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據(jù)一財經(jīng)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對記者表示，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行無權(quán)拒絕債務(wù)人提前還款，而是否需要繳納違約金，則需具體看貸款協(xié)議如何約定。

“年終獎花完了，提前還貸還沒等到”

據(jù)齊魯晚報6日報道，青島市民陶先生名下有兩套房子，都還有部分貸款要還。“我是2021年上半年為了孩子上學(xué)買的二套房，當(dāng)時正趕上房貸利率高點，不僅放款慢，貸款利率還上浮了100個基點。”陶先生是在某國有大行申請的住房貸款，沒想到剛辦完貸款沒多久，政策就開始大轉(zhuǎn)變，從貸款人“求”著銀行貸款變成銀行主動找著放款，利率還不斷下降，讓他很是窩火。

“貸款本來就貸到了高點，眼下各種理財產(chǎn)品收益卻越來越低，連專業(yè)人士給我推薦的基金都虧損10%以上。”陶先生說，這兩年攢的錢加上年終獎發(fā)了5萬元，他就考慮提前還20萬的房貸，“我是去年12月初提起的提前還款申請，當(dāng)時就告訴我得年后才能還，最早2月，得看當(dāng)月額度，也有可能要等到3月。”

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“這一沒預(yù)約上，錢就花沒了。”陶先生說，春節(jié)期間被對象拉著去云南玩了一趟，一下把年終獎基本花完了。而節(jié)后他問了問銀行，想還款還得等一個月。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞6日報道，2月3日，周五，廣州天河區(qū)。林松特意向公司請了一天假，早上6點起床，他要輾轉(zhuǎn)去銀行營業(yè)廳線下申請預(yù)約提前還房貸。“我6點起床坐廣州地鐵再轉(zhuǎn)佛山地鐵，現(xiàn)在轉(zhuǎn)公交車，沒有線上申請渠道，跑線下超級麻煩。”

林松所購的房產(chǎn)在佛山市，2018年，林松向中國銀行貸款52萬元，期限30年，利率5.13%。林松說這已經(jīng)不是自己首次提前申請還銀行房貸了。去年8月，他曾在中行APP申請，一周后通過各方反饋銀行通過了審核，“一共還掉了30萬元，目前還剩下18萬元貸款余額，貸款期限30年，每月還款金額1088元。”

這幾天，當(dāng)林松想要再次通過中行APP申請?zhí)崆斑€房貸時發(fā)現(xiàn)，APP已提示“暫不支持提前還款操作”。

同樣的案例也發(fā)生在上海。趙兆說，自己2019年初在上海購買了一套房產(chǎn)，彼時共支付首付500萬元，向工商銀行貸款了180萬元，其中有80萬元是商貸，期限30年，利率5.19%，另有100萬元公積金貸款，期限15年，利率3.57%。還款4年后，趙兆商貸還剩75萬元，公積金還剩79萬元，現(xiàn)在每月合計還房貸約1.1萬元。這幾天，趙兆在工商銀行APP上申請了提前還貸，但還需等待2個月。

有銀行悄然關(guān)閉預(yù)約通道

“排隊還貸”，是近期“提前還貸潮”的縮影。

王女士對記者表示，她于近日在某國有大行手機(jī)APP上申請?zhí)崆斑€貸，提交申請后，下午收到銀行短信稱提前還款申請已審批通過，但還款的日期已排到了4月份。王女士向記者無奈地攤了攤手，“沒想到，現(xiàn)在怎么這么多人排隊還貸。”

記者曾在去年對“提前還貸潮”進(jìn)行過走訪調(diào)查。當(dāng)時，互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者小金對記者表示，自己購房較早，貸款利率低，目前月供只有一千余元。“要是還進(jìn)去想再貸出來就沒門了，提前還款還要收罰息，權(quán)衡后我打算將閑置資金用于理財。”

近期，小金的想法有所改變，打算提前還一部分。然而當(dāng)他打開手機(jī)銀行卻發(fā)現(xiàn)，提前還款需要審批，“最終結(jié)果以審批為準(zhǔn)”。

購房者小金打開手機(jī)銀行發(fā)現(xiàn)提前還款需要審批

資料來源：受訪者提供

詢問銀行得知，提前還款不僅需要排隊到4月，還有違約金。“過去，提前還款的違約金基本可以協(xié)商免除；現(xiàn)在，提前還款的違約金需要全額賠付，嚴(yán)格按合同來。”小金無奈地說。

更有甚者，“某國有銀行提前還貸的業(yè)務(wù)已經(jīng)排到今年十月份了”，一位該行員工表示，該行曾專門開會討論如何應(yīng)對“還款激增”問題。

不止“排隊”，一些銀行的手機(jī)銀行提前還款的預(yù)約通道悄然關(guān)閉，也引起了廣大購房者熱議。有人表示這一功能的下線帶來諸多不便，如異地工作人群想要提前還款，則不得不前往貸款行所在地辦理。

小林是一名金融從業(yè)人員，去年9月，眼見所投資的理財產(chǎn)品收益率與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠(yuǎn)，遂將理財資金贖回，提前還了一部分房貸。近期，當(dāng)小林想再還一部分房貸時，卻發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行上的“提前還款申請”選項已然無蹤。

