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每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)實習(xí)編輯 梁秋月 

11月15日，三六五網(wǎng)(SZ，300295)宣布，1.25億元入股貝客公寓，并啟動總額達(dá)55.6億元的住房租賃產(chǎn)業(yè)基金。

三六五網(wǎng)11月14日晚間公告稱，公司擬聯(lián)合中閱資本及天閱投資，共同組建成立中閱三六五產(chǎn)業(yè)基金，首期2億元規(guī)模，未來計劃擴(kuò)大為10億元；公司擬首期出資4000萬元。投資的重點方向為住房租賃及周邊產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)天，三六五網(wǎng)再發(fā)一則公告，宣布公司擬在近期分別與南京銀行股份有限公司南京分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議、與天風(fēng)證券股份有限公司簽署框架合作協(xié)議，目的主要是為了支持公司長期發(fā)展，特別是住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。

此舉的背景是，在政策的引領(lǐng)下，各路房企、電商、中介機(jī)構(gòu)紛紛加大布局長租公寓，與此同時，資本參與度驟然升溫，類REITs及ABN等產(chǎn)品的備案規(guī)模和數(shù)量也在增加。

租賃住房產(chǎn)業(yè)基金作為各金融機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注的細(xì)分市場，如何在行業(yè)風(fēng)口期擬定估值標(biāo)準(zhǔn)？從房源獲取到提高利潤率，長租公寓擴(kuò)大市場份額的關(guān)鍵是什么？以支付寶、京東為代表的電商也在搭建自己的租房平臺，現(xiàn)階段要流量還是質(zhì)量？

帶著這些問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱“NBD”）專訪了三六五網(wǎng)總裁齊東。

圖片：三六五網(wǎng)總裁齊東 唐潔攝

以股加債模式扶持有潛力的公寓

NBD：三六五網(wǎng)做租賃住房產(chǎn)業(yè)基金，如何定位自己？

齊東:三六五要做整個租賃行業(yè)的推動者?，F(xiàn)在做資產(chǎn)證券化還有難度，全國還沒有一個這樣的基金出來。三六五網(wǎng)除了做服務(wù)商的工作以外，還包括對公寓的投資，對公寓的金融支持。貝客公寓就是一個案例，我們采取股加債的模式對它提供支持，這種股加債的模式可以使有潛力的一批公寓迅速成長，三六五要從服務(wù)商做到市場化推動者最后再到行業(yè)的整合者。

NBD：您認(rèn)為目前的租賃市場偏向重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)運營？

齊東：目前我國還沒有哪個企業(yè)走完一個行業(yè)周期，沒有驗證過一個完整周期的利潤率為多少。租房市場是一個資本密集型行業(yè)，對于企業(yè)的資金要求很高，自持、股權(quán)融資或貸款的難度較大。

在租房市場已經(jīng)相當(dāng)成熟的美國，因REITs體系較為完善且有稅收優(yōu)惠，企業(yè)可以通過發(fā)行REITs進(jìn)行滾動開發(fā)。目前我國有類REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)，但實行起來還有一定難度，因為我國的租售比還不太合理，除去資金成本和資產(chǎn)折舊，收益低、創(chuàng)業(yè)型的民營企業(yè)很難參與其中，所以走重資產(chǎn)的道路有難度。

日本的以建引租的“包租”形式屬于輕資產(chǎn)的模式，日本排名第十的公寓企業(yè)體量相當(dāng)于美國排名第一的企業(yè)，包租模式是規(guī)模越大，利潤越大。日本的租金收益不僅來自租金差，還來自擔(dān)保費等多元化收入，我國也是包租模式，不過現(xiàn)階段房源的獲取還沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化體系，與日本的租房模式相比，收入較為單一且利用率不高?，F(xiàn)在一間公寓裝修的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)大概在5萬元左右，10000間房就是5個億，很多公寓計劃兩年之內(nèi)推出5萬到10萬間房，靠“租賃收益權(quán)”是難以從銀行進(jìn)行貸款，“錢從哪里來”是關(guān)鍵。

所以，作為資金驅(qū)動型行業(yè)，租房行業(yè)的輕資產(chǎn)模式也并不“輕”，最理想化的模式就是物業(yè)持有方委托專業(yè)運營機(jī)構(gòu)來運營。

現(xiàn)階段各個類型的企業(yè)都在涉足長租公寓，大家認(rèn)為這是一件相對容易門檻又低的行業(yè)。但我認(rèn)為同質(zhì)化競爭過后，長租行業(yè)未來的行業(yè)分化趨勢將更加明顯，行業(yè)洗牌過后或?qū)⒂瓉碚嬲拇砉芾淼妮p資產(chǎn)運營模式，公寓的品牌和口碑是贏得市場的關(guān)鍵。

