每經(jīng)記者吳若凡每經(jīng)編輯楊軍 融創(chuàng)入股鏈家，一度成為2017年初最受房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的投資事件。 1月9日，融創(chuàng)中國(guó)與北京鏈家及北京鏈家的經(jīng)營(yíng)股東訂立增資協(xié)議，融創(chuàng)將通過增資事項(xiàng)以26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)。按此比例測(cè)算，截至公告發(fā)布日期，鏈家的整體估值達(dá)416億元。 2016年，鏈家尋求B、B+輪融資里，據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道稱，鏈家B、B+輪合計(jì)70億元募集資金里，其中38.5億元作為新股投資，31.5億元?jiǎng)t作為老股轉(zhuǎn)讓。鏈家該輪融資前的估值為330億元，38.5億元新股投資進(jìn)入后，公司投后估值368.5億元。 從330億到416億元，到底是什么原因讓鏈家的估值在段時(shí)間內(nèi)大幅提升？ 市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)200萬億 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次融創(chuàng)入股鏈家后，鏈家方面給予的表述是：“融創(chuàng)中國(guó)此次投資的對(duì)象為金融業(yè)務(wù)分拆后的鏈家網(wǎng)及鏈家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，鏈家此次融資意在推進(jìn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和（與IBM合作開發(fā)的）大數(shù)據(jù)能力的提升，以進(jìn)一步提升房產(chǎn)服務(wù)體驗(yàn)?！逼溟g提及的“經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”“新房銷售能力”“大數(shù)據(jù)能力”和“金融業(yè)務(wù)”正是鏈家的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是助推估值的最大引擎。 在各項(xiàng)業(yè)務(wù)中，鏈家最為核心的優(yōu)勢(shì)還是其起家的業(yè)務(wù)——經(jīng)紀(jì)服務(wù)。 資料顯示，鏈家于2001年成立，至今已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、青島、重慶、大連等28個(gè)城市及地區(qū)，在中國(guó)二手房交易市場(chǎng)占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。 近幾年，鏈家的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)快速。融創(chuàng)中國(guó)披露的入股公告顯示，2014年，北京鏈家稅后利潤(rùn)為7445萬元，2015年達(dá)到了8.09億元，2016年上半年北京鏈家的凈資產(chǎn)已達(dá)到16.14億元。 “中國(guó)存量房市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，如果鏈家持續(xù)擴(kuò)張，未來逐步進(jìn)入70個(gè)大中城市，企業(yè)的規(guī)模和優(yōu)勢(shì)會(huì)越來越大?！敝康禺a(chǎn)專家薛建雄表示。 中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)二手房交易額約5萬億元，新房交易額則在10萬億元左右。存量市場(chǎng)已經(jīng)超越新房成為名副其實(shí)的朝陽產(chǎn)業(yè)，而據(jù)世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松測(cè)算，未來存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買賣、租賃和金融化的市場(chǎng)規(guī)模將高達(dá)200萬億元，這為主攻此領(lǐng)域的鏈家提供了可觀的增長(zhǎng)空間。 網(wǎng)絡(luò)端口積累大量客戶 如果能夠在新房和二手房領(lǐng)域“通吃”，發(fā)展?jié)摿t更加驚人，因此在存量市場(chǎng)的資源基礎(chǔ)上，鏈家快速拓展了新房市場(chǎng)。 數(shù)據(jù)顯示，2015年正式進(jìn)軍新房市場(chǎng)的鏈家，目前新房業(yè)務(wù)已布局全國(guó)25城，服務(wù)500余開發(fā)商，覆蓋近3000余樓盤，成長(zhǎng)速度很快。 何以做到快速成長(zhǎng)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，鏈家高級(jí)副總裁、新房事業(yè)部總經(jīng)理高軍近日在公開演講中透露，鏈家在全國(guó)有8000家門店、13萬經(jīng)紀(jì)人，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人手里都有活躍的客戶，鏈家的APP、網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)入口也積累了一定的客戶基礎(chǔ)。 “鏈家每到一個(gè)城市，就會(huì)把當(dāng)?shù)孛總€(gè)小區(qū)的客戶名單掃一遍，由此掌握業(yè)主信息，間接得到房源。一手抓房源、一手抓客源。”薛建雄認(rèn)為，通過門店和互聯(lián)網(wǎng)找到客戶，同時(shí)又抓到大量房源，鏈家摸索出的這條路徑，為其擴(kuò)張?zhí)峁┝撕芎玫耐緩?，這也是其近年能快速且比較成功地轉(zhuǎn)型的原因。 