每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 文多

近日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，華僑城集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目公司北京僑禧投資有限公司（下簡稱北京僑禧）51%股權(quán)。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士猜測，華僑城脫手該項(xiàng)目一是為了回籠資金，二是按照集團(tuán)的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略行事，華僑城規(guī)模擴(kuò)張與加速周轉(zhuǎn)的邏輯正在兌現(xiàn)。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，華僑城現(xiàn)在是處于“大進(jìn)大出”的時(shí)代。從去年到今年已“吞進(jìn)”上萬億資源，而大規(guī)模的投資遭到市場的質(zhì)疑和華僑城內(nèi)部的壓力，如今脫手項(xiàng)目來剝離不良資產(chǎn)進(jìn)行“瘦身”，“一進(jìn)一出”都是為了提高華僑城股權(quán)的品質(zhì)和未來產(chǎn)品增值的潛力。

上半年負(fù)債率略升至71.59%

在今年8月，華僑城就轉(zhuǎn)讓了北京僑禧投資49%股權(quán)，泰禾集團(tuán)(000732，SZ)旗下公司接手。若本次將剩余的51%股權(quán)再行轉(zhuǎn)讓，則意味著華僑城將徹底退出北京僑禧投資的豐臺項(xiàng)目。

宋丁認(rèn)為，“轉(zhuǎn)讓”的項(xiàng)目肯定也是與現(xiàn)在的發(fā)展戰(zhàn)略不太符合，實(shí)際的意義就是剝離不良資產(chǎn)，通過“大出”的動作也向市場、股東、社會表明，華僑城不單純是大規(guī)模擴(kuò)張，也同時(shí)在瘦身。但要注意的是，大規(guī)模的擴(kuò)張，盡管華僑城融資能力很強(qiáng)，但資金壓力是必然會出現(xiàn)的。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近年華僑城A（000069，SZ）公告獲悉，2017年上半年華僑城A營業(yè)收入137.89億元，但是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)176.9億元，而去年同期則為負(fù)7.9億元。2017年前三季度，華僑城A實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入193.68億元，而公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)88.88億元。

新著東方建設(shè)工地的墻面上，華僑城與泰禾集團(tuán)的名字雙雙出現(xiàn) 每經(jīng)記者 馮穎祎攝

招商證券研報(bào)分析，三季度營業(yè)利潤規(guī)模大幅增長的主要原因是華僑城A在三季度確認(rèn)了對北京僑禧和深圳華僑城文化旅游兩家子公司的股權(quán)處置收益，整體投資收益30.55億元。

此外，華僑城A最新的新增借款公告披露，截至2017年7月31日借款余額為688.91億元，1~7月累計(jì)新增借款266.49億元占到2016年末凈資產(chǎn)481.16億元的55.38%。華僑城A就此表示，“新增借款是基于公司正常經(jīng)營需要產(chǎn)生的，主要用于公司日常經(jīng)營及補(bǔ)充流動資金。”

負(fù)債率方面，華僑城A的資產(chǎn)負(fù)債率從去年年底的67.12%，增加至今年上半年的71.59%。

宋丁認(rèn)為，華僑城從去年到今年大規(guī)模的擴(kuò)張，負(fù)載一定是增加的，不過和國內(nèi)央企相比，其負(fù)債率并不是太高，超過一定比例是很常見的。

同時(shí)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，華僑城負(fù)債規(guī)模增加，和其持續(xù)推進(jìn)文旅、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)有關(guān)，也是反映了其戰(zhàn)略擴(kuò)張的導(dǎo)向。當(dāng)然未來房地產(chǎn)市場降溫的態(tài)勢會更加明確，此類企業(yè)對于項(xiàng)目銷售背后的資金回籠等都需要謹(jǐn)慎，否則這會帶來很多問題，比如說投資者過于擔(dān)心其高負(fù)債背后的壓力。

多元化出手 加速規(guī)模擴(kuò)張

華僑城A發(fā)布的《2016年董事會工作報(bào)告》披露，公司土地儲備豐富，截至2016年期末，公司控股的旅游綜合及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)權(quán)益土地儲備641.17萬平方米，規(guī)劃總建面902.24萬平方米。

進(jìn)入2017年后，據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至第三季度末，華僑城A全口徑土地資源儲備約為1200萬方，未結(jié)算建面約1170萬方，未結(jié)貨值約4800億元。前三季度公司土地拿地金額約338億元，獲取土地規(guī)劃建筑面積約300萬方，進(jìn)入了深圳前海區(qū)域，補(bǔ)充了天津、佛山、重慶的土地資源儲備，同時(shí)進(jìn)入了海南市場；且下半年深圳香山里花園四期、龍華紅山項(xiàng)目、南京置地、南京華僑城等多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目也將入市，預(yù)計(jì)全年可實(shí)現(xiàn) 300~400億銷售。

此外，華僑城也涉足并購，9月華僑城以87.675億元收購成都信和御龍山項(xiàng)目80%的股權(quán)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于華僑城來說，積極參與并購也是依賴其央企的優(yōu)勢，當(dāng)前很多地方性的國企地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨退出或轉(zhuǎn)型的可能。華僑城的類似投資，和此類項(xiàng)目的盤活需求有很高的吻合性，通過并購也有助于華僑城尋找更大的城市布局面和產(chǎn)業(yè)布局面。

除了土地資源與住宅項(xiàng)目，華僑城自2015年華僑城提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略后，現(xiàn)在正在深耕發(fā)展，并提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮(zhèn)的計(jì)劃。同時(shí)，華僑城還在云南、海南進(jìn)行全域旅游開發(fā)，在西安打造總投超2300億的七大文旅綜合開發(fā)項(xiàng)目。

CFP圖

不過在嚴(yán)躍進(jìn)看來，特色小鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)化項(xiàng)目面臨很多不確定性，這方面的資金壓力其實(shí)會比較大，所以要重點(diǎn)看是否布局在大城市周邊，否則部分特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目可能投資機(jī)會不會太大，潛在的資金壓力也會比較大。

宋丁認(rèn)為，華僑城要把大資產(chǎn)進(jìn)行盤活、重組，包括負(fù)資產(chǎn)、流動資金的使用、現(xiàn)金流的進(jìn)出等平衡好?，F(xiàn)在華僑城最緊迫的就是要找到“大進(jìn)大出”的產(chǎn)業(yè)鏈中特別優(yōu)秀的板塊，讓其盡快生成利潤，否則維持這么大規(guī)模的總盤是不可想象的。

那么，華僑城是如何規(guī)劃的？

華僑城A相關(guān)負(fù)責(zé)人在10月31日投資者關(guān)系活動上表示，新戰(zhàn)略時(shí)期華僑城A將更加聚焦于旅游產(chǎn)業(yè)，通過并購整合加快旅游業(yè)務(wù)發(fā)展，并借助于輕資產(chǎn)運(yùn)營的方式加快向華僑城以外的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，借助于強(qiáng)強(qiáng)合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟，華僑城A將進(jìn)一步加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度；同時(shí)，承接華僑城集團(tuán)城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)中的短平快項(xiàng)目，承擔(dān)土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)者的戰(zhàn)略角色。