每經(jīng)編輯 馮穎祎    

CFP圖

每經(jīng)實習(xí)記者 馮穎祎 記者 郭榮村 每經(jīng)編輯 文多

本輪調(diào)控期前，地價一度高企，在這背后，關(guān)于未來“誰來買單”的擔(dān)憂與疑惑當(dāng)時即已出現(xiàn)。

回首近幾年土地市場火熱時誕生的高價拿地項目，發(fā)現(xiàn)不同項目命運迥異，有順利入市者，有退出者，也有進(jìn)展緩慢者。這些高成本項目對房企來說，儼然是一把“雙刃劍”。

懋源拿地4年未入市

要滿足地價高的條件，地段稀缺無疑是最大的因素，而正是因為地段，大多數(shù)都被打造為豪宅或小洋房。

作為少有的北京三環(huán)內(nèi)地塊，2013年出讓的夏家胡同地塊，從其一入市便備受矚目。

當(dāng)年7月，懋源地產(chǎn)經(jīng)過與15家房地產(chǎn)公司激烈競爭后獲得了夏家胡同地塊，總代價17.7億元，相較地塊13.1億元掛牌出讓起始價溢價35%。

根據(jù)出讓資料顯示，夏家胡同地塊規(guī)劃建筑面積76630平方米，配建3.8萬平方米公租房，剔除保障房后，樓面價45819元/平方米。

此時，距今已有4年多的時間，項目還未開盤。當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，夏家胡同地塊打造的產(chǎn)品售價可能達(dá)到9萬元/平方米以上。

2016年初，懋源地產(chǎn)對外宣布夏家胡同地王項目對外釋放了案名——懋源·璟岳。據(jù)當(dāng)時《北京晚報》消息，項目以小洋房產(chǎn)品為主，預(yù)計2016年年中正式亮相。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》查詢多家房地產(chǎn)銷售平臺注意到，該項目開盤時間是預(yù)計2017年下半年。記者按照房產(chǎn)電商的項目電話打過去，卻是懋源地產(chǎn)另一項目銷售接聽電話。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，高價拿下的土地潛在成本很高，很多企業(yè)之所以遲遲不開盤，往往和其對于定價的預(yù)期有關(guān)。尤其是當(dāng)前住房項目限價政策是比較嚴(yán)厲的，這個時候部分項目開盤可能會和項目的經(jīng)營思路有沖突，所以從這個角度看，當(dāng)前類似項目的銷售節(jié)奏會放緩。但這也會使得此類企業(yè)的資金壓力開始增大。

三角洲項目10年走勢

今年，久未拿地的北辰實業(yè)（601588，SH）在7月21日、25日連續(xù)發(fā)布公告稱在成都、?？诟偟猛恋厥褂脵?quán)，不過兩次拿地代價不菲，尤其是公司在?？诘貕K的爭奪中。

但北辰實業(yè)更為被業(yè)內(nèi)熟悉的，還是2007年在長沙拿下的三角洲項目。

2007年7月，北辰實業(yè)與北京城市開發(fā)集團(tuán)組成聯(lián)合體，以92億元的代價拿下了長沙三角洲項目。后者退出后，北辰實業(yè)獨自掌控地王項目的開發(fā)。

據(jù)北辰實業(yè)2017年半年報顯示，該項目總建筑面積的520萬平方米，至今仍有在建面積140.7萬平米，已竣工面積則約為275.6萬平米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，長沙北辰三角洲項目從2012年開始結(jié)算。2012年到2016年，該項目當(dāng)期在售部分分別貢獻(xiàn)收入20.3億元、16億元、19.53億元、28.31億元和41.12億元。

但是收入在增長，毛利率卻沒有隨之直線上升。在這幾年中，長沙北辰三角洲項目毛利率分別為28.24%、37.35%、27.71%、25.02%和18.65%。

而個別項目背后的大背景是，據(jù)北辰實業(yè)2016年報顯示，在營業(yè)收入增長近四成的情況下，凈利潤下滑近兩成。受當(dāng)前全國調(diào)控影響，雖然現(xiàn)有儲備貨值較大，但今年銷售目標(biāo)定在200億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭近日在其公眾號中寫到，在高價拿地集中、且市場已經(jīng)或正在降溫的城市，估計今年底就會看到少數(shù)樓盤開始促銷，明年上半年價格戰(zhàn)，將成為市場常態(tài)。在這些城市，去年以來產(chǎn)生的高價拿地項目，過半都會虧錢。