每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 隋丕寧

近日，一則“外地客打飛的去重慶買房”的消息吸引無數(shù)眼球。重慶樓市是不是要漲了？面對各種傳言，重慶市國土局借當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，三條調(diào)控措施，意在穩(wěn)定房價預(yù)期。

各種傳言背后，重慶樓市未來走勢如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了深入研究。

計(jì)價方式暫難改變？

多年來，作為重慶某中型房企總經(jīng)理，梁斌一直堅(jiān)持參加在海南三亞舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇，在他看來，這是跟一線知名操盤大佬當(dāng)面交流的一次難得機(jī)會。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者去年6月份見到梁斌時，恰好是返程到三亞機(jī)場的路上。一路上，他講了一些當(dāng)時參會的心得和感悟。他說，每年都有不一樣的東西，雖然來一趟不易，但很值得。

2014年至今，梁斌作為這家房企的主要操盤手，一直在運(yùn)作重慶市銅梁區(qū)的一個地產(chǎn)項(xiàng)目。從行政區(qū)劃來看，這是一個重慶區(qū)縣的項(xiàng)目，因與某大型央企合作，讓他在資金上毫無后顧之憂，操盤也變得游刃有余。在梁斌的微信個人簽名上，寫著“專注當(dāng)下，聚焦深耕”，一直也未曾更新過。

去年12月30日，任職重慶市長近7年的黃奇帆辭職?！?span lang="EN-US">21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》刊文稱，重慶房地產(chǎn)商會已起草一個關(guān)于全市全面推行商品房銷售按建筑面積計(jì)價的建議。

此消息一出，輿論嘩然。記者從重慶多家房企了解到，上述動作不虛?！督?jīng)濟(jì)觀察報》近日報道稱，上述起草文件已轉(zhuǎn)至重慶市工商聯(lián)。詳剖其原因，輿論基調(diào)變成了“重慶房企被壓抑得太久”。

2002年，重慶市人大常委會審議通過《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求該市城鎮(zhèn)商品房按套內(nèi)計(jì)價，也成為當(dāng)時全國首個以地方立法確定房產(chǎn)計(jì)價方式的西部城市。

黃奇帆深耕重慶15年，僅市長一職就當(dāng)了近7年，從2013年到2015年，重慶GDP增長摘得“三連冠”，引領(lǐng)全國，但重慶房價一直保持平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)顯示，過去5年，重慶GDP增長達(dá)98%，當(dāng)?shù)鼐用袢司杖朐鲩L55%，但房價只增長12%。即便是去年典型一二線城市樓市瘋狂，重慶房價依然保持平穩(wěn)。

近來，梁斌也一直關(guān)注網(wǎng)上有關(guān)重慶樓市的新聞，他說重慶不需要高房價，平穩(wěn)最好，外界此時就是借機(jī)炒作。梁斌坦言，“房地產(chǎn)商會是工商聯(lián)的一個行業(yè)自律性組織，它基本代表開發(fā)商的利益，是一個民間行為的組織，發(fā)布那個聲明的有效性是值得思考的。”

亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪說，“重慶新房均價8000元/平方米左右，主城區(qū)開發(fā)企業(yè)按套內(nèi)面積計(jì)價，如果改成建筑面積，每平方米要漲1000多元，老百姓還是難以接受的，調(diào)整計(jì)價方式暫時有些難。”

“會暴漲？不可能！”

按照“一城一策”原則，去年國慶節(jié)前后，全國20多個熱點(diǎn)城市先后實(shí)施樓市調(diào)控新政，包括北上廣深及南京、杭州、蘇州、合肥、武漢等16個城市成為重點(diǎn)監(jiān)控對象。

伴隨熱點(diǎn)城市調(diào)控升級，作為如融創(chuàng)、保利等全國一線房企重兵布局的核心城市，重慶卻成了一個典型例外。不少房產(chǎn)專家曾說，從上一波房價上漲軌跡來看，接下來新的洼地就是重慶。

領(lǐng)域盛景機(jī)構(gòu)在回顧去年11月份重慶樓市時表示，重慶樓市年底翹尾，交易量創(chuàng)歷史新高，存銷比創(chuàng)40個月最低點(diǎn)，降至6個月以下，成交價再創(chuàng)新高。從數(shù)據(jù)來看，前11個月累計(jì)成交2338萬平方米，超過2015年全年。

去年12月初，媒體曝出重慶很多樓盤竟賣斷了貨。當(dāng)月中旬，領(lǐng)域盛景監(jiān)測顯示，重慶當(dāng)時出讓4宗地，5天地價漲了4倍。根據(jù)梁斌深耕重慶多年的經(jīng)驗(yàn)，他直言房價“翻倍不可能”。

他說，“任何產(chǎn)品的價格都是供求關(guān)系決定的，當(dāng)前還是供大于求，重慶不具備全國化投資或投機(jī)購房的能力，最近10年來外地購房比例均不超10%，北上深賣的是全國乃至東南亞等客戶，加上重慶現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平，決定了難以撐起高房價。”

“說重慶房價會暴漲，都是炒作。實(shí)際存銷比并不低，前3年重慶雖然放緩了固定資產(chǎn)投資增速，特別是房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，但土地供應(yīng)還是非常大。”梁斌說，今年估計(jì)量價變化不大，房企應(yīng)該結(jié)合自身情況合理采取定價策略，不應(yīng)成為爆炒房價的參與者，不然破壞的是整個重慶樓市乃至經(jīng)濟(jì)生態(tài)。

當(dāng)月底，重慶國土房管局刊文總結(jié)稱，2016年以來，全市房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，房價未出現(xiàn)大幅波動。近期將保持土地有效供給，加大購地審查力度，防止囤地、炒地等，同時嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售備案，嚴(yán)打哄抬房價等違法行為，繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)。