每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

10月14日，上海市土地交易市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布公告，針對(duì)11月即將拍賣的三宗地塊，增加了出讓權(quán)補(bǔ)充公告。記者注意到，公告特別補(bǔ)充了“增加30日競(jìng)買資格審查時(shí)間，對(duì)交易資金來源進(jìn)行審核”一條規(guī)定。

就在一天前，上海銀監(jiān)局獨(dú)家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，10月12日銀監(jiān)局緊急召開的會(huì)議，雖然不是坊間傳聞的內(nèi)容，但重點(diǎn)提示了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)“3·25房貸新政”和“新六條”進(jìn)行重申。而“新六條”中，很重要的一點(diǎn)就是“銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。”

而據(jù)上海銀監(jiān)局新聞處相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，繼12日召集了轄內(nèi)主要銀行參加會(huì)議后，多家銀行將開始各推舉措，落實(shí)監(jiān)管精神。

“可以預(yù)測(cè)，上海土地市場(chǎng)即將迎來一場(chǎng)新的‘風(fēng)暴’，上海城市規(guī)劃和國土資源管理局，上海銀監(jiān)局等各層面主管部門開始多管齊下開展調(diào)控，上海土地市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展，很值得關(guān)注。”不少業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)就指出。

土地出讓重申資金審核 三宗地“中招”

今日上海城市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的公告主要針對(duì)將于11月開拍的三宗地塊，分別是位于臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0204地塊、B0701地塊，奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)04-01區(qū)域地塊、奉賢區(qū)南橋新城10單元03C-04、04-02區(qū)域地塊。

公告強(qiáng)調(diào)，競(jìng)買申請(qǐng)文件增加“經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所及注冊(cè)會(huì)計(jì)師鑒證的《商品住房用地交易資金來源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》，增加30日競(jìng)買資格審查時(shí)間，對(duì)交易資金來源進(jìn)行審核。

具體來說，參與拿地的開發(fā)商需要在補(bǔ)充申報(bào)資料中承諾，用于本地塊交易的資金來源為符合我國法律法規(guī)政策規(guī)定的自有資金，不存在使用包括但不限于銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等違反國家有關(guān)規(guī)定的資金來源繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款的情況。

值得注意的是，該公告明確要求參與拿地的企業(yè)詳細(xì)列明用于本地塊交易的合規(guī)自有資金構(gòu)成，以及本地塊交易的自有資金構(gòu)成情況，其中還包括資金涉及的關(guān)聯(lián)方和關(guān)聯(lián)方的資金來源。除了提供相關(guān)證明資金來源情況的證明材料外，還應(yīng)提供自身及資金來源關(guān)聯(lián)方的所有銀行存款明細(xì)賬等。

多部門齊發(fā)力調(diào)控土地市場(chǎng) 中小房企將受打擊？

記者注意到，為了限制銀行資金土地市場(chǎng)，近日上海將采取的措施不止會(huì)落實(shí)在土地出讓層面。

本報(bào)記者獨(dú)家向上海銀監(jiān)局了解到，10月12日舉行的會(huì)議，并未提出這些新政，但向銀行提示了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，重申了上海3.25和“滬六條”新政，多家銀行也將開始各有舉措落實(shí)監(jiān)管精神。

而“滬六條”明確要求銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。并且要求銀行嚴(yán)查各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為。

對(duì)于多部門齊發(fā)力調(diào)控土地市場(chǎng)的影響，資深房地產(chǎn)人士薛建雄認(rèn)為，政策執(zhí)行力度非常嚴(yán)，把讓開發(fā)商籌錢的1個(gè)月時(shí)間封死了，可以說，開發(fā)商只要拍地，賬上就必須要準(zhǔn)備好所有資金。

“運(yùn)作不規(guī)范、現(xiàn)金流不足的房企只能退出了。但對(duì)于準(zhǔn)備金足、運(yùn)作規(guī)范的房企來說，可以說是有利的，應(yīng)該它引導(dǎo)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示。

據(jù)資深房地產(chǎn)人士薛建雄介紹，目前大多數(shù)房企的自有資金比例僅在20%左右，其他資金都是靠信托、開發(fā)貸、基金，甚至民間典當(dāng)行等各種渠道融而來。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)就顯示，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款14199億元，增長(zhǎng)1.7%；利用外資97億元，下降52.6%；自籌資金31983億元，增長(zhǎng)0.6%；其他資金45294億元，增長(zhǎng)34.1%。

但通過信托、基金等渠道融資，成本至少是銀行融資的一倍，所以沒有了銀行這一條渠道，企業(yè)的融資成本會(huì)升高，開發(fā)成本也會(huì)被推升。

但業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，大型房企可以運(yùn)用的資金更多，可以保證足夠的資金去拿地，但小開發(fā)商能提前籌得的資金卻沒有那么多。當(dāng)前有些二三線城市甚至出現(xiàn)了開發(fā)商拍了地，付了10%的預(yù)付款后，就沒錢了的情況。

“目前要求開發(fā)商拍了地，就要把錢交齊，這也就避免了拿地之后，把地抵押做貸款的違規(guī)情況發(fā)生，也規(guī)避了開發(fā)商拍了高價(jià)，無法結(jié)清土地款的情況。”薛建雄指出。