每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

樓市從深度調(diào)整逐步走向“止跌回穩(wěn)”，房價博弈之外，一場關(guān)于“品質(zhì)與信任”的暗戰(zhàn)正在蔓延。

過去一年，《每日經(jīng)濟新聞》報道的房產(chǎn)糾紛案例中，大多指向“貨不對板”——從公區(qū)減配、電梯降級到材料以次充好，開發(fā)商的“成本騰挪術(shù)”不斷升級，而捆綁銷售、虛假宣傳等違規(guī)手段更是屢禁不止。當(dāng)“交付”成為底線，購房者不得不面對更隱蔽的品質(zhì)縮水與合同陷阱。

值此3·15國際消費者權(quán)益日之際，我們梳理過去一年典型案例，結(jié)合政策趨勢與法律框架，提煉出買房“八大雷區(qū)”。

公區(qū)減配

開發(fā)商“高配”宣傳、“低配”交付已成行業(yè)頑疾。通過定制化樣板間、豪華售樓處等營造高端氛圍，但實際交付時“斷崖式減配”。

以上海某新建樓盤為例，大堂、電梯間、樓道等公共區(qū)域裝修降檔，屋內(nèi)原本合同明確配備的獨立新風(fēng)系統(tǒng)，被換成了帶新風(fēng)功能的空調(diào)；業(yè)主預(yù)看房時發(fā)現(xiàn)多處地磚破裂，有些戶型廚房不通熱水。

不僅如此，不大的小區(qū)有一片公共綠地被劃歸為某一樓住戶所有。

開發(fā)商對公區(qū)的規(guī)劃和宣傳，當(dāng)初實實在在影響了購房決策，而現(xiàn)實中迷你小字注明“非交付標(biāo)準(zhǔn)”“以實際為準(zhǔn)”即可逃避責(zé)任，業(yè)主只能吃啞巴虧嗎？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“公區(qū)屬于業(yè)主所有權(quán)的重要組成部分，開發(fā)商如果減配，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。雖然直接拿著宣傳材料去起訴大概率會敗訴，但是業(yè)主們可以盡量收集當(dāng)初線上線下的宣傳資料，如樣板間、沙盤、樓書等的照片和視頻，與銷售人員的溝通記錄、開發(fā)商的宣傳視頻等，向市場監(jiān)督管理局提出查處違法虛假宣傳。”

“如果相關(guān)部門不及時履職，可以提起相關(guān)行政復(fù)議或行政訴訟，督促其履職。如果相關(guān)行政機關(guān)對此進行了認(rèn)定和處罰，可以此為證據(jù)，視情況提起民事訴訟進行索賠。此外，業(yè)主們還可以充分運用政府信息公開，對該項目進行全面深入的了解。同時可以與開發(fā)商協(xié)商談判，爭取化干戈為玉帛。”王玉臣說。

外立面“變臉”

開盤時宣傳“鋁板外墻”“玻璃幕墻”“現(xiàn)代設(shè)計”，交付時卻大面積改用廉價涂料或真石漆，導(dǎo)致建筑質(zhì)感驟降，令業(yè)主頭疼不已。

“要立即提起相關(guān)違法查處。出現(xiàn)這種情況，通?？赡艽嬖趦蓚€違法點，一是違規(guī)建設(shè)，二是虛假宣傳。”王玉臣建議。

他表示：“退一步講，即使開發(fā)商辦理了規(guī)劃變更手續(xù)，也未必是合法的。比如在銷售后變更規(guī)劃，業(yè)主有權(quán)發(fā)表意見。變更規(guī)劃并不是交個審批、給業(yè)主發(fā)個通知就可以了，而是需要經(jīng)過一系列流程，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提前告知，相關(guān)部門在審批時也要嚴(yán)格按照法定程序，業(yè)主有權(quán)利提出自己的異議，同時還可以核實開發(fā)商變更規(guī)劃的程序是否合法。”

重要設(shè)施“貍貓換太子”

近年來，全國多個樓盤出現(xiàn)過“貍貓換太子”做法，如口頭承諾三菱電梯、某摩天大樓同款電梯，但合同只寫明“三菱或同等品牌電梯”，實際安裝“上海三菱”電梯。業(yè)主曾質(zhì)問：“招標(biāo)在前、售房在后，合同中的‘同等’究竟指向價格、品牌價值還是質(zhì)量？”

“購房時可以要求開發(fā)商在合同中明確電梯品牌、型號及‘同等品牌’的具體標(biāo)準(zhǔn)，并注明違約責(zé)任（如差價賠償）。但在實踐中，通常開發(fā)商是不會同意的，所以購房時要做好相關(guān)取證。”

王玉臣表示：“對于模棱兩可的表述，可以和開發(fā)商進行核實，并對核實過程予以證據(jù)固定（如錄音錄像或保存溝通記錄）。但這種方式也不能完全保護購房者的合法權(quán)益，還需要相關(guān)立法的完善和相關(guān)執(zhí)法部門的嚴(yán)格監(jiān)管。”

強行交付

近年來，房屋質(zhì)量問題“預(yù)警”、精裝變“驚裝”時常發(fā)生，盡管項目能夠通過竣工驗收，但點狀質(zhì)量問題仍難以避免，如慢性滲漏水，設(shè)計不合理導(dǎo)致隱患等。不少業(yè)主往往會采用抵制預(yù)看房等方式，試圖令開發(fā)商重視相關(guān)問題。

