每經(jīng)記者  許鵬、楊羚強、翟敏、朱玲、發(fā)自博鰲

　　萬科的肖莉?qū)ο掳肽旰兔髂攴康禺a(chǎn)市場怎么看？太原項目開盤迅速完成銷售50億元，星河灣梁上燕如何看待高端住宅的下一步？在金地掌門人凌克眼中，樓市下跌的空間又有多大？

        昨日，當(dāng)著名經(jīng)濟學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在博鰲房地產(chǎn)論壇上將這一個個問題拋給房地產(chǎn)界的精英們后，他們會做出怎樣的回答？

        這場以“新政下的中國房地產(chǎn)：市場調(diào)整與展望”為題的精英對話中，我們也許無法得到一個讓所有嘉賓都認(rèn)可的統(tǒng)一答案，但多位房企大佬在對話中談到了順應(yīng)調(diào)控，這可能是我們得到的最重要信息。

交鋒第一回合：

下半年樓市走向

        上午11：58，巴曙松將第一場爭論拋給了萬科副總裁肖莉，午間收盤時萬科帶領(lǐng)地產(chǎn)股上漲，深市翻紅。萬科披露的前7月銷售數(shù)據(jù)超過了400億元，形勢大好。巴曙松認(rèn)為萬科取得這樣的業(yè)績主要是因為價格機制的靈活，在上半年主動做出了價格調(diào)整。

        肖莉如何接招？

        萬科副總裁肖莉：我們有一個  “三不政策”，即不囤地、不捂盤、不拿地王。今年上半年我們拿了800萬平方米土地，2300元的（平均）土地價格。新政頒布之后，萬科五六月的平均房價比前4月下調(diào)了14%。當(dāng)然不存在降價，因為目前整個市場的存量房源非常低，所以對于開發(fā)商來說不存在原來什么價錢，現(xiàn)在要降到多少價，只能對新樓盤采取一個合理的定價。下半年，我們還是會堅持剛才說的不捂盤策略。一個盤推出來，第一個月賣掉60%，定價我們會非常靈活。對于下半年，我們還是認(rèn)為不能存有任何僥幸心理，認(rèn)為政策會放寬，有這樣的想法是非常有風(fēng)險的。下半年供應(yīng)量會大幅度上升，所以應(yīng)該對市場抱有敬畏。

        盛高公司董事長總經(jīng)理謝世東：我同意萬科肖總的觀點，就是我們不要對未來幾個月的政策想得太好。我們應(yīng)該實事求是地在現(xiàn)有政策下做好自己的業(yè)務(wù)。我同意下半年供應(yīng)量比較大，尤其在一線城市和比較大的二線城市，但是我們相信整個房地產(chǎn)形勢中期和長期市場還是會平穩(wěn)的。

        今典集團董事長張寶全：去年房地產(chǎn)價格大幅提升，我覺得是虛假的，是不真實的。由于金融危機此前給中國消費預(yù)期帶來的影響，累積了大量的消費。去年回暖時，進入市場的實際上有三年的消費量，但供應(yīng)量只有半年，形成一個短暫的賣方市場。我們不能指望調(diào)控能改變市場、房價、供應(yīng)、需求。總的來講，從我個人判斷，今年下半年的態(tài)勢會比上半年好。因為房屋是家庭最大的一筆投資。在未來，這批消費者又要進入市場，可能會給我們帶來一個小高潮。

        恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗：我大概在4個月前就說政府想壓房價，目前房價下降的壓力還在。雖然最近量少了，但價還沒有跌，但我永遠(yuǎn)都不敢輕視政府的力量，我認(rèn)為會跌。

交鋒第二回合：

房價若回落  合理空間是多少？

        巴曙松稱，政府有一個文件說引導(dǎo)房價回落到一個合理空間。到底多少是一個合理空間？對這一問題企業(yè)家觀點各不相同。

        星河灣副總裁梁上燕：過去十年你是買了股票還是房子？我記得去年論壇里也有人這樣講，如果買了股票，跌跌打打，可能打個平；買了房子的，過去十年差異在哪里？我們?yōu)槭裁匆诙I鈴，所以這個問題我想我不想回答了。

