每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 曾健輝    

隨著每個交易日股價的變動，“破凈”房企的名單一直在發(fā)生變化。其中有一直游走在破與不破之間的雅戈?duì)?、南國置業(yè)以及大龍地產(chǎn)，也有一直穩(wěn)坐“破凈”第一把交椅的首開股份。

截至8月23日，首開股份的市凈率只有0.5786，居上市房企破凈榜首。有業(yè)內(nèi)人士直言：“首開大部分項(xiàng)目都集中在北京，北京調(diào)控政策對他們的影響其實(shí)非常大?！?/p>

首開相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時就無奈地表示：“目前樓市的調(diào)控對公司銷售肯定是存在一定影響的，首開的銷售業(yè)績下滑一定程度上可能與北京共有產(chǎn)權(quán)房政策有一定關(guān)系?！?/p>

而銷售放緩也讓首開的全國排位有了明顯下滑。據(jù)克而瑞2017年全國房企銷售榜單，首開排名為33位，與2016年相比，首開被16家房企反超。

事實(shí)上，北京一直是首開布局的重點(diǎn)。從首開在2017年新獲取的27個項(xiàng)目中有16個位于北京就可以看出，彼時首開仍看中北京市場未來的空間。而首開報(bào)告期內(nèi)共30宗待開發(fā)土地中，有17宗位于北京，且皆為合作開發(fā)項(xiàng)目。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，一直以來，北京地區(qū)的業(yè)績貢獻(xiàn)也占首開的半壁江山。2015年，北京地區(qū)營收約為121.18億元，占總營收比約51.37%；2016年，營收約為134.79億元，占比約45.2%；2017年，營收約為179.79億元，占比約49.17%。

正如首開上述相關(guān)負(fù)責(zé)人所言，“北京項(xiàng)目數(shù)量跟外地基本上一半一半吧。”他補(bǔ)充道：“首開也在適應(yīng)新常態(tài)，政策調(diào)控對銷售能夠給影響到什么程度，還需要時間再看?！?/p>

從首開 2017年年報(bào)中可以看到，首開對棚改項(xiàng)目傾注了更多的心血。報(bào)告期內(nèi)，首開在北京地區(qū)已在實(shí)施的棚改項(xiàng)目有3個，后續(xù)項(xiàng)目有8個。

今年5月25日，首開股份發(fā)布公告，稱擬收購北京首開中晟置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，而首開中晟置業(yè)正是首開集團(tuán)所屬二級全資子公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)，以保障房建設(shè)、土地一級開發(fā)及棚戶區(qū)改造、項(xiàng)目代建為三大主營業(yè)務(wù)。

“首開下一步要做長租公寓、北京的限價房、共有產(chǎn)權(quán)房等?！笔组_上述相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

首開的負(fù)債率一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面，銷售增速大幅減緩影響了首開的現(xiàn)金流。根據(jù)2017年年報(bào)顯示，首開報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動現(xiàn)金流大幅下降119.43億元至-204.53億元；另一方面，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率為80.59%，同比上升約0.68個百分點(diǎn)。

80億元永續(xù)債也成為懸在首開頭頂?shù)囊话牙麆?，為此，首開每年需要為此支付4.14億元的利息。

“作為國企，首開的資產(chǎn)負(fù)債率仍在正常范圍內(nèi)。”首開上述相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋并補(bǔ)充道，“首開是北京的企業(yè)，所以在北京的土地儲備多一些，但在現(xiàn)在的市場行情下，大家對項(xiàng)目都很謹(jǐn)慎?！?/p>

今年7月12日，首開發(fā)布業(yè)績預(yù)增公告，稱2018年1~6月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入與上年同期相比，增長50%左右。

另外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至8月22日的“破凈”上市房企中，有9家企業(yè)來自北京。

盡管導(dǎo)致“破凈”的因素多樣，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“破凈”也能反映出企業(yè)存在的一些問題。

佳兆業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長劉策認(rèn)為，股價能不能提升主要看投資者對企業(yè)是否認(rèn)可，包括是否有主題炒作概念，如粵港灣、并購等主題概念，企業(yè)基本面是否有業(yè)績釋放的潛力，如果企業(yè)確實(shí)業(yè)績不好，流動性很緊張，那即使破凈了，股價可能還會再跌，另外就是企業(yè)是否有核心競爭力，是否有壁壘，是否有應(yīng)對行業(yè)低潮期的能力。

企業(yè)應(yīng)對低潮期的能力首先是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，是否可以快速變現(xiàn)，第二就是企業(yè)的融資能力，國企在低成本融資上更有優(yōu)勢，第三就是企業(yè)的銷售能力，是否能適銷對路，精準(zhǔn)投資。其中最重要的就是融資能力，只要能融到錢，也不怕低潮期。