具有“明天”屬性的長租公寓有三個特征

NBD：如何理解當(dāng)下的租賃住房產(chǎn)業(yè)？

齊東：做租賃市場要講行業(yè)深度，如果不介入交易環(huán)節(jié)，就會遠(yuǎn)離消費場景，企業(yè)將逐步被邊緣化。一個在成長期的行業(yè)，最重要的不是預(yù)測未來的萬億市場而是理解現(xiàn)在，租購并舉，這是將深刻影響未來中國的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，這個市場足夠大，是政策驅(qū)動與市場召喚下被迅速催生出的萬億行業(yè)。目前行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的差距還未顯現(xiàn)，市場上還沒有一家獨大的寡頭壟斷機(jī)構(gòu)。上線的房源量急劇增長是不爭的事實，但市場需求沒有大的變動，短期內(nèi)存在去化需求，這個行業(yè)的潛力將在平臺體現(xiàn)。

另一方面，租房品質(zhì)的劇烈提升主要是來自集中式公寓，C端的品質(zhì)體驗與B端的專業(yè)運營本質(zhì)上是一回事，包括從產(chǎn)品設(shè)計，專屬社區(qū)的社群化服務(wù)，再到日常管家的貼心服務(wù)三個層面。從這三個方面來運營的長租公寓將具有“明天”屬性，就比如人們用了智能手機(jī)之后不會再回到?jīng)]有智能手機(jī)的時代，人們住進(jìn)了集中式公寓也不會再回到分散式公寓。如果能把產(chǎn)品和服務(wù)做好，那與周圍房源相比，長租公寓的溢價能力將超過20%。

但目前的實際狀況是，為了節(jié)約人力資源成本，部分長租公寓的管家需要同時管理大量租客，難以保障服務(wù)質(zhì)量，更別提做社群化活動了。三六五之所以簽約貝客，也是看中貝客公寓是做連鎖公寓出身，把產(chǎn)品細(xì)節(jié)和管家式服務(wù)摳的很細(xì)，并形成了一套可復(fù)制的產(chǎn)品化體系。

NBD：從房源獲取到提高利潤率，您認(rèn)為現(xiàn)階段長租公寓擴(kuò)大市場份額的關(guān)鍵是什么？

齊東：目前市場上公寓房源的獲取沒有集中的渠道，都是通過市場信息去獲取?，F(xiàn)在適合做集中式公寓的房源并不多，可改造的廠房，辦公樓，酒店算是現(xiàn)階段的稀缺資源，因為有很多物業(yè)類型不適合進(jìn)行改造。

未來我認(rèn)為會形成以建代租、以建引租、通過購買租賃運營權(quán)合作開發(fā)運營等多種形式。

長租公寓的開發(fā)模式是滾動的，現(xiàn)在很難用數(shù)字去測量多少萬間的體量能達(dá)到一個怎樣的盈利水平，隨著公寓運營的完善成熟，利潤率會隨之增加。現(xiàn)在測算公寓盈利水平的有兩個指標(biāo)，一個是內(nèi)部回報率，一個是毛利率，毛利率一般在20%以上，內(nèi)部回報率也在20%左右，這個數(shù)字是一個測算周期——比如15年內(nèi)平均下來的，可能現(xiàn)在這一數(shù)字還較低，但隨著后期的成熟會逐漸增加?，F(xiàn)階段運營一年左右的公寓一般毛利率在10%，再除去成本凈利就很低了，能達(dá)到15%算是比較高。

目前大家都在擴(kuò)大規(guī)模，提高公寓數(shù)量，因為租房行業(yè)在迅速成長，沒有體量很快就會掉隊。集中式公寓的盈利主要來自于每年房價的上漲。

有成熟的產(chǎn)品體系才有核心競爭力

NBD：房企、中介、電商都在免費上線租房應(yīng)用吸納客群，您認(rèn)為現(xiàn)階段什么最重要？流量還是質(zhì)量？

齊東：目前，大的（電商租房）平臺分為兩類。一類以58同城、安居客為代表，一類以支付寶為代表。

支付寶要顛覆的是過去“誰的端口費高，誰排在前面”的模式，支付寶要的是根據(jù)交易流量和消費偏好提供與消費者自身契合的房源，后期可能會收取交易費用，因為用戶流量足夠大，且客戶的消費畫像描述十分清晰，跳單的幾率小。

但現(xiàn)在做公寓平臺也需要有線下服務(wù)，垂直化的管理。貝客屬于集中式公寓，集中式公寓和分散式公寓是兩條不一樣的產(chǎn)品線，客群也不一樣。貝客公寓定位于集中式公寓的中高端客戶群體，從產(chǎn)品線上看，貝客公寓除金貝、銀貝分檔之外，針對北京市場專門推出綠貝，除霾、新風(fēng)、凈水等系統(tǒng)是全國長租公寓中的首例。長租公寓形成一套成熟的產(chǎn)品體系才具有核心競爭力。

NBD:三六五租房平臺以什么管理體系確保房東與租客的權(quán)益？

齊東：三六五的租房平臺“愛租哪”建立了自己的投訴機(jī)制，最大程度地剔除假房源；其次是針對提前解約、追加房租等痛點，“愛租哪”與合作的公寓運營商建立約束機(jī)制，若出現(xiàn)違規(guī)問題，“愛租哪”會減少對合作公寓的流量和金融支持，并作出相應(yīng)懲罰。