        前瑞銀集團亞太區(qū)主席蔡洪平：短期之內(nèi)討論房價高低沒有多大意思，我認(rèn)為總趨勢來說，房價一定會漲，如果今天誰相信還要跌20%、30%，不買房，十年后一定后悔。貨幣在增發(fā)，地越來越少了，不要以社會意識形態(tài)問題對付經(jīng)濟問題。商品房短期跌一點，但長期還是要漲的，這個趨勢沒法改變。

        金地集團董事長凌克：原來我估計全國70個大中城市房價應(yīng)該跌10%左右，但現(xiàn)在來看，這個估計悲觀了一點。前兩天我看了下全國銷售數(shù)據(jù)和存貨數(shù)據(jù)，北京存貨在1000萬平方米左右，在建工程量是4000多萬平方米。在建工程量和銷售量比值在2.5時，房子都是漲價的；到4或5，房子都跌價。另外目前剛性需求旺盛，半年后剛性需求更強。根據(jù)這個來看，我覺得房價跌不了這么多了。

交鋒第三回合：

政策如何走？錢流向何處？

        下半年政策如何走？未來熱錢還會流向哪些行業(yè)？行業(yè)人士和投資界人士提出了他們的觀點。

        中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一：政策是要遏制部分城市房價過快上漲。嚴(yán)格來講，政府有關(guān)部門對房價上漲過快、房價過高、供應(yīng)偏緊的地區(qū)應(yīng)有一個界定，但現(xiàn)在還沒有界定清楚。從全國角度來看，我們認(rèn)為房價上漲過快、房價過高的應(yīng)該是東部的一線城市。

        巴曙松：我總結(jié)朱中一會長的話，政策的模糊還會保持一段時間，別指望說得很清楚。

        朱中一：一些地方的房價是有些離譜，像北京通州地區(qū)房價降的力度大一些也是應(yīng)該。房價說白了，一個是供求關(guān)系、一個是地段。像北京，近一段時間四環(huán)以內(nèi)的房價沒有降，反而漲。包括中西部地區(qū)，有些房價還在漲。所以房價跟地區(qū)有關(guān)系、跟地段有關(guān)系，不能一概而論。我們只能引導(dǎo)開發(fā)商以合理價格定價、促銷，加快資金回籠，使自己實現(xiàn)良性循環(huán)。

企業(yè)家說

萬科肖莉：房企融資過度依賴銀行問題多

　　　　萬科副總裁肖莉昨日  （8月12日）在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，在中國現(xiàn)行制度框架下，地產(chǎn)公司做過多的金融創(chuàng)新非常難。同時，她以美國和中國房地產(chǎn)行業(yè)的對比來說明了中國房地產(chǎn)行業(yè)的困境。她建議“建立多種渠道的房地產(chǎn)企業(yè)融資平臺”。

        首先，在中美房地產(chǎn)市場的差別方面，肖莉在會上介紹說，美國兩億人口，有20多萬房地產(chǎn)開發(fā)商，中國幾萬開發(fā)商，供應(yīng)十幾億人口。此外，美國前十大開發(fā)商占到25%市場份額，而中國前十家加起來不到10%，換一個角度看，未來國內(nèi)大的開發(fā)商還會有更大的空間和機遇。

        “金融便是企業(yè)發(fā)展的一個非常重要的手段。”肖莉指出，美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道非常多，肖莉介紹，國外大型的開發(fā)企業(yè)主要是運用公開資本市場來進行融資。除了銀行跟資本市場，還有民間的投資，整個融資渠道是非常清晰的。

        而在肖莉看來，跟美國房地產(chǎn)企業(yè)相比，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常有限，過度依賴銀行。她認(rèn)為融資渠道過于單一會帶來以下問題：銀行體系積累過多金融風(fēng)險、優(yōu)秀企業(yè)信用優(yōu)勢難以體現(xiàn)、債務(wù)短期化、資金來源和行業(yè)景氣度高度相關(guān)、預(yù)售款承擔(dān)過多融資功能等。

        她還指出，民間閑散資金沒有一個很好的渠道，所以大量閑置資金進入股市、樓市，投資需求跟剛性需求搶資源，無疑會推動房價上漲，激化房地產(chǎn)供需矛盾。

        肖莉建議，希望能夠支持開發(fā)企業(yè)合理的資本市場融資需求，增加房地產(chǎn)直接融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，適度放開債權(quán)型外商投資，分散金融風(fēng)險，降低對銀行信貸及股市融資依賴。此外，向民間資本開發(fā)更多投資領(lǐng)域，加快金融創(chuàng)新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金，加大對債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式。

