每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

半月新增8000余套，春節(jié)過后北京二手房掛牌量一路攀升。今年2月，劉根的房子終于賣出去了，售房周期3年9個(gè)月，原因是想通了：“沒有再堅(jiān)持價(jià)格”。但二手房買家們也越來越謹(jǐn)慎，甚至有人表示“手握600萬元在北京買不到房”。

與之形成對(duì)比，北京新房市場(chǎng)的熱度也在肉眼可見地回升。

“陪購(gòu)房者去看個(gè)房子，排隊(duì)半小時(shí)才進(jìn)去，大家都不上班嗎？”3月6日，有渠道人士發(fā)朋友圈感慨。一位開發(fā)商人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“你問我怎么看（現(xiàn)在的市場(chǎng)），我挺興奮的。”

掛牌超3年終成交

“一周內(nèi)房子賣了。在二手房掛牌量大漲的狀況下，終于趁著2024年節(jié)后的‘小陽(yáng)春’順利賣出。”在某社交平臺(tái)，有業(yè)主分享了自己的成功賣房案例，底下跟了160多條評(píng)論，其中關(guān)注價(jià)格的卻不多，大部分人都跟評(píng)類似“接好運(yùn)，3月成功賣房”。

各社交平臺(tái)也有很多二手房業(yè)主的賣房信息，“降價(jià)50萬！2017年299萬入的，現(xiàn)在掛249萬，誠(chéng)心的還能談”“降價(jià)快100萬元了，含淚出，精裝修，拎包入住”。

能賣則賣，幾乎是目前北京二手房業(yè)主的主流心態(tài)。

前述劉根的房子售房周期長(zhǎng)達(dá)3年9個(gè)月，期間報(bào)價(jià)上調(diào)7次、下調(diào)11次，看房客戶共237組。剛掛牌時(shí)報(bào)價(jià)580萬元，2023年2月最高報(bào)價(jià)700萬元，本次報(bào)價(jià)570萬元，成交價(jià)550萬元。

某頭部中介公司人士張?jiān)拢ɑ┡e例表示，劉根有過5次失敗的談判，每次都是因?yàn)閮r(jià)格有差距沒能成交，“年后正好有意向客戶，他就賣了，沒有再堅(jiān)持價(jià)格”。

但另一邊，二手房買家們也越來越謹(jǐn)慎，甚至有人表示“手握600萬元在北京買不到房”。

目前，北京二手房庫(kù)存量較大。截至3月7日14時(shí)，貝殼找房前臺(tái)顯示的北京掛牌二手房約為14.21萬套，半個(gè)月時(shí)間掛牌量增加8000余套。

張?jiān)孪颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在短期市場(chǎng)預(yù)期不錯(cuò)的情況下，很多業(yè)主迫切希望賣房套現(xiàn)，反而容易造成價(jià)格踩踏下行，這也側(cè)面也說明了大家對(duì)中期市場(chǎng)的不看好。

一個(gè)比較有代表性的例子是，2月底，位于豐臺(tái)區(qū)三環(huán)內(nèi)的西羅園小區(qū)曾掛出了一套總價(jià)399萬元、單價(jià)3.7萬元的106.76平方米房源，當(dāng)時(shí)曾引起業(yè)內(nèi)一片嘩然。事實(shí)上，據(jù)貝殼找房，西羅園目前二手房均價(jià)在5萬元/平方米以上。

從需求端來看，據(jù)張?jiān)峦嘎叮旰缶€上咨詢量大增，從年前日均16000多條增加到23000多條，尤其是通州的咨詢量翻倍（年后第二周）；看房量增加，目前約客戶基本一次就能約出來。

從《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取到的數(shù)據(jù)看，上周六和周日，北京二手房分別成交369套和522套，單日突破了500套。在近一年的下行市場(chǎng)中，這一單日數(shù)據(jù)已經(jīng)算很好了。

“接下來就看能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間了，個(gè)人預(yù)計(jì)如果兩會(huì)釋放利好，‘小陽(yáng)春’還會(huì)有新高，且持續(xù)時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些。”張?jiān)卤硎?，現(xiàn)在如果要換房，最好不要先買再賣，很容易被動(dòng)，最后割肉。“現(xiàn)在市場(chǎng)容易買到價(jià)格驚喜的房子，庫(kù)存已經(jīng)突破前期高點(diǎn)，再創(chuàng)新高，在供應(yīng)充足的情況下，購(gòu)房人選擇面大，交易會(huì)更加理性。”