一些手機(jī)銀行提前還款線上申請通道已關(guān)閉

資料來源：受訪者提供

“一些購房者反映，部分銀行關(guān)閉了手機(jī)APP上提前還款的功能。而這些購房者就算申請成功，也要賠付違約金。例如，最高賠付6個月利息等。”小林對記者表示。

提前還貸為何越來越難？某國有銀行人士向記者透露，“我們總行在去年11月升級了系統(tǒng)，開始管控提前還款額度。以前是想還就還，現(xiàn)在是每個月給每個機(jī)構(gòu)一個還款額度，然后預(yù)約排隊。”他表示，目前該類業(yè)務(wù)辦理都是“機(jī)控代替人控”的導(dǎo)向，“能系統(tǒng)控制絕不人工控制，降低操作風(fēng)險。”

貸款中介“包辦”貸款靠譜嗎？

據(jù)北京日報，除了以“消費貸”“經(jīng)營貸”過橋房貸可能存在的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險外，現(xiàn)實生活中，還有一些貸款中介公司冒用銀行的名義，通過短信、電話等方式，以“利率低”“時限長”“放款快”等說法誘導(dǎo)購房者，推銷通過“經(jīng)營貸”“消費貸”等方式從銀行套取資金，讓貸款“曲線”流入樓市，減少購房者的房貸利息。

在具體操作過程中，這類貸款中介一般會先為購房者提供資金用于結(jié)清房貸，再讓購房者以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請經(jīng)營貸款，從中謀取高額中介服務(wù)費用、資金過橋費用等。面對購房者不具備申請“經(jīng)營貸”的資質(zhì)條件，部分資金中介宣稱“包辦注冊公司流程”，“幫助”購房者順利獲批經(jīng)營貸款，實際卻是利用購房者信息注冊了一個無業(yè)務(wù)、無流水的“空殼”公司。甚至還有些中介公司誘導(dǎo)借款人提交虛假材料導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。

北京金融法院法官介紹，中介宣傳“‘經(jīng)營貸’或‘消費貸’置換房貸”的說法，對于購房者而言，確實誘人，但是必須警惕這些中介公司“幫助”購房者違規(guī)套取貸款背后隱藏的風(fēng)險或陷阱。目前，司法實踐中不乏金融消費者經(jīng)濟(jì)利益受損的案例，有的“貸款中介”打著銀行的旗號，以低息為誘餌招搖過市，直到消費者真正簽協(xié)議的時候才發(fā)現(xiàn)，中介會收取很高的服務(wù)費用，折合貸款成本甚至超過銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房貸利率。

如果在簽訂協(xié)議的時候，中介沒有對消費者盡到全面的提示義務(wù)，消費者稍不留意就會掉入高額服務(wù)費的陷阱，嚴(yán)重侵害了消費者的知情權(quán)和選擇權(quán)。更嚴(yán)重的是，有些中介公司在幫消費者辦理貸款的過程中，非法套取個人信息，在消費者不知情的情況下，將其信息向他人泄露，二次或多次進(jìn)行出售來非法獲取利益。還有的“黑中介”甚至讓消費者貸款后再度誘導(dǎo)騙走其貸款，使消費者陷入錢貸兩空和被銀行申請法院強(qiáng)制執(zhí)行的境地。

對于此種情況，部分地方銀保監(jiān)局、行業(yè)協(xié)會發(fā)出提示預(yù)警。如浙江銀保監(jiān)局溫馨提醒：警惕“貸款中介”誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險，依法合規(guī)辦理貸款業(yè)務(wù)，誠實守信，按照合同約定使用貸款資金，共同維護(hù)良好市場秩序。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會官網(wǎng)于2023年2月2日也發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》，其中提示嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機(jī)構(gòu)和個人違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的不法行為。

買房是老百姓生活中的一件大事，購房者如果有提前還貸需求，應(yīng)該通過正規(guī)方式進(jìn)行，不僅要遵守合同條款約定的條件，更要堅守合法合規(guī)的底線，勿盲目跟風(fēng)、輕易上套。同時，銀行方面要做好貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查工作，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象要及時整改，嚴(yán)厲懲處與中介勾結(jié)的員工行為，做好金融消費者權(quán)益保護(hù)工作。

提前還貸應(yīng)權(quán)衡哪些因素？

對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，應(yīng)該關(guān)注以下幾點：

一是可以權(quán)衡自身投資收益與貸款利息之差，再謹(jǐn)慎做出是否提前還款的決定。

二是考慮還款方式，謹(jǐn)慎選擇是否提前還款。目前我們房貸的還款方式主要分為等額本金還貸法和等額本息還貸法，一般來說，等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，而等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，各位購房者可以根據(jù)還款方式的不同，計算已還本金、利息額度，作出更利于自己的還款選擇。

三是關(guān)注還款計劃的變更情況，若提前還款，因涉及到對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，購房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況謹(jǐn)慎選擇提前還款的方式，并按照新的還款計劃履行還款義務(wù)，切莫因沒有留足還款資金而導(dǎo)致新的違約情況。

四是要與銀行認(rèn)真核對還款方式、還款金額、還款期限等內(nèi)容，并留存好還款相關(guān)憑證，以備發(fā)生糾紛時能夠提供相關(guān)的證據(jù)進(jìn)行證明。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自第一財經(jīng)、北京日報、齊魯晚報、每日經(jīng)濟(jì)新聞（記者：劉嘉魁）