恒隆陳啟宗：渴望有人出來與我們競爭

　　　　“你們的項目回報可以做到多少？”恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗一登上博鰲房地產(chǎn)論壇，就向萬科副總裁肖莉發(fā)出“挑戰(zhàn)”。

        在得到回答“大概是20%多”之后，陳啟宗不無得意地回答：“恒隆地產(chǎn)能做到不貸款的回報率是多少呢？我們?nèi)ツ晔?1%。要是能貸點款的話，也就是到了50%。”

        這家內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域著名的企業(yè)很渴望有人能和它競爭。“希望有更多的好的商業(yè)房地產(chǎn)商出來，因為中國實在太大，機會太多，但現(xiàn)在全國大中城市的三流項目，差勁得不得了”。

        陳啟宗說，那些三流商業(yè)項目是在浪費土地資源，他勸說一些開發(fā)商不要再做那些三流的商場，而是能把商場建成一流和他展開一番競爭。但是，他并不認(rèn)為會有人能和他競爭。

        “你們不會從住房里跑到商業(yè)地產(chǎn)里。”陳啟宗認(rèn)為，造住宅和蓋商場區(qū)別很大。搞住房是一個量的問題，必須做大。搞商業(yè)房地產(chǎn)是一個質(zhì)的問題，質(zhì)一定要好。搞住房是要賣的，搞商場是不能賣的，凡是賣了的商場或者分成出售的寫字樓，絕對是三流的東西，也不可能賺到很高的回報率。

        陳啟宗說，“做商業(yè)地產(chǎn)平均來說要經(jīng)過15年：7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報率大概在4%~5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達到30%的回報率。30%的回報率，要等到15年以后。”

金地凌克：地產(chǎn)商必須具備商業(yè)開發(fā)能力

　　昨日（8月12日），在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，金地集團董事長凌克預(yù)測，未來十年，國內(nèi)的房地產(chǎn)商有望達到幾百億元甚至一兩千億元的規(guī)模，專注于單一的普通住宅開發(fā)已經(jīng)不能滿足發(fā)展的需要，商業(yè)開發(fā)將成為今后開發(fā)商必須要具備的一種能力。

        凌克的演講以“創(chuàng)新推動下一個地產(chǎn)的黃金十年”為題，他信心滿滿地對于房地產(chǎn)行業(yè)未來的規(guī)模進行了大膽預(yù)測，“現(xiàn)在我們開發(fā)商的規(guī)模都越做越大，大家規(guī)模都做到了300億元、500億元、1000億元，今后的十年，國內(nèi)的這些地產(chǎn)公司規(guī)模將由現(xiàn)在的幾百億元發(fā)展到1000億元、2000億元。”

        在過去的十年，很多地產(chǎn)公司的資產(chǎn)都由幾億元發(fā)展到今天的幾百億元，規(guī)模擴大了不少。今后中國房地產(chǎn)競爭中，不僅是公司規(guī)模將繼續(xù)擴大，還應(yīng)該注意到今后所開發(fā)的這些物業(yè)都是綜合型的，其中既有住宅，也有商業(yè)，而這些也將導(dǎo)致投資規(guī)模的劇增。凌克認(rèn)為，今后將出現(xiàn)的一個變化是，由現(xiàn)在的一個項目幾十億元的投資，發(fā)展到今后一個項目100億元、200億元的投資。

        在不斷發(fā)展的過程中，城市中心舊城和舊村的改造，以及在城市副中心的大規(guī)模綜合型的開發(fā)區(qū)將更多地出現(xiàn)。這兩類項目都要求開發(fā)商具有非常強的商業(yè)開發(fā)的能力。由此，凌克認(rèn)為，房地產(chǎn)商面臨著從公司規(guī)模到開發(fā)類型以及投資規(guī)模的轉(zhuǎn)變，商業(yè)開發(fā)將成為今后的開發(fā)商必須要具備的一種能力。

        商業(yè)地產(chǎn)怎么樣才能做好？凌克強調(diào)，一方面要有商業(yè)開發(fā)、商業(yè)運營的能力，但也同時也需要有一個非常好的金融平臺，因為住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)盈利模式不一樣，投資者也不一樣。