的確，購(gòu)房者最關(guān)注的是房源的真實(shí)性、交易的低風(fēng)險(xiǎn)，其次則是體驗(yàn)感和交易效率等。鏈家掌握了“互聯(lián)網(wǎng)”與“人”的關(guān)系，以規(guī)模搶占客戶、通過職業(yè)化的經(jīng)紀(jì)人管理提升服務(wù)留住客戶、用互聯(lián)網(wǎng)化的體驗(yàn)感黏住客戶，由此積累客源及其背后的房源大數(shù)據(jù)，再依托大數(shù)據(jù)的驅(qū)動(dòng)，打造全價(jià)值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)，和客戶產(chǎn)生更多連接，進(jìn)一步豐富客源和房源，產(chǎn)生一個(gè)龐大的循環(huán)生態(tài)。 鏈家更具數(shù)據(jù)與互聯(lián)網(wǎng)基因。鏈家從2009年開始建立并使用樓盤字典，借此可以搜索出房屋格局、樓盤環(huán)境、與地鐵距離等房源相關(guān)信息。憑借自身的大數(shù)據(jù)，鏈家累積了7000萬套房屋詳情信息以及超過2000萬購(gòu)房者的用戶數(shù)據(jù)；目前日均成交近千套，每日新增房源達(dá)6000套。 2010年，鏈家開始“觸網(wǎng)”，“鏈家在線”正式上線。目前，鏈家通過記錄用戶性別年齡、瀏覽房屋軌跡、房屋置換軌跡等數(shù)據(jù)，通過采集線上用戶行為數(shù)據(jù)以及經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)行為數(shù)據(jù)，最終為為用戶畫像，對(duì)用戶喜好和行為建立標(biāo)簽。 畫像層是整個(gè)挖掘算法的基礎(chǔ)，它的直接輸出是挖掘算法的數(shù)據(jù)來源。畫像層包括了四個(gè)方面：用戶畫像、經(jīng)紀(jì)人畫像、房源（業(yè)主）畫像、小區(qū)畫像。 以用戶畫像為例，通過大數(shù)據(jù)模型演算，整理用戶線下和線上行為記錄，分析用戶行為、刻畫用戶偏好。鏈家可以將用戶多次不登錄查看的行為綁定到一個(gè)自然人身上，從而使得畫像數(shù)據(jù)足夠完備。 值得一提的是，鏈家基于客戶資源能快速發(fā)展新房市場(chǎng)，而在新房銷售過程中，鏈家又能積累客戶的更多需求和信息。 鏈家新房事業(yè)部總經(jīng)理高軍指出，就開發(fā)商對(duì)鏈家最大的需求來說，一是解決一些銷售難題，或短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；還有一個(gè)需求就是希望和鏈家合作，鏈家為開發(fā)商提供更多的數(shù)據(jù)產(chǎn)品，幫助開發(fā)商在拿地決策、產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格決策中帶來參考價(jià)值。 金融業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)將超五成 實(shí)際上，基于大數(shù)據(jù)的倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，鏈家做新房的邏輯可以沿用至更多領(lǐng)域，為更多業(yè)務(wù)的拓展創(chuàng)造條件，比如家裝業(yè)務(wù)。 2015年8月，鏈家與萬科合作成立家裝公司，主打高性價(jià)比的互聯(lián)網(wǎng)家裝?；谌f科在全國(guó)大規(guī)模的客戶基礎(chǔ)，以及鏈家在國(guó)內(nèi)龐大的存量客戶資源，鏈家迅速成長(zhǎng)為裝修行業(yè)裝修量領(lǐng)先的企業(yè)。 “鏈家的大數(shù)據(jù)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大的經(jīng)紀(jì)人管理能力和運(yùn)營(yíng)能力，都讓鏈家對(duì)更多領(lǐng)域的龍頭產(chǎn)生吸引力，并且具備頗高的溢價(jià)力，而且也讓鏈家在更多領(lǐng)域有很強(qiáng)的生長(zhǎng)性。這也是鏈家估值快速上升的重要因素。”有資深中介人士表示。 在鏈家的延伸業(yè)務(wù)中，“金融業(yè)務(wù)”也是不得不提的一項(xiàng)。鏈家金融總經(jīng)理魏勇在2015年曾表示，“金融業(yè)務(wù)在未來5年里貢獻(xiàn)50%的利潤(rùn)也是有可能的?！? 金融業(yè)務(wù)之所以被看好，是其幫助鏈家完成了房產(chǎn)金融的閉環(huán)模式，即從房產(chǎn)買賣開始，到銀行按揭、資金托管、產(chǎn)權(quán)服務(wù)、過橋融資、金融理財(cái)。 鏈家理財(cái)2015年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其2015年累計(jì)成交金額為138.2億元，投資用戶29.52萬人，用戶重復(fù)投資率為78.4%。 魏勇曾表示，“面對(duì)巨大的房產(chǎn)交易市場(chǎng)，鏈家金融產(chǎn)品滲透率還比較低，在北京只有17%，意味著還有83%的空間有待開發(fā)。” 有中介公司高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，鏈家的估值高，其經(jīng)紀(jì)人管理是一個(gè)核心要素；另一個(gè)核心要素則是金融，這是一個(gè)很賺錢的業(yè)務(wù)。 “如果未來監(jiān)管放開的話，金融（業(yè)務(wù)）將是未來利潤(rùn)增長(zhǎng)的最大潛力。因?yàn)槟壳版溂以诒本?、上海的占有率已?jīng)達(dá)60%，再靠二手房規(guī)模掙錢，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿鹑冢I(yè)務(wù)）則能撕開更大的口子?！鄙鲜鋈耸恐毖浴? 由此看來，已經(jīng)有了規(guī)模效應(yīng)之后，鏈家的下一步，可能將靠金融業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)更大盈利，獲取更高的估值。