但據(jù)每經(jīng)記者觀察，開發(fā)商通常以“保修期內(nèi)免費維修”推卸系統(tǒng)性整改責(zé)任，購房者往往在收房后陷入“修了壞、壞了修”的惡性循環(huán)。

如果開發(fā)商強行交付，業(yè)主能拒絕收房嗎？如何合理合法拒收？

“如果開發(fā)商強行交付，但房屋存在較為嚴(yán)重的問題，或根本沒有達(dá)到交房條件，業(yè)主可以視情況拒絕收房。在拒絕收房時，業(yè)主需要以書面文件的形式告知開發(fā)商，并要求開發(fā)商在合理期限內(nèi)進行整改，在此期間產(chǎn)生的物業(yè)費應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。如果已經(jīng)收了房，但由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法入住，物業(yè)費也是需要繳納的，不過可以要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”

王玉臣提醒：“可嘗試多條腿走路，先溝通協(xié)商，如果無法解決問題，再采取申請相關(guān)行政部門履職、行政復(fù)議、行政訴訟、民事訴訟等方式。”

環(huán)評不達(dá)標(biāo)

因地塊環(huán)評不達(dá)標(biāo)而導(dǎo)致的糾紛，也成為大家關(guān)注的焦點。如果購房人購房后才發(fā)現(xiàn)相關(guān)情況，訴訟和協(xié)商，哪一種才是合適的方式？

王玉臣分析：“如果開發(fā)商或相關(guān)責(zé)任主體特別有擔(dān)當(dāng)，主動提出有效的解決方案，可以通過簽協(xié)議的方式解決問題。如果溝通過程不順利，可以視情況采取相關(guān)法律手段。當(dāng)然，可以采取邊打邊談的方式，最終達(dá)到維護業(yè)主正當(dāng)權(quán)益的目的。”

“但有一點需要特別注意，在發(fā)現(xiàn)污染問題后，要立即向相關(guān)部門提出污染問題查處訴求，盡快推進專業(yè)機構(gòu)檢測（如甲醛、重金屬超標(biāo)），并保存檢測報告。”

房產(chǎn)證“消失”

自己全款買的房子，被開發(fā)商抵押給銀行了，導(dǎo)致房產(chǎn)證辦不了。此類情況在“保交樓”項目中更讓業(yè)主擔(dān)憂。雖然交房后可以居住，但是相關(guān)的落戶、子女上學(xué)等家庭的正常需求受到嚴(yán)重影響。

王玉臣建議：“首先，可以根據(jù)實際情況，決定是否通過民事訴訟的方式主張解除合同。如果開發(fā)商資金能力極差，可以提起對開發(fā)商延期辦證違約金之訴，作為施壓方式。”

“這種情況下，業(yè)主可以通過政府信息公開的方式核實開發(fā)商其他違法違規(guī)情況，并提起相關(guān)違法查處，以此獲取更多籌碼。在此基礎(chǔ)上，與開發(fā)商展開協(xié)商和談判，要求開發(fā)商在一定期限內(nèi)解押、辦證，并將談判結(jié)果落實到相關(guān)協(xié)議中。”

捆綁銷售

隨著市場回暖，部分城市的“紅盤”往往會出現(xiàn)捆綁銷售車位、裝修等的“潛規(guī)則”，對于購房人而言，妥協(xié)可能被默認(rèn)為接受潛規(guī)則。若后期發(fā)現(xiàn)捆綁產(chǎn)品質(zhì)價不符，追責(zé)難度也非常大。那么在付錢之前，業(yè)主應(yīng)該怎么選擇？

王玉臣建議，最好不購買此類捆綁銷售樓盤。“但如果沒有更好的選擇，可以在取證的基礎(chǔ)上，對這種銷售方式舉報投訴，要求住建部門依法處理。其次，務(wù)必注意謹(jǐn)慎簽字，一旦簽字，會大大增加維權(quán)難度。”

配套靠“畫餅”

買房人進入售樓處，最容易被各類夸大宣傳蒙蔽雙眼。常見情況包括：虛構(gòu)名校分校簽約；宣稱地鐵商圈規(guī)劃，實則無政府批文；將市政公園、天然河道等包裝為“私家景觀”，而開發(fā)商往往以“宣傳僅供參考”字樣逃避夸大宣傳和虛假宣傳的責(zé)任。

王玉臣提醒：“首先，義務(wù)教育階段的學(xué)區(qū)劃分、招生政策每年都可能會有變動。各學(xué)校招生細(xì)則各不同，有的學(xué)校學(xué)位實行排名制，根據(jù)業(yè)主是否有戶籍、是否有房、買房或租房時間等信息，按照優(yōu)先順序錄取。業(yè)主買房晚或者二手房，排名靠后，子女未必能順利入學(xué)。”

“其次，關(guān)于地理位置和發(fā)展前景，購房者可以要求開發(fā)商提供地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，或向規(guī)劃部門進行核實。最后，關(guān)于配套宣傳，可以通過小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實，如果沒有納入規(guī)劃，將來幾乎也不可能實現(xiàn)。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 賀娟娟 攝（圖文無關(guān)）