今典張寶全：地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不能依賴“老”經(jīng)驗

　　　　8月12日，在論壇上，今典集團董事長張寶全以其獨特的視野透露了未來房企的轉(zhuǎn)型之路。

        “地產(chǎn)商在新的形勢下轉(zhuǎn)型是從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型，而最重要的轉(zhuǎn)型就是要從單一的開發(fā)向開發(fā)加投資來轉(zhuǎn)型。”張寶全說，“當(dāng)國人達到年人均收入3000美元時，消費就會發(fā)生一個重大轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型就是從功能消費向體驗消費，也就是所謂的文化消費的轉(zhuǎn)型。”

        張寶全舉例說，在三亞，很多房企都在介入度假休閑和旅游休閑，也做了很多度假地產(chǎn)，但如果沒有一個完善的商業(yè)模式，僅僅依靠原本的經(jīng)驗，就算在市場不成熟的時候可以獲得很好的效果，未來可能還是會出問題。他說，中國地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，不能依靠老的經(jīng)驗，而應(yīng)關(guān)注新的需求，“新的需求可能就是我們轉(zhuǎn)型的動力，新的需求可能就是我們下一輪開發(fā)的動力。而在轉(zhuǎn)型過程中，商業(yè)模式有效建立可能是下一輪的核心競爭力。

        他認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最重要的就是營造出一套有效的商業(yè)模式，而所謂有效的商業(yè)模式，就是可以給所有參與的產(chǎn)業(yè)鏈上游、下游和中游的人群帶去更多利益的商業(yè)模式。

研究者說

樊綱：投資應(yīng)關(guān)注壟斷行業(yè)和境外機會

　　“錢像水一樣流向各處，會導(dǎo)致通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫。”昨日（8月12日），在博鰲房地產(chǎn)論壇上，著名經(jīng)濟學(xué)家、中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱的演講主要圍繞“中國人的投資問題”展開。在談到合適的投資機會時，樊綱認(rèn)為，“壟斷行業(yè)”是比較好的選擇，此外還應(yīng)該放開政策，使得個人資本能夠  “走出去”，關(guān)注國外的投資機會。

        樊綱用流水作比喻說：“錢會像水一樣到處流，既會流向產(chǎn)品，導(dǎo)致通貨膨脹；也會流向資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。人們手里錢多了，投資就會投向各處。”

        他認(rèn)為，在過去，人們要么把錢存銀行，要么買股票，要么買房產(chǎn)。而在目前高儲蓄率的情況下，“怎么創(chuàng)造更多的機會吸引投資”成為了重要課題。具體到投資方向，他認(rèn)為，壟斷行業(yè)以及境外投資尤其值得關(guān)注。

        “應(yīng)該讓民營資本、個人資本打破壟斷，參與各種投資，包括制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)。”他認(rèn)為，早前“新民間投資36條”進一步開放各種壟斷行業(yè)，這對于民營投資無疑是一個好消息。

        樊綱建議，國內(nèi)過剩的資金應(yīng)該“走出去”，積極關(guān)注國外投資機會。他說，現(xiàn)在光是讓資本“進來”，除了國內(nèi)龐大的儲蓄之外，每年還有1000億美元國外流入。

        在談到經(jīng)濟政策和走勢的時候，樊綱表示，目前來講，把經(jīng)濟從一個趨于過熱的水平拉回到相對平穩(wěn)的水平是積極的、正面的，有利于市場穩(wěn)定增長，防止出現(xiàn)大的泡沫。“基于這個判斷，現(xiàn)在政策、經(jīng)濟，大概會朝著目前這個趨勢繼續(xù)穩(wěn)定走下去，不會有大的變數(shù)。”

巴曙松：警惕日本式房地產(chǎn)泡沫破滅

　　　　“近期中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控，讓人本能地想起日本的泡沫經(jīng)濟。”8月12日，在2010博鰲房地產(chǎn)論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松以日本的歷史經(jīng)驗作為對比，指出了房地產(chǎn)泡沫存在的四個階段，并認(rèn)為，我國房地產(chǎn)發(fā)展與日本的第二個發(fā)展階段有點類似。

        他認(rèn)為，第一階段，1955年開始的第一個十年，日本房地產(chǎn)面臨的最大問題就是供給不足，全國無房戶超過400萬戶。

        此后的第二個階段，日本房地產(chǎn)隨著日本經(jīng)濟的發(fā)展經(jīng)歷了快速發(fā)展時期，十年間共建超過2500萬套住房，而且新建住房幾乎相當(dāng)于住房存量的全部。

