每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

10月2日中午，無錫出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》，重啟限購政策。

意見顯示，居民家庭首次購買普通住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變；但對已擁有1套住房的居民家庭，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為40%。

另外，首次公積金貸款，首付比例仍按不低于20%執(zhí)行；第二次公積金貸款，首付比例調(diào)整為不低于30%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向同一買受人出售多套商品住房；暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，出售新建商品住房。

“無錫的文件還是比較系統(tǒng)化的，而且涉及面很廣，措施很扎實(shí)。”新城控股歐陽捷分析認(rèn)為，無錫此次調(diào)控有幾個(gè)特色。

首先，無錫可能是全國第一個(gè)明確提出“具體新增住宅用地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)100公頃”的城市，符合通過調(diào)整供求關(guān)系優(yōu)化配置市場資源的市場化原則。

“設(shè)定土地出讓最高限價(jià)，說明政府對于目前的土地溢價(jià)已經(jīng)滿意，轉(zhuǎn)而擔(dān)心推高房價(jià)、產(chǎn)生泡沫風(fēng)險(xiǎn)。差別化住房信貸政策則能保證首次購房享受優(yōu)惠房貸首付比例，也完全符合抑制投資客的邏輯。”歐陽捷指出，這次政策中提出引導(dǎo)居民由買房需求向租房需求轉(zhuǎn)變，與去庫存的邏輯是相反的，或可證明無錫去庫存已經(jīng)取得明顯成效，政府反而不再鼓勵(lì)購房了。

無錫房價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國

無錫“趕”在國慶節(jié)期間出臺(tái)調(diào)控政策，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這跟無錫火熱的樓市和不平衡的市場供求有關(guān)。

中指院公布的2016年8月全國百城價(jià)格指數(shù)顯示，無錫樣本平均房價(jià)達(dá)9743元/平方米，以6.76%的環(huán)比漲幅位列全國第一。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，9月無錫商品房成交均價(jià)已達(dá)10183元/㎡，這也是歷史上無錫房價(jià)首次破萬。

樓市火熱，土地市場也不遜。在9月8日無錫進(jìn)行的一場土地拍賣里，朗詩新郡南側(cè)地塊拍出了18050.3元/㎡的樓面價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)185.34%，刷新了無錫的單價(jià)樓面價(jià)紀(jì)錄。同日，無錫XDG-2010-39號(hào)地塊的溢價(jià)率拍到了269.23%，這塊老城區(qū)地塊最終樓面價(jià)達(dá)到13581.57元/㎡，得主是融僑。

無獨(dú)有偶，9月12日競拍的濱湖區(qū)XDG-2016-8號(hào)地塊，在經(jīng)過了近5個(gè)小時(shí)的激戰(zhàn)后，被金茂以49.95億元拿下，這是無錫土地拍賣史上的最高總價(jià)，溢價(jià)率168.55%，樓面價(jià)達(dá)16069元/平。同日開拍的明麗雅地塊排名，則刷新了無錫土拍的時(shí)間記錄，土拍持續(xù)長達(dá)7小時(shí)。

與土地和住宅市場漲幅形成鮮明對比的，是無錫銳減的庫存量。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截止8月，無錫全市商品房庫存量為536萬平方米，約3.6萬套。按照今年以來無錫月均銷售89萬平方米的數(shù)據(jù)計(jì)算，剩余房源可支撐的去化周期為5.5個(gè)月。

“資本是逐利的，此輪市場的火熱源自上海，借著影響到蘇州，蘇州的房價(jià)上去了，又到無錫來買房。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

而隨之，樓市調(diào)控也開始傳導(dǎo)，繼全國樓市風(fēng)向標(biāo)北京出臺(tái)了調(diào)控政策之后，天津、蘇州都趕在國慶前夕出臺(tái)調(diào)控文件，緊接著鄭州、成都和無錫也相繼開始調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士表示，樓市風(fēng)向開始起大的變化了。

無錫靴子落地市場走向何處？

資深業(yè)內(nèi)人士薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這輪調(diào)控可以看作是行政上的引導(dǎo)手段。最近居民對房地產(chǎn)投資熱度普遍較高，因此這一輪政策的集中涌現(xiàn)，可以看作是政府想讓市場降溫的信號(hào)，同時(shí)也會(huì)試探市場承受力在哪里，會(huì)把市場價(jià)格控制在穩(wěn)定范圍內(nèi)溫和上漲。

歐陽捷則認(rèn)為，無錫政府提出堅(jiān)持正面引導(dǎo)輿論，對于發(fā)布虛假信息、造謠滋事的追究其法律責(zé)任無疑是非常正確的。

從各城市陸續(xù)推出調(diào)控政策的路徑看，顯然是中央政府的統(tǒng)一要求，由熱點(diǎn)城市自行實(shí)施調(diào)控，抑制投機(jī)投資性購房，一城一策仍是重中之重，全國性的政策不會(huì)輕易出臺(tái)，以免造成社會(huì)恐慌，引發(fā)危機(jī)。

但歐陽捷認(rèn)為，只要貨幣政策不收緊，只要限購限貸不夠“狠”，一線城市及熱點(diǎn)二線城市將繼續(xù)“瘋”。房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅這樣的殺招不出，市場則短期內(nèi)不可能降溫。畢竟，經(jīng)濟(jì)要增長，長期來看，房價(jià)不太可能降了。

不過薛建雄指出，本輪集中調(diào)控多半還留有余地，如果政策一開始就收的很緊，可能會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，比如本輪拍出的許多高溢價(jià)地塊會(huì)被“套牢”。因此為了讓這些地塊有市場有操作空間。薛建雄認(rèn)為，政策只會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)往上加碼。

“畢竟，如今的現(xiàn)在政策不能單看一個(gè)城市，熱點(diǎn)城市都在收緊，而此時(shí)給到客戶的心里預(yù)期就是政府在收緊。”

薛建雄表示，本輪調(diào)控是政府在有意識(shí)的將開發(fā)商從熱點(diǎn)城市引導(dǎo)出去，房企的拿地面會(huì)越來越廣。政府把資本分流到再下一級(jí)城市中去避免外地購買力向無錫轉(zhuǎn)移，大漲的城市都在調(diào)控，意味著下一輪三四線比如江陰、揚(yáng)州、常州，可能引來新一輪房價(jià)熱。