每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

近一年備受市場(chǎng)關(guān)注的公募REITs又有新動(dòng)態(tài)了，今日（8月16日），首批3個(gè)保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點(diǎn)項(xiàng)目正式公開發(fā)售。至此，我國(guó)公募市場(chǎng)REITs產(chǎn)品數(shù)量也正式擴(kuò)大到17只，此前一年多內(nèi)陸續(xù)發(fā)布的14只存續(xù)產(chǎn)品整體市場(chǎng)已超過630億元。

此次首批發(fā)售的3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目分別位于北京、廈門和深圳，分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT，已獲得113倍、108.96倍和133.03倍認(rèn)購(gòu)，刷新了目前已發(fā)行公募REITs認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)在微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，其較早就關(guān)注并認(rèn)購(gòu)了相關(guān)產(chǎn)品。他認(rèn)為，公募REITs落地是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要舉措，目前仍處于發(fā)展初期，能夠最終發(fā)行的都是經(jīng)過精挑細(xì)選、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的，過去發(fā)行的產(chǎn)品都被踴躍超額申購(gòu)，在二級(jí)市場(chǎng)中也有著不錯(cuò)表現(xiàn)。

底層資產(chǎn)出租率高

實(shí)際上，這3只REITs均是在不到1個(gè)月時(shí)間內(nèi)獲批的，公募REITs市場(chǎng)發(fā)展速度正在明顯加快。以華夏北京保障房REIT為例，7月29日上海證券交易所受理，8月5日證監(jiān)會(huì)批復(fù)，僅用時(shí)7天。

這背后離不開政策支持和鼓勵(lì)。7月29日，證監(jiān)會(huì)在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會(huì)議暨巡視整改常態(tài)化長(zhǎng)效化動(dòng)員部署會(huì)議指出，要穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活。

從首批產(chǎn)品的發(fā)售情況來看，3個(gè)項(xiàng)目發(fā)售份額總額均為5億份，預(yù)計(jì)總募資金額約38億元,面向公眾發(fā)售的募資總額為4.5億元，認(rèn)購(gòu)價(jià)格分別為2.484元/份、2.51元/份和2.6元/份。

翻閱交易公告，可以看出首批產(chǎn)品的底層資產(chǎn)均位于一、二線城市核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，且社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全。

以紅土創(chuàng)新深圳安居REIT為例，基礎(chǔ)資產(chǎn)選取了4個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分別為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館，位于深圳核心區(qū)域或核心地段，均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書。整體來看，該項(xiàng)目建筑面積合計(jì)13.47萬平方米，涉及1830套保障性租賃住房，出租率高達(dá)99%，資產(chǎn)評(píng)估值約11.58億元。

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為園博公寓和珩琦公寓，合計(jì)建筑面積約19.86萬平方米，4665套房源。上述公寓均處于飽和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，房源需求量較大。截至2022年3月末，園博公寓項(xiàng)目、珩琦公寓項(xiàng)目出租率分別為99.42%和99.11%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。

華夏北京保障房REIT原始權(quán)益人為北京保障房中心有限公司，底層資產(chǎn)為文龍家園和熙悅尚郡，均屬于公租房，分別于2015年和2018年投入使用，各擁有1396間和772間出租房。

擬認(rèn)購(gòu)規(guī)模超百倍

首批保租房REITs公開發(fā)售的消息公布后，不少個(gè)人投資者在社交平臺(tái)上評(píng)論稱，該類產(chǎn)品的發(fā)行，使其在資金不夠、不用有房的條件下，也能體會(huì)“包租婆”的快樂。在產(chǎn)品介紹中，此次3個(gè)項(xiàng)目未來一年現(xiàn)金分派率預(yù)測(cè)均在4%左右。

不僅個(gè)人投資者興趣盎然，機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)也超百倍。如前所述，華夏北京保障房REIT網(wǎng)下詢價(jià)已獲得113倍認(rèn)購(gòu)，中金廈門安居REIT詢價(jià)已獲得108.96倍認(rèn)購(gòu)，紅土深圳安居REIT已獲得133.03倍認(rèn)購(gòu)。

艾振強(qiáng)表示，本次是租賃型住房REITs首發(fā)，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，相信上市之后在二級(jí)市場(chǎng)也會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。即便不考慮二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，公募REITs是強(qiáng)制分紅，收益率不錯(cuò)。本次發(fā)行的幾只REITs被大家瘋搶，也是因?yàn)橘Y產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、收益穩(wěn)定，在預(yù)期利率下行的大背景下很有吸引力。

作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品的保租房公募REITs為何會(huì)受到投資者熱捧，睿和智庫(kù)分析認(rèn)為，除國(guó)家政策鼓勵(lì)外，還與其底層資產(chǎn)收益穩(wěn)定，且現(xiàn)金流相對(duì)有保障有很大關(guān)系。

“作為底層資產(chǎn)的保租房項(xiàng)目都位于核心城市的核心居住區(qū)，租賃需求旺盛；其次，保障性租賃住房的租金，較市場(chǎng)化租金往往有一定折扣，且大部分保租房還采用了政府配租模式，因此往往具有穩(wěn)定的出租率和租金收入，收益率不會(huì)受周期性風(fēng)險(xiǎn)的影響，能為投資者帶來不錯(cuò)的回報(bào)。”

比如，北京保障房中心有限公司計(jì)劃通過華夏北京保障房REIT盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)的回收資金將主要用于北京焦化廠停產(chǎn)搬遷后在其剩余地塊上建設(shè)的公租房項(xiàng)目，或其他經(jīng)批準(zhǔn)同意的租賃住房項(xiàng)目。

這也就意味著，保障性租賃住房REITs不僅有利擴(kuò)寬項(xiàng)目建設(shè)資金來源，吸引社會(huì)資本參與，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)分析認(rèn)為，本次首批3只保租房公募REITs產(chǎn)品的正式發(fā)售，標(biāo)志著我國(guó)保租房公募REITs正式落地，打通了保租房“融投管退”模式閉環(huán)。同時(shí)，保租房公募REITs的推出進(jìn)一步豐富了公募REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)資產(chǎn)標(biāo)的種類，對(duì)推動(dòng)我國(guó)公募REITs市場(chǎng)多元化、可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

徐躍進(jìn)認(rèn)為，未來隨著保租房公募REITs融資模式的愈加成熟，或?qū)⒂懈囝愃飘a(chǎn)品上市。

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