房屋限售+嚴(yán)控地價(jià)

沈陽(yáng)即將出臺(tái)的樓市調(diào)控政策將以“限售”為主?！锻ㄖ穬?nèi)容顯示，在沈陽(yáng)三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域內(nèi)（不含沈撫新區(qū)），市戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)家庭唯一商品住房的，不予限售；購(gòu)買(mǎi)家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)五年方可上市交易。市戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)家庭唯一二手住房的，不予限售；購(gòu)買(mǎi)家庭第二套及以上二手住房的，自《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》登記日期起滿(mǎn)兩年方可上市交易。而非該市戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)商品住房的，自商品房合同網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)五年可上市交易；購(gòu)買(mǎi)二手住房的，自《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》登記日期起滿(mǎn)兩年可上市交易。

在土地供應(yīng)方面，沈陽(yáng)未來(lái)將采取“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)配建”、超出溢價(jià)率一定比例后競(jìng)自持面積等方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)創(chuàng)新高等情況，以及嚴(yán)防高地價(jià)擾亂市場(chǎng)預(yù)期，由源頭控制，增加土地供應(yīng)。2017年，沈陽(yáng)住宅用地供應(yīng)規(guī)模將不低于2016年水平，還將選擇人口密集、住房租賃需求較大的區(qū)域，出讓規(guī)模適宜的住房租賃用地。

同時(shí)，將加強(qiáng)對(duì)三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域內(nèi)（不含沈撫新區(qū)）在售商品住房項(xiàng)目的價(jià)格監(jiān)控指導(dǎo)。對(duì)該區(qū)域2017年以來(lái)商品房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)漲幅超過(guò)10%或單棟樓備案均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的在售項(xiàng)目中的未售房源，一律實(shí)行商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，確保房?jī)r(jià)回歸今年5月份水平。

從憂庫(kù)存到防過(guò)熱

一直以來(lái)，東北樓市都是庫(kù)存積壓的“重災(zāi)區(qū)”，尤其是沈陽(yáng)這座東北最具代表性的二線城市。2016年初，沈陽(yáng)的商品住宅可售面積消化周期一度達(dá)到驚人的24個(gè)月，居全國(guó)各大城市前列。當(dāng)時(shí)，中央提出樓市去庫(kù)存，2016年3月1日沈陽(yáng)市政府就發(fā)布了促進(jìn)樓市去庫(kù)存的房地產(chǎn)新政22項(xiàng)，其中最引人關(guān)注的就是大學(xué)生在沈陽(yáng)購(gòu)房“零首付”。對(duì)畢業(yè)未超過(guò)五年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時(shí)限由六個(gè)月降為三個(gè)月，首付比例則可實(shí)行“零首付”。

從鼓勵(lì)購(gòu)房大力去庫(kù)存，到限制投資及投機(jī)交易加碼調(diào)控，僅一年半的時(shí)間，沈陽(yáng)樓市政策就已大反轉(zhuǎn)。據(jù)記者了解，此次調(diào)控新政出臺(tái)的背景是，今年以來(lái)，沈陽(yáng)住房銷(xiāo)量和價(jià)格均有所上漲?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從今年3月份開(kāi)始，沈陽(yáng)樓市成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。今年1、2月份，沈陽(yáng)商品住宅成交量分別是59萬(wàn)平方米和80萬(wàn)平方米，3月則一舉躍升至144萬(wàn)平方米，4月更是創(chuàng)下今年單月最高成交量，達(dá)到185萬(wàn)平方米。此后各月均保持在150萬(wàn)平方米以上的高位。更加值得關(guān)注的是，今年以來(lái)沈陽(yáng)商品住房均價(jià)一路上漲，從今年1月的7347元/平方米，到7月的8543元/平方米，上漲幅度近20%。從庫(kù)存量來(lái)看，目前沈陽(yáng)的樓市庫(kù)存消化周期大概是14個(gè)月，較此前已明顯下降。

克而瑞分析師楊科偉解釋?zhuān)衲暌詠?lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份熱點(diǎn)城市嚴(yán)格調(diào)控，使得東北、西北、西南地區(qū)那些有“庫(kù)存壓力”的城市在寬松的政策環(huán)境下，市場(chǎng)成交趨于活躍，價(jià)格上升，庫(kù)存快速下降，銷(xiāo)售周期普遍從兩年甚至更長(zhǎng)降至12個(gè)月左右，出現(xiàn)了供求平衡甚至供不應(yīng)求的局面，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。沈陽(yáng)此次強(qiáng)化樓市調(diào)控，很明顯是為了未雨綢繆，響應(yīng)高層“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定調(diào)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制完整建立之前，把“炒房”需求擠出市場(chǎng)。

（來(lái)源：上海證券報(bào) 記者:朱楠）