每經(jīng)記者  徐子莫  發(fā)自上海

    今年全國“兩會”中，各監(jiān)管部門都表示將繼續(xù)延續(xù)去年對樓市的調(diào)控。在樓市調(diào)控政策的重壓下，各地開發(fā)商都開始調(diào)整營銷策略，以求得資金鏈不被攔截。面對銀行信貸緊縮的現(xiàn)狀，開發(fā)商目前最容易融資的途徑無疑是信托。根據(jù)普益財(cái)富最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托在3月第一周便發(fā)行26只，而2月全月的房地產(chǎn)信托發(fā)行量為26只。

開發(fā)商資金短缺

    雖然房地產(chǎn)信托在去年遭到監(jiān)管部門的管控，曾報(bào)出“口頭警告”消息。但去年年末，被叫停的平安信托、中融國際等企業(yè)又開始著手房地產(chǎn)信托計(jì)劃。事態(tài)的變化讓人捉摸不透。而中國信托業(yè)協(xié)會專家委員一委員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)多次表示：“房地產(chǎn)信托不會被叫停，暫時(shí)的停止是為了風(fēng)險(xiǎn)的管控。”

    上述委員透露：“在金融工具中，信托是最靈活，而且反應(yīng)市場聲音最快的金融工具?！?/p>

    從搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，2月份北京、上海、杭州、深圳和廣州新房成交面積環(huán)比都呈大幅下降趨勢。其中，上海下降幅度最大為83.1%，其后依次為杭州、北京、深圳和廣州，環(huán)比分別下降68.0%、65.8%、55.9%和50.0%。

    上海一樓盤銷售副總告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：“新房成交量下降之后，導(dǎo)致開發(fā)商的資金回籠緩慢，因?yàn)殚_發(fā)商在銀行也有貸款，這樣的層層疊加，讓公司的現(xiàn)金流遭遇‘冰凍’。相對幾年前，我們也沒那么風(fēng)光了?！?/p>

    借道信托，無疑成為開放商的“希望”。

    諾亞財(cái)富內(nèi)部工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》坦言：“最好賣的就是房地產(chǎn)信托，我們代銷的產(chǎn)品幾乎來一只銷一只?！钡蔷唧w標(biāo)的，該人員以“商業(yè)機(jī)密”為由頭，拒絕透露。

    普益財(cái)富數(shù)據(jù)表明，2010年1月至今年3月8日期間，房地產(chǎn)信托共發(fā)行566只，占全部信托發(fā)行總量的25.76%，募集資金達(dá)1193.72億元。

    其實(shí)去年11月，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》后，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量在去年11月達(dá)到單月67只的高點(diǎn)后開始下滑，曾一度下滑至今年2月26只的低谷。

    “在股市低迷，且銀行貸款困難的情況下，開發(fā)商轉(zhuǎn)投信托，也是合理情況。而且在資本市場中，房地產(chǎn)信托的占比微乎其微。接下來房地產(chǎn)信托可能會有一個小高潮。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所副所長李勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

高利潤背后藏高風(fēng)險(xiǎn)

    截至2010年末，信托產(chǎn)品總規(guī)模3.04萬億，其中資金信托2.89萬億，財(cái)產(chǎn)信托0.15萬億。資金信托中，集合信托0.63萬億，銀信合作1.66萬億，非銀行單一信托0.61萬億。

    國信證券在昨天的報(bào)告中指出，2011年1月新發(fā)行集合信托產(chǎn)品預(yù)期年化收益率升至8.54%，高于2010年全年新發(fā)行集合信托產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率0.45個百分點(diǎn)，創(chuàng)出新高。

    國信證券分析師邵子欽、田良共同指出，截至2010年底信托業(yè)總資產(chǎn)1483億元，近4年復(fù)合增長率為16%。但2010年底信托資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)3.04萬億，近4年復(fù)合增長率72%，主要影響因素是銀信合作，該項(xiàng)業(yè)務(wù)將于2011年底回歸銀行表內(nèi)，信托資產(chǎn)也將回歸本來面目。2011年1月下發(fā)的信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)中，將非公租廉租房的集合性房地產(chǎn)融資類信托風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù)定為3%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為各類集合信托中最高。

    普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)顯示，上周共有5家信托公司的7款信托產(chǎn)品到期清算，但并未有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。其中，貸款運(yùn)用4款，權(quán)益投資、交易運(yùn)用和股權(quán)投資類各1款。值得注意的是，北京信托“商砼一號集合資金信托計(jì)劃”年化收益率高達(dá)11.00%。

    邵子欽認(rèn)為，從2011年具體情況來看，高收益的結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品吸引力加大。源于房產(chǎn)調(diào)控、股市缺乏賺錢效應(yīng)、通脹預(yù)期下存款債券吸引力趨弱。他表示：“在加息初期，投資者配置債券的積極性不高。但高收益的結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品吸引力越來越大。信托公司因橫跨資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)投資市場，結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的優(yōu)勢非常突出?！?/p>

    華潤深國投相關(guān)人士也向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露：“其實(shí)房地產(chǎn)信托的活躍度在去年的市場上就能看出。雖然被銀監(jiān)會暫時(shí)叫停過，但也只是管控手段，嚴(yán)控和打壓完全是兩個概念。信托作為金融工具，以后在資本市場上的運(yùn)用更為廣泛?！?/p>

    事實(shí)上，去年下半年伊始，房地產(chǎn)信托就保持平均每月50只以上的發(fā)行量，平均單月募集規(guī)模更達(dá)100億元，9月更是創(chuàng)下211.73億元的高點(diǎn)。

    “與風(fēng)險(xiǎn)度較低的定存、國債，以及風(fēng)險(xiǎn)度居中的銀行理財(cái)產(chǎn)品，乃至風(fēng)險(xiǎn)度較高的股權(quán)類投資相比，信托產(chǎn)品定位于高風(fēng)險(xiǎn)高收益?！标愑卤硎荆骸靶磐械母唛T檻其實(shí)已經(jīng)規(guī)避了一部分風(fēng)險(xiǎn)，得益于信托機(jī)制的完善，受托人的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降到最低點(diǎn)。”

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