有購(gòu)房者向記者表示，剛需客群對(duì)價(jià)格還是比較敏感的，現(xiàn)在大環(huán)境不太好，更傾向于選擇二手房，可以多和房東講講價(jià)錢。“現(xiàn)在二手房掛牌量的增加，反而堅(jiān)定了我想要買二手房的念頭，至少在基本的質(zhì)量問題上是眼見為實(shí)的。”

新房市場(chǎng)快速回溫

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新房成交方面，2月北京新建商品住宅成交約20萬平方米，1~2月累計(jì)成交約100萬平方米，與去年同期基本持平。價(jià)格方面，2月北京新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.98%。

不過據(jù)記者觀察，3月以來，北京新房市場(chǎng)的熱度已在肉眼可見地回升。

“陪購(gòu)房者去看個(gè)房子，排隊(duì)半小時(shí)才進(jìn)去，大家都不上班嗎？”3月6日，有渠道人士發(fā)朋友圈表示，該項(xiàng)目為華潤(rùn)置地首入北京房山的項(xiàng)目京熙潤(rùn)府，均價(jià)3.8萬元/平方米，三居最低上車門檻在300萬元，低樓層最低首付約80萬元。

3月5日，在北京市朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)保利錦上項(xiàng)目營(yíng)銷中心外的路口，記者正好遇上有渠道中介與一位手拿戶型圖的準(zhǔn)買家交流附近樓盤的具體情況。盡管是工作日下午，售樓處內(nèi)依然有一組買家在談價(jià)格，記者到訪期間，陸續(xù)也有幾組看房客戶。

保利錦上項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)板塊，二期銷售均價(jià)7.1萬元/平方米。根據(jù)置業(yè)顧問張婷婷的說法，年后項(xiàng)目明顯熱度起來了，銷售情況也較年前好很多。被問及近期的銷售業(yè)績(jī)，她臉上的笑容再也掩飾不?。?ldquo;心情很好”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，3月初，保利北京還發(fā)布了“三月開門紅，3天勁銷3.54億”的銷售喜報(bào)，目前保利北京在售的主要包括保利天匯、錦上、璟山和煦等8個(gè)項(xiàng)目。

“新盤銷售數(shù)據(jù)真的挺好，你問我怎么看（現(xiàn)在的市場(chǎng)），我挺興奮的。”北京某開發(fā)商人士向記者表示：“我覺得客戶認(rèn)的還是產(chǎn)品力，產(chǎn)品力足夠打動(dòng)人，客戶就會(huì)買。”

對(duì)于客戶是否從二手房轉(zhuǎn)向新房，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均持類似觀點(diǎn)：影響不算大，觀望甚多。

張?jiān)乱脖硎荆?ldquo;我太有感觸了，手頭的客戶不敢買，不過轉(zhuǎn)去新房的倒不多，主要還是觀望。”

“其實(shí)現(xiàn)在很多客戶對(duì)于政策還有預(yù)期，但對(duì)價(jià)格沒信心，怕買了就降價(jià)。”曾有出險(xiǎn)房企人士向記者坦言：“市場(chǎng)情況如此，價(jià)格下降也不是我們能控制的，但是我們?cè)敢馀c業(yè)主溝通對(duì)話，而不是選擇回避。不同于以往，我們現(xiàn)在要考慮的問題非常多，除了政府部門，還有債權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)等，每一步都需要比較謹(jǐn)慎。”

“現(xiàn)在北京樓市是買方市場(chǎng)，購(gòu)房者的選項(xiàng)太多了，我們開發(fā)商自己也有危機(jī)感，所以只能在產(chǎn)品力和服務(wù)方面再多下功夫。”張婷婷表示。

可供佐證的是，據(jù)說最近剛發(fā)布案名的一個(gè)央企開發(fā)商新盤，對(duì)于中西廚面積比例分配的調(diào)整、地庫(kù)品質(zhì)提升等細(xì)節(jié)，都來自這幾年該公司所做的客戶問卷。

開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，或可用一個(gè)數(shù)據(jù)來概括：據(jù)貝殼找房，目前北京在售新盤有239個(gè)。