jià)地”，蘇州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武漢11宗……

雖然上半年高價(jià)地多數(shù)都是國企央企拍得，比如中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利……這些都是不差錢的主，《辦法》的實(shí)施，或許也不會(huì)對資金實(shí)力強(qiáng)大的國企央企產(chǎn)生太大干擾（畢竟中國的“信貸歧視”一直存在）。

但不能完全依靠自有資金，又要面臨不斷提高的資金成本的中小型開發(fā)商，日子會(huì)更難過。而當(dāng)有實(shí)力競爭土地拍賣的開發(fā)商會(huì)變少，土地價(jià)格或許能得到很好的控制。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場無涉。