        日本第三個階段，是從1976年開始的第三個十年，這個階段日本房地產(chǎn)最繁榮的時期已經(jīng)過去，居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放，在此期間日本的地價和房價除了異常高幅度的上漲，即商業(yè)用地價格的高漲主導(dǎo)了第三個十年。這一階段一直到泡沫破滅，地價再次出現(xiàn)異常的上漲，那時日本為了緩解貨幣升值對經(jīng)濟帶來的沖擊，過度采取寬松貨幣政策、財政政策，使得流動性大量涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。

        第四個階段，是日本房地產(chǎn)失落的十年，日本房地產(chǎn)泡沫的迅速破滅，對銀行、居民、企業(yè)都形成了很大沖擊。金融界把它稱為資產(chǎn)負(fù)債表危機。負(fù)債一分錢不少，資產(chǎn)大幅度縮水。所以資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要比較長的時間。資產(chǎn)泡沫破滅都是這樣一個演變過程。

        巴曙松認(rèn)為，日本房地產(chǎn)的演變過程有值得警惕的教訓(xùn)，也有值得我們汲取的經(jīng)驗。“從發(fā)展環(huán)境來看，我們大概和日本第二個階段有點類似”，巴曙松說，相比日本，我國房地產(chǎn)市場有幾個特征：存量總體不足、戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡、城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍然比較低。他指出，從未來發(fā)展看，我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫，更應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價格的變化，同時中國在工業(yè)化時期保障性住房建設(shè)這一步是難以回避的。

朱中一：建議國務(wù)院緩出新緊縮政策

　　5月份以后，一線城市的成交量大幅度下跌，但在二三線城市擁有大量項目的開發(fā)商卻在偷笑，他們在二三線城市的項目受宏觀調(diào)控影響很小，房子依然好賣，很多新盤一開盤就被搶完。但是，作為2010博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)言嘉賓的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的演講，卻令開發(fā)商的笑容僵硬了。

        “商品住宅的交易量已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到二三線城市。隨著宏觀經(jīng)濟形勢基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)調(diào)控政策落實，估計一線城市在房價回調(diào)后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察。”發(fā)布完4月17日樓市新政下各地樓市、地市以及保障房市場的一系列成交數(shù)據(jù)后，他對下半年樓市的首項預(yù)測，就令一些開發(fā)商失掉了僅剩的僥幸之心。

        此前，他報告了幾項關(guān)于樓市成交量、成交價格下跌的數(shù)據(jù)。一是5月份部分城市過快上漲的勢頭得到了遏制，全國70個大中城市中，12個城市房屋銷售價格出現(xiàn)了下跌。住宅的銷售價格環(huán)比下跌0.4%，是2009年3月份以來的首次環(huán)比下跌。6月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，其中二手房住宅環(huán)比下降0.3%。7月份全國70個大中城市新建商品住房和二手房價格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%和1%，已連續(xù)3個月回落。像上海、杭州、廈門、深圳，也可能包括三亞，已經(jīng)三個月環(huán)比下降。

        二是1~5月份，全國商品房銷售面積3億平方米，同比增長22.5%，增速較1~4月份回落了10.3個百分點。1~6月份全國商品房銷售面積3.935億平方米，同比增長15.4%，增速較1~5月份回落了7.1百分點。1~7月份，全國商品房銷售4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年又回落了5.7個百分點。7月當(dāng)月全國商品房面積6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、烏魯木齊、南寧、廈門等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。

        朱中一認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的財務(wù)情況決定是否降價。此前，率先降價的萬科、恒大、綠地等企業(yè)都已經(jīng)獲得了不錯的銷售。但是，那些財務(wù)情況良好，目前銷售不佳的開發(fā)商，能否等到宏觀調(diào)控的松動？

        “鑒于今后幾個月，經(jīng)濟二次探底的可能性不大，完成全年經(jīng)濟增長‘保八’問題也不大。所以估計政府調(diào)控樓市的政策不會松動。而一些企業(yè)對購地、開發(fā)進度的放慢，也會影響明后兩年房地產(chǎn)市場”，朱中一說，所以7月份的時候跟國務(wù)院有關(guān)部門匯報當(dāng)中，他們多次建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場的預(yù)期，要盡量發(fā)揮市場在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用，同時抓緊制定“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長期建設(shè)規(guī)劃。



如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟新聞》報社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》報社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

聯(lián)系電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

每經(jīng)訂報電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316